组合贷款与转按揭精析

组合贷款与转按揭精析

一、组合贷款简介

组合贷款是住房公积金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款,是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。申请个人住房组合贷款,应同时满足公积金贷款和商业贷款有关贷款对象和贷款条件的要求,即申请人所购住房应该符合个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的购房贷款范围,在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时,还应具备个人住房商业贷款的条件。申请时需先办理公积金贷款的审核手续,审核通过后,借款人再办理商业贷款的审核手续。两部分贷款审批完成后,同时由银行将信贷资金拨付到开发商的账户上。

具体来说,组合贷款的贷款流程是:(1)购房者与开发商签订购房合同,并向住房公积金管理中心申请个人住房组合贷款;(2)贷款行审核申请内容(包括身份证、购房合同、首付款凭证),并确定贷款额度,签订借款合同、保证合同、抵押合同及其他文件、凭证;(3)办理房屋财产保险、合同公证、抵押登记;(4)贷款银行向借款人发放贷款。

个人住房组合贷款的贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估的拟购买住房价值的70%～80%,其中公积金住房贷款额度依借款人每月缴存法定公积金数额而定,不得超过住房公积金管理中心规定的单笔贷款的限额及总额度。实践中公积金贷款和商业贷款的比例原则上为1比1。在组合贷款中,公积金贷款和商业贷款的贷款期限、还款日期都是相同的,只不过执行不同的利率。其中个人住房公积金贷款部分,按个人住房公积金贷款利率计算;个人住房商业贷款部分,按个人住房商业贷款利率计算。而还款方式、贷款年限的选择是分开的,费用也是分开交纳的。由于组合贷款是商业贷款和公积金贷款的结合,因此上两节的有关介绍对组合贷款都是适用的。

另外,应当指出的是,实际中并不是所有的楼盘都可以提供组合贷款的方式,这一定程度上限制了消费者的选择权。组合贷款手续相对复杂,费用比较高,购房人要同时缴纳商业贷款的律师费、保险费、公积金贷款的评估费以及抵押登记费等。

二、提前还贷、逾期还贷和转按揭

(一)提前还贷

通常,提前还款实际上是一种单方违约行为,违约方应根据合同规定承担违约责任。但目前在住房贷款合同中一般会规定借款人可以提前还款,不交纳违约金。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。如果不是提前全部还清贷款的话,那么提前偿还的部分贷款额必须是1万元的整数倍,最少是1万元。剩下的贷款额可以选择在贷款期限不变的条件下重新计算每月还款额,也可以在每月还款额不变的前提下适当缩短贷款期限。

实践中,购房者与银行之间签订的借款合同里对提前还贷会有以下内容的规定:(1)借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后,方可首次提出提前偿还部分贷款或全部贷款;(2)贷款机构为了严格贷款管理,对提前偿还部分贷款规定了最低限额,一般为1万元以上、以万为单位的整数;(3)借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构,并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请,并须经其审核同意。

借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额,同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后,对属于提前偿还部分住房贷款的,再按原借款合同中确定的计息还贷方式,以“先息后本,每月等额减少,缩短还款期限”的计算原理,重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限,重新打印每月还贷本金利息表,重新与借款人签订借款变更合同。无论是提前偿还部分贷款或是提前偿还全部贷款,借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。

(二)逾期还贷

如果借款人没有能够及时地、足额地偿还贷款本息,就违反了购房贷款合同的约定,银行一般采取以下程序催收:(1)电话通知,或是发出补付欠交的贷款本息的《还款通知书》;(2)如果借款人连续超过三个月或一年累计六个月不履行还款义务,银行就有权要求借款人提前偿还全部借款,并支付逾期期间的罚息;(3)如果在《还款通知书》确定的还款期限期满时,借款人仍未履行还款义务,银行就有权就抵押物的处置与借款人达成协议;如果协议不成,银行就会提起诉讼,通过法定程序对抵押物进行处置,处分抵押物所得价款,用于偿还借款利息、罚息及本金和相关费用。

(三)转按揭

借款人出售房屋如果申请转按揭须符合下列条件:(1)原借款人无拖欠贷款款项;(2)住房原则上应为现房;(3)新借款人符合二手房借款条件要求,借款比例、金额、利率、期限按照二手房贷款标准执行;(4)住房价值一般无须评估,住房价值按照原购房价与现出售价格孰低原则掌握,并以此确定借款比例和金额上限。而具体的程序一般是:(1)借款人向银行提出转按揭申请,并提交房屋买卖合同原件、原借款人或房屋买卖中介机构出具的新借款人首付款收据、新购房人个人资料等;(2)银行审核同意并与新借款人签订新的《个人购房抵押借款合同》;(3)新借款人办理贷款保险手续,办理原贷款抵押登记注销、购房买卖合同登记和新贷款抵押登记生效等变更登记手续;(4)抵押登记手续办妥以后,银行发放转按揭贷款并将原借款人的贷款保险单正本交原借款人,原借款人自行办理退保手续。

经典案例:还不起贷款,首付能不能退?

王先生买房时交给开发商20%的首付款,余下款项由开发商担保在银行办了8成20年贷款。半年后,王先生所在单位效益突然急速下滑,一年后他开始无力负担每个月的购房款。这时他向开发商提出退房并要求开发商退还他已交付的两成首付款和一年来所付贷款本金。但开发商只收取了客户20%的首付款,而80%的银行贷款以及利息要一次性还清,这就意味着开发商要贴钱为客户还完贷款,因此这些损失理当由还不起款的业主负责,20%的首付款不能退,一年来所付贷款本金更不能退。另外,业主在交完首付款后入住,在入住后他占有了房产,那么房屋的折旧以及物业管理等方面的问题已经发生,即使业主退房,该套房产也不能再卖到原来的价钱,因此,首付款完全可以看做是赔偿的费用。

评析:

判断开发商的话正确与否,必须弄明白这一退房过程中所涉及的几个法律关系。王先生与发展商签订购房合同后双方形成了房屋买卖法律关系,王先生负有依约支付房款的义务,享有收受房屋的权利,发展商负有依约交付房屋的义务,享有收取房款的权利。王先生与银行签订贷款合同后双方形成了借款法律关系,银行负有发放贷款的义务,享有依约收取利息及收回借款的权利,王先生享有依约获得借款及使用借款的权利,负有按期偿还借款本息的义务。同时,为获得借款,发展商为王先生提供了担保,发展商为担保人,王先生为被担保人,双方形成了担保与被担保的法律关系,发展商负有为王先生垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余贷款本息的义务。从王先生买房的情况看,他向发展商支付了首期2成房款,又办理了银行贷款,也就是说王先生通过向银行借款的方式支付了剩余8成房款,至此王先生已经向发展商付清了全部楼款,付款义务已履行完毕。王先生因财务状况恶化而停止向银行还款,其行为已经构成对银行违约,依据贷款合同的约定,银行可起诉王先生,也有权要求发展商承担保证责任,代王先生一次性偿还剩余全部借款本息。发展商在承担了保证责任后,享有向王先生追偿的权利。此时,发展商应通过与王先生协商或向法院起诉(或提请仲裁)要求王先生将房屋返还发展商,发展商应退还王先生全部楼款(包括首期款及银行借款),该款应扣除发展商代王先生偿还银行的剩余全部借款本息及已承担的王先生所应承担的违约金(包括罚息)。通过以上分析可见,开发商拒不退还王先生的首付款是没有法律依据的。王先生应该向人民法院起诉,要求法院对其贷款所购房产进行拍卖,如果拍卖的结果可以结清房款(不排除房产升值的可能),或者拍卖结果远远超出了房屋本来的价值,这时候,开发商应该把首付款退给买房人。如果拍卖结果不及原来价值,开发商才能从首付款中扣除相关部分。