商品房买卖双方办理按揭贷款的义务

第二节　商品房买卖双方办理按揭贷款的义务

主题案例1

逯某与河南某鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案^[19]

案情回顾

2006年3月31日，本案当事人逯某、某鹰公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定:逯某购买某鹰公司开发的商品房一套;逯某付清首付款后，应就余款在签订合同10日内与贷款银行办理完毕按揭手续，因逯某原因未按时办理完毕贷款手续，视为逯某逾期付款;逯某逾期付款超过30天后，某鹰公司有权解除合同;商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由某鹰公司向郑州市房产管理局申请登记备案。逯某于2006年3月31日向某鹰公司交纳了购房款的首付款。当日，某鹰公司即将涉案房屋交付给逯某。随后，逯某将涉案房屋装修后使用至今。

截止案件审理时，逯某既未办理剩余购房款的按揭贷款手续，也未向某鹰公司交纳剩余购房款;某鹰公司也未将《商品房买卖合同》在郑州市房产管理局登记备案;逯某也未取得涉案房屋的房屋所有权证。

2010年1月6日，某鹰公司诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同及协议，并要求逯某承担违约责任。

争议焦点

商品房按揭贷款办理义务人的认定。

裁判意见

一审法院认为:上述合同及协议都已明确约定办理购房款余款按揭贷款手续是逯某的合同义务，故应确认该余款按揭贷款手续应由逯某办理。对于逯某辩称其办理该余款按揭贷款手续的前提是某鹰公司向郑州市房产管理局办理该合同备案意见，由上述合同约定内容可知，逯某先办理按揭贷款手续，某鹰公司可以后办理该合同登记备案手续，并非某鹰公司先办理该合同登记备案手续、然后逯某再办理按揭贷款手续。而且从上述合同的签订日期、交纳首付款日期、交付涉案房屋日期来看，逯某从某鹰公司处所购买的涉案房屋是现房而不是预售房，不需办理备案登记。截至目前，逯某既未办理剩余购房款的按揭贷款手续，也未向某鹰公司交纳剩余购房款，其行为已构成根本性违约，致使某鹰公司不能实现合同目的，故某鹰公司有权要求解除双方签订的合同及协议，并可要求其支付违约金。

二审法院认为:按揭只是支付买房款的一种方式，逯某在大部分房款没有付清的情况下，数年占有并出租该房屋。某鹰公司在通知逯某清缴余下房款没有结果时诉请解除买卖房屋合同并无不妥。

评析探讨

关于商品房按揭贷款办理义务人的问题，我国相关的法律法规并未作出明确的规定，也就是说并没有法律明确规定商品房按揭贷款应该由谁来办理。在商品房按揭贷款实务中，通常购房者与开发商会在合同中对按揭贷款事宜作出详细约定，并确认双方的权利和义务。若合同中无明确约定，一般而言，开发商并不负有为购房者办理按揭贷款手续的义务。但是实践中，在商品房进行销售前，开发商通常会先与银行签订项目合作协议，确定该银行为购房者之按揭银行，因此购房者无需自行去寻找及联系按揭银行，只需按开发商为其确定的按揭银行的要求提交按揭所需材料即可。

本案中，逯某和某鹰公司在《商品房买卖合同》及合同补充协议中约定:逯某付清首付款后，应就余款在签订合同10日内与贷款银行办理完毕按揭手续，因逯某原因未按时办理完毕贷款手续，视为逯某逾期付款。上述合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定。根据《合同法》第8条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此，逯某即为本案商品房按揭贷款办理义务人，其应承担办理商品房按揭贷款的责任。

当然，银行按揭付款手续的办理是双方当事人的义务，而非某一方当事人的单方责任，因此在购房者负责办理银行按揭的同时，开发商负有协助义务。

逯某在诉讼中辩称其办理该余款按揭贷款手续的前提是某鹰公司向郑州市房产管理局办理商品房买卖合同备案，但从该合同及补充协议中并不能推导出此主张，故其不办理按揭贷款的抗辩理由不成立。而逯某既未办理剩余购房款的按揭贷款手续，也未向某鹰公司交纳剩余购房款，其行为已构成违约，导致商品房买卖合同不能继续履行。根据合同约定及《商品房买卖合同司法解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，某鹰公司有权解除合同。

主题案例2

海南某茂企业(集团)吉林市房地产开发有限公司诉苏某商品房买卖合同纠纷案^[20]

案情回顾

2001年11月13日，本案当事人某茂公司、苏某签订商品房买卖合同，约定:苏某购买某茂公司开发的商品房一套;苏某在签订合同时支付首期购房款，余款采银行按揭贷款方式，交清首期购房款后由苏某向吉林市建行北办申请20年按揭贷款;某茂公司应在2001年12月30日前将商品房交付苏某使用。双方当事人对所签商品房买卖合同进行了实际履行，苏某已于2001年6月20日付清首期购房款，某茂公司将昌涉案房屋交付苏某。

2001年12月6日，苏某向某茂公司出具承诺书称，其向银行申请余款按揭贷款，承诺及时配合某茂公司提供相关资料，积极办理贷款手续，如因苏某原因不能办理按揭贷款，愿意在某茂公司书面通知之日起30日内交清所余房款，如不能还清房款，某茂公司有权处理该房。

2002年12月12日，苏某向某茂公司致函称，自2002年4月入住以来，房屋质量逐渐暴露出很多问题。

2004年8月4日，某茂公司向苏某发出通知书，催其到某茂公司销售部配合办理按揭贷款手续或转为一次性付款。

2005年7月12日，苏某向某茂公司发出退房申请书，要求退房并赔偿装修费用。

2006年10月20日，吉林市房屋安全鉴定中心出具房屋鉴定报告书，鉴定结论为涉案房屋局部楼板潮湿、局部墙体潮湿及墙体轻微裂缝属于建筑工程质量问题，对居住使用造成一定影响，但不影响结构安全。

某茂公司认为，苏某既没办理按揭贷款，也未以其他方式付款的行为已构成违约，故请求法院判令苏某立即给付所欠购房款并承担违约责任。

苏某认为，其已向某茂公司提供手续，不能贷款是某茂公司责任，其没有违约。另苏某反诉称某茂公司出售房屋质量严重不合格，请求法院判令解除商品房买卖合同。

争议焦点

商品房买方办理按揭贷款办理的义务及抗辩权的行使。

裁判意见

一审法院认为:双方当事人在商品房买卖合同中约定苏某办理按揭贷款，后苏某向某茂公司出具承诺书表示会积极办理贷款手续，但苏某在约定期限内未履行相应义务，故其应自应当履行义务之日起向某茂公司支付购房余款，并按合同约定支付相应的违约金。而某茂公司出卖房屋存在质量瑕疵，某茂公司履行合同义务不符合约定，应承担相应的违约责任，但房屋质量问题没有达到严重影响正常居住使用情形下，不具备解除合同条件。

二审法院认为:某茂公司向苏某出售的房屋经鉴定存在建筑工程质量问题，结合相关证据，可以评价为因房屋质量问题严重影响正常居住使用，可以认为某茂公司违约且违反合同之主义务，某茂公司在苏某及家人入住后至今不能消除缺陷或另行给付，以使苏某实现合同目的，苏某作为买受人享有合同解除权，且其诉请解除合同，故某茂公司与苏某所签商品房买卖合同依法应予解除。

评析探讨

本案中，双方当事人在商品房买卖合同中约定由苏某办理按揭贷款，在此之后苏某亦向某茂公司出具承诺书表示会积极办理贷款手续。由此可知，苏某为本案的商品房按揭贷款办理义务人。根据《合同法》第8条和第60条的规定，“当事人应当按照约定履行自己的义务”，故苏某应按照合同约定办理商品房按揭贷款事项。

但是，苏某提出涉案房屋存在严重的质量问题已影响其正常居住使用，而某茂公司在苏某及家人入住后至今不能消除缺陷或另行给付以使苏某实现合同目的。可见，某茂公司违约且违反合同之主义务。根据《合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”苏某与某茂公司签订商品房买卖合同，在这一买卖法律关系中，某茂公司负有向苏某交付房屋的义务，苏某负有向某茂公司支付房款的义务。但某茂公司交付给苏某的房屋存在严重的质量问题，不符合合同约定的要求，对此，苏某可根据《合同法》第66条规定的同时履行抗辩权拒绝支付房款。因此苏某未履行办理按揭贷款的义务不构成违约，而是其维护自身权益的合理做法。

对于某茂公司的违约行为，因其致使商品房买卖合同的目的不能实现，所以苏某有权追究其违约责任。根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《合同法》第148条规定，“因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《商品房买卖合同司法解释》第13条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”因此，苏某有权解除商品房买卖合同，并要求某茂公司赔偿损失。