银行贷款融资方式中涉及的法律问题

一、银行贷款融资方式中涉及的法律问题

银行贷款融资方式涉及的法律问题应从两方面来看:

从融资方（常常为房地产开发商）角度来看:

1.贷款加速到期问题。为了保证资金安全，银行常常在合同违约救济条款中写入“贷款加速到期”的规定，融资者一旦违反了合同的特定条款，银行则可以宣布贷款加速到期，从而带给融资者资金链紧张的压力。因此，融资者在签订合同时，对于责任义务条款要仔细审核，公司财务部门要加强与银行沟通，不要轻易启动加速到期条件。

2.银行资金监管问题。出于资金安全的需要，银行常常对贷款资金的用途有严格的限制，要求资金存入专用账号，并做到专款专用。但是对于融资者来说，资金用途的严格限制和自身资金使用的特殊需要往往会产生矛盾，这时，融资者通常会和合作者沟通，采取变通的资金融通方式（如通过建筑商来转移部分资金）来解决这一矛盾，但是在操作中要注意规范，规避法律风险。

3.还旧贷借新贷问题。这种操作模式也被称作“贷新还旧”或“以贷还贷”，通常是借款人向银行用新贷款偿还先前到期贷款。在实践中，这是我国银行惯常采取缓解到期贷款、克服贷款展期及诉讼时效限制的方法，但对于此种“借新还旧”的行为，—直在理论界与法律实务界存在分歧。对借新还旧的认定，最高法院认为借新还旧是指金融机构与借款人约定以新贷款还旧贷款的行为。因而，认定金融机构与借款人是否在搞借新还旧，不仅要查明客观上借款人有将新贷还旧贷的行为，而且，还应当查明金融机构与借款人之间主观上有借新还旧的共同意思表示或者意思联络。两者应当缺一不可。

从出资方来看，商业银行的贷款常常涉及以下法律问题:

1.房地产开发企业高负债经营隐含财务上的法律风险。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率常常在70%以上，这种高负债经营隐含的财务风险十分突出。

2.“假按揭”凸现的法律风险。一些贷款人抓住银行政策的空隙，在房地产行业进行假按揭来获取不法融资。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资，实现获利。有的开发商通过虚拟购房人取得银行贷款，等到将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

3.基层银行发放房地产贷款存在操作问题。由于缺少具体的法律操作规范，基层银行发放房地产贷款时常常违规操作，一是贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。二是对抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

4.抵押贷款中存在的重复抵押问题。贷款人常常利用银行审查制度不严密和抵押登记制度的漏洞，对贷款的抵押物进行重复抵押，若超过抵押物自身价值的重复抵押，则会使抵押权人的抵押权在未来难以实现。