房地产信托融资方式中涉及的法律问题

二、房地产信托融资方式中涉及的法律问题

在房地产银行贷款门槛日益提高的今天，房地产信托融资成了很多房产融资人的又一种选择，房地产信托融资方式中涉及的主要法律问题如下:

1.资金监管问题。为了保证资金的安全，信托公司作为出资方在合同中应当设立严格的约束条款，规范项目公司的行为。比如完善限制性合同条款，在合同中明确限制资金用途，并规定出资方按照持股比率对项目公司有监督权力，对于企业从事不符合出资方意愿的过高风险的投资项目，出资方有权终止合同关系；同时，出资方可以要求融资方定期提供会计报表来反馈其经营活动信息，并有权对涉及的关联方的账目进行审计和检查，从而使出资方对项目进行有效监督，及时掌握项目方的投资策略和经营管理动向，从而有效地防范相关方的违约行为。

2.股权退出问题。这个问题存在于股权投资型房地产信托融资方式中。信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时从信托公司回购部分股权。在这种方式下，出资方和融资方应对股权的退出机制在合同中进行明确的约定。不仅如此，对于股权退出融资方应作出相应担保，担保措施应确实可行，比如用其他资产作担保或者项目公司中属于融资方的股权等作担保。

3.抵押问题。在抵押贷款型房地产信托融资方式中，房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产，同时也可能有其他企业为开发商提供还款担保。如果抵押物价值接近信托贷款总金额（抵押率偏高），那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则面临变现抵押物将无法收回原信托贷款本金的风险。如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，那么到期开发商无力还款处置抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款后受偿，则信托财产可能面临损失的风险。

为了预防这些法律风险，信托公司可以在签订合同前考察抵押物价值是否经过公正地评估，且抵押率是否足够低。同时考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。还要考察担保方所作出的担保是否是连带责任担保（这种担保最可靠），担保方的资质如何，如信托计划的担保方为特大型国有企业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。

4.国有资产转让问题。在股权投资型房地产信托融资方式中，股权转让涉及国有资产的，要注意国有资产的特殊转让程序。因为信托公司到目前为止多为国有性质，在股权投资类型的信托中，当融资方回购信托公司自己持有的股权时，就会涉及该股权是否需要在交易所挂牌出让的问题。我们认为信托公司持有的股份是阶段性持有客户的股份，与其自身财产应严格分开，其性质应以原股份持有者的身份来界定而不是以信托公司性质来确定。