房地产集合信托计划

2．4．2　房地产集合信托计划

我国信托投资公司的房地产集合信托计划2002年前后才开始正规起步。由于政府对房地产业的宏观调控，使房地产企业多元化融资，虽然信托计划的利率高于银行贷款利率，但是房地产业投资回报高、承受力强，各房地产公司对信托投资公司信托计划是趋之若鹜，致使房地产信托计划大幅度增长，迅速成为信托投资公司的主要业务。并成为目前中国房地产投资基金的主流模式。

信托计划具有很强的灵活性和优势。信托计划可以从房地产开发资金需求的不同阶段介入，可以针对不同房地产公司、不同项目特定的风险、收益及现金流的状况，设计出有针对性的信托产品。房地产信托投资计划的优势还在于可以降低房地产开发公司整体的融资成本，尤其是可以不提高公司的资产负债率，募集资金的方式非常灵活方便，信托的资金利率比较灵活。与此相比，银行贷款的手续比较多，抵押需合乎各种规定，还受到金融政策的约束。

虽然信托计划进入房地产开发的主要经营模式，正在不断地推陈出新，以适应处理房地产业融资规模大、经济和法律关系的复杂的需要。但是由于我国有关信托的法律法规不能适应信托业迅猛发展的需要，信托法规尚待健全，而且信托市场并不完善，房地产信托计划也存在着大量的问题。首先，融资的数额受到限制。国内重新注册的信托投资公司仅有52家，而房地产开发企业则多达3万家，1∶600的比例令大多数房地产企业面对信托融资只能是望梅止渴。其次，信托公司的信息披露并不透明，这导致投资者投资具有盲目性，很多购买房地产信托的投资者都错误地认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别，而且收益更好。而信托产品的流动性很差，缺少转让平台，实际存在较大的流动性风险。因此，只要出现一个信托产品不能兑付，有可能导致信托业受到致命的打击。再次，风险控制的问题。房地产信托的风险主要来自于项目本身的风险，对于开发商来讲，如果融资对象是银行，那么遇到资金困难时还可能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息，但融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。目前的信托计划均使用了一定的风险控制手段，如控股和担保、回购、保险等，但这些方式并不能完全控制风险。最后，信托计划都是中短期计划。信托计划一是财务投资，给房地产开发企业做过桥贷款；二是股权投资的方式入股，只用于房地产项目的开发建设；都是追求一种短期的利润。但是从长远情况来看，作为金融机构的信托公司，其主要业务应该提供较长期的金融服务，而不是短期的资金周转，信托应该与策略投资联系在一起，信托市场的定位应该是处理较为复杂的投资财务关系。因此在房地产领域，对于信托公司来说，不仅仅为房地产商提供贷款，应该更多地融入房地产资产的长期经营之中。

房地产信托计划和房地产投资信托与金融产品来看相去甚远。房地产信托计划是以短期信托凭证的形式发行，具有短期性和债券性质。资金只能投资单一项目，信托投资公司办理信托合同份数仍然受到不准超过200份的政策限制。相比之下，美国房地产投资信托实际上就是房地产上市公司，直接拥有物业所有权，其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理，其组织结构是完整的公司制度，融资方式为股权融资，从不承诺偿还本金的期限，投资者只能从证券二级市场退出。

信托投资公司通过房地产信托计划从事房地产投资的经验和业绩是宝贵资源，是未来上市房地产投资信托的发起候选人的基础条件和竞争优势。特别是信托投资公司在为数百个地产和基础设施项目融通资金以后，一些信托投资公司终于不甘只为房地产开发商做嫁衣裳，有的信托公司开始走向前台，参股成立房地产开发公司，直接介入房地产开发，在其房地产信托计划中，信托投资公司既是资金管理者，又间接是资金使用者之一。有的信托公司推出大型信托计划，由信托投资公司和房地产业内的大型公司联合投资组成，而且资金委托人和管理人为同一机构，使信托计划更像是一个房地产投资基金。可以看出，房地产信托计划创新的大势所趋是房地产投资信托。