房地产企业经营计划

三、房地产企业经营计划

计划过程是决策的组织落实过程，它为决策所选择的目标活动的实施提供了组织保证。一般而言，房地产企业经营计划是以决策为前提，将企业一定时期内的活动任务分配给各个部门和个人，从而为部门及个人的阶段工作提供了具体的依据，进一步地提高了部门及个人的工作效率。

（一）房地产企业经营计划的概念与特点

1.房地产企业经营计划的概念

房地产企业经营计划是以提高企业经济效益为中心，以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向，实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。这个概念表明，房地产企业经营计划编制的主要依据是市场需求，计划编制要求充分利用企业资源，以实现最大的经济效益，它以企业经营活动为对象，包括房地产开发与房地产经营。

企业经营计划对于统一企业部门及个人行为、适应激烈的市场竞争以及作为企业经营决策逻辑延续等方面有着重要的作用，主要表现在以下四个方面。

（1）为房地产企业活动的分工提供依据。房地产企业本身不直接参与生产活动，更多的充当的是组织协调的角色，这就使得房地产企业的部门及业务活动繁多，为了实现企业决策选择的目标，需要为企业不同部门及个人提供活动安排，以及对他们从事的业务活动进行协调。因此，必须进行科学的分工。计划的编制使得企业的目标活动在空间及时间上进行详细的分解，从而为科学分工提供了依据。

（2）分析和预测未来环境变化。房地产企业所处的外部环境是经常变化的，如市场环境、政策环境等，单靠企业自身的力量无法改变外部环境的状态。因此，如果企业不能适应未来激烈的市场竞争，企业将很难生存与发展，企业要生存、要发展，必须对未来外部环境的变化做出科学的预测和准确的判断，并采取措施，作出相应的对策。这就需要企业制定统一的计划并加以系统化。因而，房地产企业经营计划的一个重要作用就是分析和预测未来环境的变化，并在此基础上，制定出科学的对策，使得企业能够适应未来环境的变化。

（3）为房地产企业活动的资源筹集提供依据。房地产企业目标活动的进行需要一定的投入，为了使目标活动以尽可能低的成本顺利进行，需要对不同部门及人员的资源进行合理配置。计划的编制将企业活动在时间和空间上进行了分解，对不同部门及人员的资源配置进行了统筹安排，从而为企业资源筹集和供应提供了依据。

（4）提高了部门及人员工作效率。企业经营计划对不同部门及人员的业务进行了统一协调，其业务活动必须服务于企业未来的发展目标，以使企业在激烈的市场竞争中发挥优势。计划的编制确定了不同部门及人员的行动纲领，明确了其业务活动的目标并统一不同部门及人员的行为，避免了人浮于事或企业资源内耗现象，从而提高了部门及人员的工作效率，进一步地提高了企业的经济效益。

2.房地产企业经营计划的特点

房地产企业经营计划是由多种计划组成的计划体系，其特点主要有如下四点。

（1）综合性。企业经营计划是一个体系，它是企业全部计划活动、计划结果及相关工作的总称。房地产企业经营计划是以企业生产经营活动为对象，其体系构成主要包括三大部分：一是关于房地产开发业务的计划，包括房地产项目立项计划、前期准备计划、项目建设计划及营销计划等；二是关于房地产经营业务的计划，包括房屋经营计划、城市土地经营计划及房地产经营计划等；三是关于企业财务、人事及企业长远发展计划，这类计划本身不是房地产企业经营计划的对象，但是它们为企业的生产经营活动提供了资金、人力资源及长远发展的保障，因而也包含在企业经营计划体系之中。

（2）战略性。企业的生存与发展，关键不在于计划的长短，而在于计划体系是否健全，是否从战略角度详尽计划内容。房地产企业受外部环境因素影响巨大，企业的长远发展取决于市场中稍纵即逝的机会，有作为的房地产企业必须为企业寻找新的可能开发和经营领域。总之，计划必须抓住重点，从战略角度出发，在战略层次上展开，将经营者的经营方针、经营理念和经营策略贯穿于计划之中。

（3）灵活性。一般而言，企业经营计划一旦制定，在短时间内不会发生改变。但是，随着房地产企业外部环境的变化，特别是市场的变化，这就需要对计划进行调整，以适应外部环境的变化。因而，计划的编制需要一定的灵活性或弹性，强调人的主观能动性，这样企业就可能抓住机遇或躲避风险。

（4）权威性。企业经营计划是企业发展的行动纲领，一旦制定就具有权威性。这个权威性主要体现在两个方面：一是企业经营计划必须严格执行，包括制定经营计划管理者本身；二是经营计划一旦制定，不能随意否定，否则就是对经营管理者的否定。当然，计划的权威性与灵活性并不矛盾，相反，灵活性是计划权威性的一个补充，因为调整后的计划本身更具权威性。

（二）房地产企业经营计划的内容

计划从时间上来看，可以分为长期计划和短期计划。长期计划与战略决策对应，因此也称为战略计划，它描述了企业在较长时期（一般为5年以上）的发展方向和方针，规定了企业各个部门及人员在较长时间内从事某种活动应该达到的目的和要求，确定了企业发展远景目标。而短期计划是指企业各个部门及人员在短时期内（一般为年度）应该从事何种活动及应该达到的要求，也为企业各个部门及人员的行动提供了依据。因此，这里房地产企业经营计划的内容就分为两大部分，一是房地产企业长期经营计划内容，二是房地产企业短期经营计划内容。

由于我国目前房地产企业规模、成长性、营利性及人员素质等方面差异巨大，各个企业的经营目标、经营方针及经营战略也有所不同，因此，各个企业计划编制的内容也各具特色，不尽相同。所以，这里仅介绍房地产企业经营计划的一些基本问题，即介绍房地产企业经营计划的一些基本内容。

1.房地产企业长期经营计划的基本内容

房地产企业长期经营计划是在依据国家社会经济发展规划、方针政策、行业发展规划、市场信息、技术发展趋势及企业自身素质的基础上编制而成，一般而言，其基本内容包含以下四个方面。

（1）企业生产发展规划。包括企业未来主要经营业务，开发各类物业类型的比例，各类物业类型在市场中的占有率，企业的产值、净产值、利润和纯收入水平，以及其他的技术经济指标。

（2）企业发展规模规划。在企业生产发展规划的基础上制定企业发展规模规划，包括企业固定资产总值、企业在行业中的影响力、企业人员数量和素质以及技术革新等方面。

（3）企业人员培训规划。包括企业人员技术水平、文化素质在规划期内要达到的程度，培养各类人才的比例，以及要采取的措施和需要的条件等。

（4）企业某些重要或专门性问题的规划。例如成立新型建筑材料应用技术研究中心，以确保企业在技术方面的领先地位，为客户提供差异化产品；再如万科集团的“万客会”规划，这个“万客会”为万科集团的发展培育了巨大的消费市场。

2.房地产企业短期经营计划的基本内容

短期经营计划是在企业长期计划要求及各项技术经济指标的基础上，依据近期市场研究资料、相关部门政策以及上年度经营计划的有关资料编制而成。其基本内容主要包含以下两大部分。

（1）生产经营综合计划。这个计划是长期经营计划的年度具体化和数量化，并不是执行计划，它主要确定了房地产企业在该年度应该实现的各项技术经济指标，如商品房销售收入、商品房销售面积、竣工及交付使用面积、营业外收入、实现利润、上缴税金、利润额及销售利润率等。

（2）专业计划。专业计划依据生产经营综合计划编制，它是将年度计划转化为生产计划的执行性计划，包括材料供应计划、财务计划、成本计划及技术组织措施计划等。

（三）房地产企业经营计划的执行与调整

1.房地产企业经营计划的执行

房地产企业经营计划执行的基本要求就是：企业各个部门及人员按主要指标及非指标性目标按时完成经营计划，建立正常的企业活动秩序，保证企业稳步健康发展。因而，经营计划的执行取决于企业各个部门及人员的积极性和创造性。

但是如何将企业各个部门及人员积极性和创造性与企业的目标系统结合起来，往往成为计划执行中的难点。目标管理（MBO）是由美国企业管理专家德鲁克（P.Drucker）于1954年提出的，德鲁克认为，为了充分发挥企业不同部门及人员在计划中的作用，必须把企业任务转化为总目标，并根据目标活动及企业组织结构的特点分解为各个部门及人员的分目标，企业的各级管理人员根据分目标的要求对下层的工作进行指导和控制。

一般而言，实行目标管理开展工作可以分为以下四个步骤。

（1）制定目标。上级要向下级提出自己的原则和目标，下级应该根据上级的目标制订自己的目标方案，并在此基础上与上级进行协商，以确定作业计划。目标可有若干个，不宜过高或过低，实现目标的期限也不宜过长。房地产企业可以商品房销售额或土地开发商定工作目标。

（2）执行目标。上级根据商定的目标、计划和方法，授予下级行使任务相应的权力；下级凭借这些权力，实现自己工作的目标，并对实现目标负责。

（3）评价成果和实行奖惩。当目标完成后，上级对完成目标的情况进行考核、评估，并以此来决定奖惩和职务的升降。公平合理的奖惩制度是维持和调动企业部门及人员工作热情和积极性的重要保证。

（4）判定新的目标，开始新的目标管理循环。

2.房地产企业经营计划的调整

计划在执行的过程中，当出现以下四种情况时需要进行调整：第一，由于计划设计本身的缺陷，在贯彻执行过程中出现偏差时需要调整；第二，当企业计划活动所处的外部环境发生了较大变化时需要调整；第三，当制定计划的人员对外部环境的主观认识发生了较大变化时也需要调整，以使企业经营活动更加符合环境变化的要求；第四，由于在上述两种以上的情况共同作用下，必须对企业经营计划进行适时调整。

一般而言，企业对经营计划的调整有两种方法，一是滚动计划法，二是启用备用计划法。两种方法都有自身的优势和各自的适用范围，因而不能互相替代。下面分别介绍这两种计划调整方法。

（1）滚动计划法。滚动计划法的基本做法是根据企业一定时期计划执行的情况，考虑企业内外环境条件出现的变化和因素，修改原定计划，并相应的再将计划期顺延一个时期和确定顺延时期的计划内容，使计划期不断延伸，滚动向前。

滚动计划法主要应用于长期计划的制定和调整，由于长期计划存在的不确定性因素较多，采用滚动计划，可以适时根据环境变化来调整原定计划，这个时候对于长期计划顺延期一般是以年度滚动。当然，滚动计划法也可应用于短期计划，采用季度滚动。

滚动计划法的主要特点是将计划分为若干执行期，在评估各个执行期后进行修改或调整下一个执行期的计划内容，它是一个动态的过程，避免了计划的僵化，提高了计划的适应性。

（2）启用备用计划法。启用备用计划法是指在编制计划时就考虑各种可能的变化，制订各种方案作为备用。当环境变化对原定计划造成巨大冲击，或是企业生产综合计划发生变动，则就应当启用备用计划。采用这种方法的关键是确定停止原计划、启用新计划。如房地产企业以往完全是开发住宅项目，由于政策变动或住宅项目利润偏低等，企业决定转向开发商业地产项目等。

备用计划是企业管理储备的方案，这种储备的方案往往来自于在决策过程中先前没有采用的其他计划方案，由于这些方案的制订也是依据企业的自身条件，只是有些指标暂时无法达到要求，这样当环境变化使这些指标可能实现时，就应该及时予以采用。