房地产企业经营模式战略转型的途径

三、房地产企业经营模式战略转型的途径

（一）房地产企业经营模式战略转型的途径

在我国目前的市场环境和法律环境下，我国房地产企业实施经营模式的战略转型，特别是以房地产投资基金为目标模式的经营模式转变，需要分步骤逐步转变。第一步是房地产开发企业要逐步转型为不动产经营公司，第二步是等法律法规许可后再上市发行房地产投资信托债券。

1．以商品经营战略为主，渐变式地实行房地产企业经营模式的转变

房地产公司采取混合经营的方式，实行开发和经营、销售和租赁混合经营。可以成立新的资产管理公司租赁经营房地产，也可以由公司母体经营管理，在保持开发业务正常进行的同时，不断地增加租赁经营的比重。总之，不断地调整企业战略，渐变性地实施战略升级和企业转型。

2．以资本经营战略为主，跳跃式地实行房地产企业经营模式的转变

房地产公司实施混合经营的同时，充分利用和整合企业的战略资源特别是资本资源，实施资本经营战略，以此来不断增加资产经营、租赁经营、服务经营的比重。可以实行增资扩股，引入战略投资者，扩大企业经营规模。可以组建公司型房地产投资基金，通过私募方式实施投资基金计划。可以通过收购兼并、资产重组、债务重组等手段推动资本扩张。把握适当的时机，与资本市场接轨，可以发行公司债券或者上市发行股票等，也可以等时机成熟时把租赁经营的房地产资源整合剥离出来后发行房地产投资信托。总之，实施资本经营战略，依托资本市场，分阶段、跳跃式地实现经营战略目标，加速资本扩张。

（二）规避房地产企业经营模式战略转型的风险

房地产企业经营模式转型使房地产企业面临巨大的风险。首先是主营业务转变的风险。房地产企业的主营业务原来是以房地产开发为主，经营模式转型后是以不动产经营为主。房地产企业的主营产品原来可能是以住宅为主，经营模式转型后可能主营商业房地产、写字楼等。企业要进入不熟悉的领域。企业的业务结构、产品结构、人才结构、经营流程等都要发生重大转变，使企业在经营模式转型的过程中，需要跨越许多障碍，面临巨大的转型风险。房地产业存在着优秀的房地产企业贸然进入不熟悉的商业房地产领域，导致经营失误，最后落得被收购的案例。其次是进一步绷紧资金链条的风险。在我国房地产业存在资本结构缺陷的状况下，房地产企业现有的资金压力就很大。房地产企业经营模式转型需要企业拥有更多的不动产，实施资产经营，企业不得不大量增加银行贷款。如果项目经营不佳，企业的资产负债率就会提高，再遇到市场变化、宏观调控、银根紧缩、政策变化等环境变化，使房地产企业出现偿债能力的问题。结果造成房地产企业面临资金链条断裂的巨大风险。因此，如果处理不好由于转型所带来的现金流问题，房地产企业只会自己打败自己。

房地产企业经营模式转型中所产生的经营风险和障碍，要求房地产企业具有前瞻性和应变性，制定切实可行的企业经营模式的转型战略，战胜风险，跨越障碍，成功地实现房地产企业经营模式的战略转型。