房地产投资信托基金的业务定位

第五节　房地产投资信托基金的业务定位

由前面的分析可知,2002—2004年我国房地产市场处于扩张阶段,并在未来几年仍将保持这样的发展态势。然而我国房地产金融体系不完善,房地产融资渠道单一,开发商融资困难。在这种情况下发展房地产投资信托基金,将对我国房地产业有很大的促进作用。我国发展房地产投资信托基金应立足于房地产市场的现状,结合我国房地产市场的发展阶段和融资状况进行投资业务定位,达到促进房地产业发展的目的。

就中国目前的情况而言,由于房地产金融市场还很不完善,所以房地产投资信托基金的投资渠道相对较窄,在证券市场上只有数量不多的几家房地产开发企业的股票可供选择;虽然房地产投资信托才开始起步不久,但是它只能代替房地产投资信托基金的一部分功能,我国房地产投资信托基金应以房地产权益性投资为主,同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。

一、开展房地产抵押贷款业务

房地产公司在房地产项目的开发过程中需要大量的投资,而目前房地产融资渠道有限,资金已成为房地产业发展的瓶颈。基金可以给房地产公司提供房地产抵押贷款,并在一定期间内收回本金和利息。

对于房地产抵押贷款业务,由于现在国内的银行为了规避风险,对房地产业的开发贷款的获得提高了门槛,使得一大批拥有较好项目但资质较低的公司不能贷到项目开发所需的资金,这就给了包括房地产基金在内的非银行金融机构一个开拓业务、增加利润的机会。目前国内一些信托公司相继推出了针对房地产项目开发而提供贷款的房地产信托,投资者能够得到比银行储蓄和国债投资高的收益,因此很受投资者的欢迎。基金公司可以在对这类公司进行详细的审查,并对项目进行周密的可行性研究之后作出是否给予贷款的决定。而对于一般性的房地产公司和建筑企业,在具备足够的资质之后也可以对其开展贷款业务^[105]。作为国内在抵押贷款增长最快也最有前景最安全的一块业务———个人住房抵押贷款,如果政策允许,基金公司在建立好贷款风险控制系统之后也可以进入,以获得较为稳定的回报。在国内房地产抵押证券化开展的情况下,基金还可以将这部分抵押贷款予以证券化,来获得更多的资金进行其他投资以获取更高的收益。

二、从事收益类房地产项目的权益投资

房地产权益类投资主要投资实物性房地产,其收益主要来源于旗下房地产的租金收入和房地产增值收益,但一般主要投资于商业用楼和办公楼等收益类房地产。房地产基金公司在控制或拥有产权的物业进行委托或亲自进行管理之后,可以把它整体或部分用于出租,并向租户收取租金。这种方式在写字楼和商用物业最为明显,而且在房地产业进入稳定发展期后,这种方式会成为房地产基金最为主要的收入来源。而随着我国城市化进度的加快、流动人口的不断增加以及经济的迅速发展,使得房地产租赁市场也有较好的前景。

1.租金收益较好的物业

因为租金收益较高的房地产,如购物中心、办公楼、仓库等物业存在单价和总价都较高的特点,个体投资者难以投资,所以目前一般都是谁开发谁经营,这和房地产行业发展的分工细化是不相符合的。这要求开发商具有很强的资金实力,由于该类物业的租售方式导致资金回收期较长,不利于房地产开发商进行下一轮的投资。因此,该类物业非常需要市场上有大的机构投资者进行投资,而该类物业具有的良好收益性又能满足房地产投资信托基金的收益性要求,两者可以实现良好的结合。

2.二手房经营业务

目前我国房地产开发十分活跃,在很大程度上是因为房屋相对稀缺的现状;随着住房供给的稳步增加,房地产新开发项目将逐步减少,主要的房屋交易将以存量房为主,即二手房交易。发达国家的经验已经证明,成熟的房地产市场二手房交易额一般为新盘交易额的6—7倍。而我国除了上海等个别地区外,二手房交易普遍不活跃。随着市场条件的成熟,我国二手房交易量必将逐渐上升。但由于我国规范的房地产中介并不发达,加上业主普遍还没有树立将二手房交易委托中介办理的意识,所以,对于二手房交易中存在的信息不充分的问题难以在短期内得到解决。正是针对这一点,房地产投资信托基金可以介入二手房交易市场。房地产基金具有资金规模优势,其可以聚集大量的二手房产,然后委托房地产中介机构代理销售、租赁,而集中销售正好可以解决二手房交易双方信息不对称的情况,并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款、为需求按揭贷款的客户提供担保支持等。房地产投资信托基金经营二手房业务不但可以从中获取一定的差价收益,而且可以对租赁较好的房产采用租赁方式获取稳定的租金收益。二手房经营业务还可以产生可观的社会效益,有可能在政策上获得一定的优惠。

3.经营尾盘业务

目前全国有3万多家房地产开发企业,而且每年还在增加。许多城市新上马的房地产项目让人目不暇接,而这些项目中,只有少数楼盘可以达到100%的销售率(例如经济适用房、少数商品房),绝大部分都会有5%—20%左右的尾盘,有些甚至出现高达到40%以上的尾盘。尾盘一直是令发展商感到头疼的问题。有时候一些发展商剩余的尾盘虽然不多,但也不得不在该项目上保留一些销售人员,造成利润无法变现的同时还得支出数额不小的运营费用。因此,相当多的发展商为了尽快变现,在一次性转让时都会让利销售。房地产投资信托基金可以解决发展商面临的问题,以一定的折让价格把尾盘购进后进行集约化销售,借助规模效益降低边际成本,而且正好可以和二手房业务相结合,降低运营费用。和普通一手楼盘相比尾盘的价位优势比较明显;和二手房相比尾盘具有一手房的品质;和市场上的期房相比又有现房优势,因此只要营销得当,尾盘也会具有相当大的销售优势。

4.投资债权房

债权房(是指债权人因债务人以物业清偿债务而获得的抵押房产),包括债权房,还包括房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算等而获得的房产,该类房产的数额也是相当多的。由于都是被动吸收房产而成为房产主,并且这些业主往往在房地产方面并不专业,再加上没有太多精力来经营管理这些物业,这些业主一般都乐于短期变现该类房产,尤其是一次性转让这些物业。房地产投资信托基金投资该类房产,往往能以一定的折扣购入房产,因此会有一定的获利机会。

三、从事证券投资

房地产资产虽然具有较好的保值和增值能力,但是流动性较差,房地产投资信托基金有必要保持一定的证券投资比重来满足资产流动性和组合投资的需求。但作为一种专业的集合投资工具,房地产投资信托基金在证券投资的过程中应该奉行稳健的原则,为了限制投资风险,不但应该控制基金的证券投资比例,而且其范围主要限于房地产相关证券,包括上市和未上市的房地产公司的股票或各种金融机构发行的证券化的房地产债权或股权以及国债等信用等级高的低风险投资品种。但目前中国可供房地产投资信托基金选择的证券较少,难以通过投资组合来有效分散非系统风险。

除了可以参与资本市场上的证券投资外,房地产投资信托基金还可以积极参与按揭贷款证券化。由于按揭贷款都属于长期贷款,而存款基本都是短期的,资金短存长贷的矛盾会越来越突出。目前,我国部分商业银行都在积极采取措施来解决这个问题。但从国外成功经验来看,房地产按揭贷款证券化离不开“特设机构”(SPV)和“信用增强机构”的支持。其中特设机构是指通过自身的运作,以所购买的住房抵押贷款债权为担保,发行各类证券,从而实现价值的细化、风险的分散化,以及住房抵押贷款债权的流动化。SPV是房地产按揭贷款证券化过程中的执行者。其次,因为投资者投资于住房抵押债券时,可能会遇到住房抵押贷款的借款人不履行还款义务或者拖欠偿还贷款的情况,由于住房抵押债券本息的偿还直接以住房抵押贷款的偿还为前提。所以,必须有信用增强机构对证券的及时偿还进行担保,使住房抵押贷款的本息能按时传递到债券投资者手中,从而实现了债券的信用升级,减少了投资者所面临的信用风险。

而房地产投资信托基金具有较大的资产规模以及有专业的房地产机构来负责运作,承担该类风险的能力较强,因此,在我国商业银行进行大规模的房地产按揭贷款证券化时,房地产投资信托基金可以充当SPV或信用增强机构的角色,从中获取一定的收益。

四、从事信托业务

信托类业务是国外房地产信托投资基金公司的典型业务,公司通过签订信托协议或发行信托凭证而融入的信托资产和从事信托投资与抵押贷款的资产并不相应地记入资产负债表,使得公司既能得到收入,又不会改变自己的资产结构,因此这项业务很受青睐。它可以分为权益信托和抵押信托两类。权益信托就是基金公司作为受托人管理委托人的信托财产,并与委托人签订信托协议或发行信托凭证,以信托资产从事房地产的投资开发和经营管理活动,投资和经营的收益按照协议归受益人享有,公司只按一定比例收取管理费和手续费。而抵押信托就是公司直接与房地产抵押贷款人签订信托协议,后者直接将房地产抵押贷款的债权转交给房地产基金公司管理,由其负责收取本金和利息,委托人再向基金公司支付相应的管理费和手续费,或允许基金公司获取债务人向其支付的利息与公司承诺向委托人(债权人)支付的利息之间的利差。

在目前国家加强对房地产金融风险的调控、严格规范银行资金对房地产企业的信贷的情况下,房地产信托也由于其经营灵活规范、收益有保障,已经越来越成为国内房地产企业和房地产投资者的新宠。基金可以对此发起房地产信托,或者充当信托的管理人来进行房地产的投资和管理,并收取一定的佣金或者管理费;面对我国房地产领域的巨大的债权债务市场,基金也可以积极参与其中,对那些拥有房地产债权的公司或机构进行债权的信托管理。

总的来说,房地产投资信托基金业务的前景十分广阔。该基金既可以直接投资于房地产项目获得投资收益,又可以随时介入多个大型房地产项目保证主业的稳定增长性;既可以进行全程投资,又可以进行阶段性投资,获得房地产阶段性运作的收益;既可以对项目进行整体收购,又可以进行杠杆收购,以高财务杠杆效益获取股权投资收益;既可以对银行的坏账进行变现,又可以介入二手房交易市场,实现类似上房置换模式的二手房吞吐,又不必政府过多地出资和补贴;在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资,保证资金的安全性和流动性,从而体现资金的时间价值并实现收益的最大化。