2011年，信托产品成为众多理财产品中最大的赢家，而房地产信托产品又成为信托行业的焦点。在房地产开发商向银行融资越来越难的情况下，房地产信托便“揭竿而起”，成为开发商融资的有效手段。这一年里，不少大型房企都加入了信托融资的阵营，房地产信托产品不仅发行量节节走高，而且收益率也步步攀升。
当然，房地产信托规模的迅速扩张，在某种程度上是与政府调控房地产市场的政策相悖的，房地产市场的走弱，也使房地产信托产品始终处于风口浪尖上。
1.房地产信托产品顽强生长
自2010年以来，房地产信托一直处于高位发行的状态，进入2011年之后，这一态势有增无减。2011年3月开始房地产信托业务更是呈现爆发式增长，几乎每月房地产信托融资规模均超过350亿元。
当然，这与政府不断出台的调控房地产市场的政策是相悖的，房地产信托业务资金风险积聚。出于对风险控制的要求，监管层加大了对房地产信托业务的监管力度。首先，要求各信托公司严格管控房地产信托的发展规模，控制发行速度，对房地产信托资产规模较大的信托公司要求其进行风险自测；其次，对房地产信托由事后报备改为事先报批制度，要求信托公司所有涉及房地产相关业务，都要到监管部门进行逐笔审批；此外，监管层还加大对绿城集团房地产信托等各类违规现象的调查。尽管没有直接叫停房地产信托业务，但监管层的这些举措，无疑使得信托公司开展房地产信托业务的道路受到严重阻碍。
在政策的调控下，到了2011年第三季度房地产信托产品的发行数量和规模开始下降。统计显示三季度共发行233款房地产信托产品，发行规模为620.91亿元。与2010年同期相比，发行数量增长了28.73%，但发行规模却同比下降了6.14%。2011年三季度房地产信托的占比仅为38.84%，环比则下降了14.01个百分点。
房地产信托在房地产调控政策中顽强生长，上半年一路走高，下半年在政策的调控下开始回落，这成了2011年房地产信托市场的一个缩影。
2.房地产信托风险显露
2011年的房地产信托产品大致分为三种情况：项目方资质较好，抵押物充足的产品，一般采用贷款和权益投资等投资方式；而达不到“四三二”标准[1]，或为开发某一项目的单一项目公司以及较早介入项目运作，还未获得土地使用权来用于抵押的项目，则多采用股权投资的方式。此外，2011年有部分信托公司尝试和处于龙头地位的房地产开发商合作发行房地产信托基金。该类产品募集资金投资于开发商的多个储备项目，以分散单一项目风险，也给开发商更加灵活的资金使用选择。
限购、限贷等调控举措令房企资金链承压，融资成本介于银行贷款和民间借贷之间的房地产信托受到开发商的追逐。在这样的背景下，2011年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过2010年全年一倍以上的资金量，而且房地产类信托产品几乎占据信托产品的半壁江山。房地产信托流动性的风险迅速积聚，部分产品不能如期兑付的概率有所增加。事实上，2011年年末时就有房地产信托到期兑付风险浮出水面，这被认为或许是多米诺骨牌推倒的开始。
针对房地产信托的风险，监管部门2011年年初就发布了《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，将房地产信托中主流的融资类房地产信托业务的风险计提比例提高到3%。2011年10月18日，有消息透露中国银监会进行了一次特殊的“窗口指导”，叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。四家信托公司被勒令“休息”的原因是，房地产信托业务增速过快，与其风险管理能力不相匹配，且在项目选择上不够审慎。
3.“绿城事件”将房产信托推上风口浪尖
2011年，因高负债率而深陷危机传闻的绿城集团一直是媒体和大众关注的焦点。在这场旷日持久的调控拉锯战中，一边是政府不断释放“坚持调控不动摇”的信号，另一边是楼市艰难之下众房企步履艰难的“苦情”姿态。而绿城，则在波涛暗涌的房地产市场中几度被推上风口浪尖。
绿城房地产集团，1995年成立于浙江省杭州市，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质。历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国50多个城市，拥有员工4038人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司。
整个三季度，绿城各种负面消息不断。作为一线大型房企，绿城的资金问题在持续的楼市调控之下，日益凸显高企的负债、紧缩的信贷和不力的销售使得业内纷纷质疑绿城的现金情况。即便是绿城自身，也不否认资金紧张和短期资金缺口的存在。
2011年9月中旬开始，有传言称海航欲以30亿元收购绿城集团及其下属子公司。不过，这则消息迅即被双方澄清；9月21日中国银监会下发通知，要求信托公司上报关于信托公司与绿城集团及其关联企业开展房地产信托业务的情况。9月22日绿城中国股价暴跌16%，降至两年多来的低位；之后，伴随着被监管部门调查房地产信托的传闻，绿城中国股价一路下挫，三成市值不翼而飞；“被退市”风波未散，11月1日深夜，微博又现绿城申请破产传闻，随即绿城董事长宋卫平连夜撰文否定“破产说”。坚称“不降价”的绿城，口气也终于松动，以实现销售为第一要务，同时伴随卖股权腾挪资金和寻求有钱的合作方来缓解资金压力。
事实上，求救于信托资金，曾经是不少中小型房企的解困之道。大型房企龙头如绿城者，也早就走上了类似的道路，极其倚重信托融资这个融资渠道。查阅绿城的信托史，其发行频率和规模远超同类房企。大规模的融资，除了表明绿城资金非常紧张之外，还表明绿城已经启动以未来的收益空间换取现在的生产和发展时间。随着“限购、限贷”调控政策的持续，楼市成交量大幅萎缩，房企存货量大幅攀升，销售回款步步收紧，将“高负债率”的房企和与其有关联的房产信托推上了“风口浪尖”。绿城事件只是这一状况的一个缩影。
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