一方婚后承租的房屋，离婚时可判决由另一方承租吗

老杨和陈阿姨已经过了花甲之年，却几度进出法院，不为别的，就是为了一套房子。老杨和陈阿姨是1998年相识并登记结婚的。两人都是再婚，所以结婚的时候，两人商量要互相体贴包容，一起走完余生。结婚前，陈阿姨居住的房屋系租赁的使用权房，1999年，两位老人觉得应该有一个满意的住所养老，于是陈阿姨就将自己居住的使用权房通过置换公司出售，得到了3万元人民币，加上陈阿姨单位补贴的2万元和二人婚后一起攒下的1.8万元，共6.8万元置换了一套更大点的使用权房屋。随后，陈阿姨将自己的户口和自己两个女儿的户口迁入其中，陈阿姨是承租人兼户主，而老杨的户口在自己父亲为承租人的房屋内。

由于陈阿姨的身体不太好，婚后动了好几次手术，也不能一人承担家务了，有时还要老杨动手做饭、送饭，这对家务事一点不会的老杨来说简直是苦不堪言。日子一久，这对“半路夫妻”开始出现矛盾了。结婚七年之后，因矛盾无法调和，老杨搬出了房屋，双方开始分居。期间陈阿姨向法院起诉离婚，但法院考虑到两个老人携手相伴不易，故未准许。但老杨和陈阿姨的关系在法院未准予离婚后并未改善，经过一次大吵后，陈阿姨再次向法院起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。陈阿姨认为现在居住的房屋是自己主要出资购买的，自己和女儿的户口也在其中，应当归自己所有，但念在多年夫妻的感情上，自己愿意补偿老杨一部分房屋折价款。房子市值约45万元左右，自己愿补偿老杨10万。但老杨不同意，他认为这个房子自己也有出资，有房款也有装修，而且陈阿姨单位补贴的钱是基于双方结婚补贴的，应当属于夫妻共同财产，自己理当分得该房屋的一半。该房屋到底应如何分割？

一、　系争房屋使用权性质

系争之房屋系老杨和陈阿姨双方婚姻关系存续期间出资置换购买取得，故该房屋所具有的公房交换价值系双方夫妻共同财产。

依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻双方婚后取得的财产属于夫妻共同财产，虽然婚后取得的公房仅仅是承租权和居住权，但依据目前部分省市的相关规定，公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在夫妻双方离婚时，可以对该房屋所具有的交换价值进行分割。一般而言，承租人可以通过向出租人申请且具备出租人要求的购买成私人产权房的全部条件后，可以直接将公房买成产权房即售后公房，但需要支付一定数额的购房款，因此同地段公房的价值要略微低于同地段同类型的产权房价值，诉讼中双方可以协商确定公房的交换价值，若无法协商可由法院委托相应评估机构进行评估。

二、　本案系争房屋使用权的分割原则及归属问题

依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定，离婚时，夫妻共同财产原则上均等分割，但也可根据生产和生活的实际需要及财产来源等因素，在公平公正的基础上不均等分割。就本案而言，系争房屋的购置款项中有3万元系陈阿姨婚前个人财产，2万元系其单位资助，陈阿姨对房屋的贡献比较大，故在分割时不适于均等分割。另外，由于老杨在本市还有其他住房可以居住，而陈阿姨为女性目前无其他住房且体弱多病生活困难，故依据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第3条之规定，系争房屋在双方无法协商时应当依法裁决由陈阿姨继续承租居住，并给付老杨一定的房屋折价款为宜。

三、　法院审理结果

本案审理中，陈阿姨主张系争房屋价值为45万，老杨认为系争房屋价值为55万～60万元。陈阿姨表示，老杨搬离系争房屋，其愿补贴老杨10万元折价款。

本案审理后，一审法院认为系争公有房屋租赁户主为陈阿姨，该房由陈阿姨、老杨出资置换购买而来，其中陈阿姨出资较多。老杨户口在上海市其他公有住房内，依法对该房享有居住使用权。考虑陈阿姨、老杨他处再无住房，法律规定同等情况下，离婚时对女方应予照顾即陈阿姨，同时考虑到老杨对相关房屋享有的使用权利等情况，法院认为系争房屋由陈阿姨继续居住为宜。陈阿姨就住房问题表示愿补偿老杨10万元，综合双方对系争房屋现有价值的意见、当初购买该房时双方各自的实际出资金额、女方体弱多病和工资收入较低等因素，法院予以准许。

一审判决后，老杨提起了上诉，二审法院经审理后认为，系争房屋系公房，承租人是陈阿姨，老杨的户籍亦不在系争房屋内，故双方离婚后系争房屋仍应由陈阿姨承租并居住使用，老杨应搬离系争房屋。但系争房屋的使用权毕竟亦体现一定价值，而购买该房屋使用权的6.8万元中有3万元系陈阿姨婚前所承租的房屋使用权置换款，2万元系其单位出资，1.8万元系当事人双方共同出资，故原审法院鉴于双方对系争房屋现有价值的意见、购买该房屋的出资情况、陈阿姨体弱多病和工资收入较低、陈阿姨自愿补偿老杨10万元等因素，判令陈阿姨给付老杨房屋补偿款10万元并无不当。

“公房”与“私房”是一对相对概念，所谓“公房”即该房屋产权不属于个人而属于“公家”，是与我国公有制和计划经济体制相适应的一种房屋类型。“公房”的承租人和居住人对该房屋并不享有产权，因此很多人误以为离婚时“公房”不可以进行任何分割。但由于“公房”在某些地区可以通过承租权转让方式进行交易，故具有一定的交换价值，因此离婚时可就系争房屋具有的交换价值进行作价分割。若夫妻双方协议离婚，且双方均同意离婚后，承租的房屋归非承租人一方或法院判决双方离婚，且欲将房屋判决由非承租人一方继续承租，一般需征求出租人的意见，因为“公房”涉及第三人即出租人的利益，无论是双方的离婚协议还是法院的裁决文书均将改变现有的租赁关系，故应当征求出租人的意见，司法实践中若无特殊情况，一般出租人同意变更承租人。

1　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第八条 夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。

2　《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》

第三条 问：　对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？

答：　对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：　

（一）　照顾抚养子女的一方；

（二）　男女双方在同等条件下，照顾女方；

（三）　照顾残疾或生活困难的一方；

（四）　照顾无过错一方。

第四条 问：　对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

答：　对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

邵平与汪梅梅于1997年经人介绍相识恋爱，1998年5月4日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。婚后初期，夫妻关系较好。2004年起双方因生活琐事产生矛盾，致夫妻隔阂渐深。2006年6月初，双方因家庭琐事发生争吵后汪梅梅离家出走，夫妻分居。汪梅梅于2007年1月、2007年11月两次起诉要求离婚，因邵平不同意离婚且其提供的证据不足以证明双方感情破裂，故而她的离婚请求未获法院准许。之后，夫妻关系无任何改善，于是2008年11月，汪梅梅再次起诉到法院，要求与邵平离婚，此次诉讼中邵平也深感妻子离婚决心之坚定，于是他提出，因自己无任何收入来源，经济困难，若汪梅梅将房子给自己住，可以同意离婚，否则坚决不同意离婚。其实，双方婚后未购置或分配房屋，邵平所指的房屋是汪梅梅婚前承租的一套公房。汪梅梅认为，无论邵平是否经济困难，离婚后自己没有义务为他提供住房，况且自己也只有这一套房屋，也只靠退休金维持生计，邵平的要求没有法律依据，况且房子是自己婚前承租的，且邵平的户籍也不在该房屋内，故坚决不同意邵平的要求，那么法院应如何判决才能保护双方的利益呢？

吴萍萍（女）、曹仁（男）于1989年经人介绍相识恋爱，1991年4月25日登记结婚，婚后未生育。结婚后双方为琐事及经济利益等发生争执。1995年，吴萍萍因病住院手术，1999年又因呼吸问题而住院。2000年春，曹仁住到其母亲处，吴萍萍则住到其姐姐家，夫妻自此分居。2003年8月至2007年1月，吴萍萍因呼吸衰竭等病症几次住院治疗，曹仁既未来探望，也未负担医疗费用。心灰意冷的吴萍萍于2008年3月、10月两次提起离婚诉讼，但法院均未判决离婚。2009年6月，吴萍萍再次起诉离婚，要求结束这段对自己毫无意义的婚姻。

庭审中，曹仁同意离婚。法院查明吴萍萍名下在上海某区有一公租房，该房系吴萍萍婚前承租的，同时，法院还查明曹仁系其母亲承租房屋的同住人，但曹仁在庭审中称自己现无住房，且根据相关法律规定，双方结婚已18年，故对吴萍萍婚前承租的房屋也有承租权，那么曹仁的主张能得到法院的支持吗？

一、　系争房屋使用权性质

以上两个案例所涉房屋均为配偶一方婚前承租的房屋，依据我国《婚姻法》第18条及《婚姻法司法解释（一）》第19条之规定，系争房屋承租权应为婚前承租方的个人财产权益，无论双方婚姻关系存续多久，均不会自动转化为夫妻共同财产。

我们认为，案例1中所涉房屋系汪梅梅婚前承租的使用权房屋即公房，虽然邵平居住在该房屋内，但该居住是基于夫妻共同生活的需要，因此邵平要求离婚后，该房屋由其租住无任何法律依据，双方离婚后仍应由汪梅梅租赁。但依据我国《婚姻法》第42条及《婚姻法司法解释（一）》第27条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助，帮助的方式和具体金钱数额由双方进行协商，协商不成时，由人民法院判决。结合本案情况来看，邵平属于离婚时生活困难的一方，因此汪梅梅应给予其必要的经济帮助，具体数额应根据双方的经济条件予以确定，本案中，汪梅梅系退休人员，年事已高，故数额不应过高。

案例2中所涉房屋系吴萍萍婚前一人承租的使用权房屋即公房，吴萍萍与曹仁结婚并无法改变该房屋系吴萍萍婚前个人财产的事实。

曹仁称双方已结婚18年，故其对该房屋有承租权，这一说法是没有法律依据的。最高院在1996年2月5日曾出台《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下称“解答”），依据该《解答》第2条之规定，婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，则离婚时，双方均有承租权。该《解答》出台时，新的《婚姻法》还未修改颁布，依据当时的规定，存在夫妻一方婚前财产婚后一定时间（房屋等8年，贵重生活资料4年）后转化为夫妻共同财产的规定，但2001年《婚姻法》修改后，一方婚前财产不再自动转化为夫妻共同财产。同时为了进一步明确该规定，最高院于2001年12月25日出台《婚姻法司法解释（一）》，其中第19条规定，一方婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但双方当事人另有约定的除外，根据“后法优于前法”的法律原则，当《婚姻法司法解释（一）》的规定与《解答》的规定发生抵触时，应以“后法”即《婚姻法司法解释（一）》为准，因此曹仁依据双方已结婚18年的事实，要求承租吴萍萍婚前房屋，于法无据。

二、　法院审理结果

案例1经法院审理后认为，邵平与汪梅梅虽系自主婚姻，但自2004年起产生矛盾后，双方关系日渐不睦，为此，汪梅梅曾两次诉至法院请求离婚，在法院作出不予支持的判决后，二人仍未共同生活，也无证据证明双方关系有所改善。在汪梅梅第三次向法院提出离婚诉请后，邵平以汪梅梅承租的房屋给其居住为离婚条件，足以表明邵平不同意离婚的原因不是双方仍有感情基础而是其他原因，因此依法可认定双方夫妻感情已破裂。关于系争房屋，其虽为汪梅梅承租的公房，但承租的事实发生在双方结婚之前，邵平的户口又不在该房屋内，故双方离婚后该房屋仍由汪梅梅租赁。基于邵平曾在该房屋中居住的事实并结合其目前生活困难的现状，法院判决汪梅梅给付邵某经济补偿款3万元。

案例2经法院审理后认为，系争房屋是吴萍萍婚前承租的公房，故该房屋理应认定为吴萍萍的婚前个人财产。离婚后仍由其承租并居住。而曹仁在其母亲公租房中系同住人，离婚后，其可以自行解决居住问题，现曹仁以他处没有房屋居住为由，要求继续租住系争房屋的理由不成立，本院不予支持。

现实中很多人以为一方婚前承租房屋，经过5年后，双方均有承租权，这是一种误解。同时要提醒大家注意的是，由于公房政策变化较大，加之公房动迁的概率也比一般房屋高，因此为了保护自己的婚前财产，建议承租人不要轻易将配偶的户口迁入自己的房屋内，因民事主体之间户籍纠纷问题不属于人民法院的受案范围，若迁入户口会引起不必要的而又难以解决的麻烦。

1.　《中华人民共和国婚姻法》

第四十二条 离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：　

（一）　一方的婚前财产；

（二）　一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）　遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）　一方专用的生活用品；

（五）　其他应当归一方的财产。

2.　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》

第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

第二十七条 婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。

一方离婚后没有住处的，属于生活困难。

离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

赵东（男）和胡灵（女）于1990年5月经人介绍相识恋爱，1991年6月20日登记结婚。因婚后一直未生育，影响了夫妻感情，致使双方经常争吵，后胡灵实在无法接受日益争吵的生活现状，便于2007年8月向法院起诉离婚。庭审中，赵东对胡灵离婚的要求表示同意，但对于房屋分割，双方发生了较大的分歧。

原来，1997年赵东单位增配给赵东的福利承租房，承租人为赵东，后夫妻双方也在该房屋居住，赵东认为，该房屋系自己单位增配的房屋，其户口也在该房屋内，自己对房屋贡献较大，因此应适当多分，并应将房屋判归自己承租并居住。胡灵则认为，自己名下无其他住房，且是女性，在离婚时应当优先考虑自己，故房屋应当判给自己居住，房屋取得在婚后，因此不同意多分给赵东。双方各持己见，由于双方无法就房屋价值达成一致，后经法院委托评估机构，结论为该房屋市价为28.6万元，那么该房屋应当判给谁承租并居住呢？作为房屋承租人的赵东是否有优先承租的权利呢？

一、　案情分析

本案系争房屋承租权系赵东与胡灵婚后取得的财产权益，依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，该财产权益系夫妻共同财产。该房屋的承租人是赵东，那么离婚时是不是其具有优先承租权呢？依据我国目前相关法律规定，作为承租人的赵东并无优先承租权，按照法律规定，在分割夫妻共同财产包括房屋承租权时应当优先考虑照顾女方，因此在赵东与胡灵条件相同时，从保护妇女权益角度出发将房屋承租权判归胡灵为妥。虽然该房屋系赵东单位调配的，但该调配行为发生在双方结婚之后，因而不能必然推断出赵东对该财产取得贡献大，除非赵东能证明该房屋包含其婚前财产权益。因此结合在案证据和事实，我们认为，在分割该房屋时，赵东无法定的需要照顾多分的情形。

二、　法院审理结果

本案法院审理后认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为共同财产。系争房屋承租权为婚后取得的财产，故理应认定为夫妻共同财产，夫妻共同财产分割时首先由双方进行协商，若双方无法协商一致，依据我国《婚姻法》及相关司法解释和《妇女权益保障法》的相关规定，关于房屋的处理，同等情况下应当优先照顾女方。同时法院还认为，根据在案证据无法证明赵东对系争房屋贡献大，因此不具有多分的法定情形，故其要求多分的理由不足，法院不予支持。最后法院判决系争房屋归胡灵租赁并使用，胡灵支付赵东房屋补贴款14万元。

很多人以为自己单位分的公房是自己的，离婚时，配偶无权要求分割，其实这是一种错误的理解，公房租赁制度，是我国计划经济时期遗留的历史产物，表面看是租赁权，但该租赁权不同于一般房屋的租赁，其具有永久性，一般当事人只需花上很少的钱便可变成产权房，其蕴含的价值很高。因公房租赁关系的变更具有很强的“地方性”和“政策性”，因此若双方协议离婚，并且约定离婚后房屋由非承租一方租赁，建议双方在办理离婚手续之前，先到房屋租赁管理部门咨询一下具体的办理变更的程序，以免造成协议日后无法履行。

1.　《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

2.　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第十三条 对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。

3.　《中华人民共和国妇女权益保障法》

第四十八条 夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。

夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。

大军和小红于1989年相识恋爱，1991年5月11日登记结婚。婚后初期夫妻恩爱，并于1992年4月生育一子，取名小龙。但柴米油盐的生活逐渐消磨了最初的激情，婚后大军和小红逐渐开始为生活琐事发生争执。争执越来越激烈，最后大军以无法忍受日常争吵为由起诉到法院，要求与小红离婚，小红对离婚表示同意，但要求分割他们现在居住的售后公房。

原来，他们现在居住的房屋原系使用权房，大军的父亲是该房屋的承租人及户主，大军和小红的户口在该房屋内。后因国家政策的允许，大军和小红出资把该房屋买成了产权，并将该房的产权登记在大军和儿子小龙名下。

诉讼中，双方一致认可目前该房屋市值38万元人民币，大军表示如果离婚该房屋有小龙的名字，要求将房屋判归自己和小龙所有，自己愿补偿小红5万元。但小红认为该房屋系夫妻共同财产，自己至少应该分得一半的房产份额。那么该房屋的份额应如何分割呢？

一、　系争房屋性质

依据我国《物权法》的相关规定，不动产物权以登记为准，结合本案系争房屋登记情况，从登记的角度及双方具有家庭关系来看，依法应当认定该房屋属于大军与小龙共同共有的房屋，这指的是该登记行为的对外效力。但对内而言，不能仅凭登记而判断财产权属，结合大军与小红系夫妻关系，小红与小龙系母子关系，该房屋应认定为一家三口的共有财产为妥。

本案的特殊之处在于系争房屋原为承租公房，后基于国家政策买成了产权房，也属私有产权房之一种。本案系争房屋原为大军父亲承租，且大军父母的户口也在该房屋内，按照公房变产权房的政策，一般会结合该房屋在册人员及配偶的工龄等具体因素确定购房价格，一般在册人员工龄越长、职务越高，则购房价格就越优惠。本案中，大军父亲是房屋承租人且也利用了其工龄，那么是否可以据此判断大军对房屋贡献较大呢？我们认为，首先对于公房交换价值而言，不应作为大军贡献较大的因素。因为虽然系争房屋的承租人是大军的父亲，且公房具有一定的交换价值，但毕竟该房屋的产权购买时间在大军与小红登记结婚之后，且产权也是登记在大军与小龙二人名下，购买产权所用钱款也是他们的夫妻共同财产，可依据《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款之规定的司法精神推定大军父母将该房屋具有的交换价值赠与小夫妻一家——大军、小红和小龙的。上海高院认为，对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。其次，对于利用的大军父亲工龄问题，我们认为也不应视作大军对房屋贡献较大的因素。因为依据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》的规定，工龄优惠只是一种政策性补贴，而非财产或财产权益。

综上，我们认为本案系争房屋应为大军、小红、小龙三人共同共有的财产，现因大军与小红离婚，共有关系已终止，理应进行分割，同时本案各方也不具有法定的应当多分的因素，考虑到房屋登记情况及小龙作为未成年人未进行出资等综合因素，按照三人均等分割为妥。

二、　法院审理结果

本案经法院审理后认为，系争房屋在婚后购买产权，且登记在大军及婚生子小龙名下，故应作为共有财产处理，本院结合本案的实际情况及双方的意见，确定小红对该房屋享有的份额归大军所有，大军支付小红三分之一的房屋折价款。

法院对本案的判决结果可能会使人认为，这样对大军家不是很公平，毕竟这套房屋的取得有大军父亲的巨大贡献。虽然法律规定有时会与人情有抵触，但法律有法律的原则，因此笔者建议，遇有此种情形时，公房内的同住人及承租人可共同作为产权人登记在产证上，这样便于保障各方权益。

1　《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

2　《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　

（一）　工资、奖金；

（二）　生产、经营的收益；

（三）　知识产权的收益；

（四）　继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）　其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

3　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》

第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

武某（女）、于某（男）于1999年登记结婚，双方婚后于2000年12月生育一子。婚后夫妻感情尚好，后为生活琐事渐起纷争，致感情不睦。2001年6月至2006年6月，武某先后四次至法院起诉要求与于某离婚，但因各种原因未获法院准许，之后双方夫妻关系并未改善，后武某无奈于2007年2月再次向法院起诉要求离婚。法院开庭时，于某也感到武某离婚决心之坚定，于是同意离婚，但双方对婚后购置的售后公房的分割产生了巨大分歧。

原来，双方所争执的房屋原系于某母亲单位福利分房时分给于某母亲的，承租人也是于某母亲。因武某是外来人员，按照相关政策，其已与于某结婚10年，户籍可转入本地，武某以办理户籍方便为由，要求将房屋的承租人变更至于某名下，于某的母亲考虑到，房子早晚要留给儿子一家，便也未多想，很快同意了儿媳即武某的提议。于是他们于2004年10月以家庭协商同意为由，将房屋的承租人变更成了于某，后2005年9月，于某夫妻出资将房屋买成了产权，且产权登记在于某一人名下。

庭审中，武某认为该房屋系婚后取得，理应一人一半分割，但于某认为，该房屋原系母亲的租赁房，因此在分割时应当保留母亲的产权份额，武某分得的份额不应超过三分之一。因双方无法就房屋价格达成一致意见，法院便委托了评估机构对该房屋进行了评估，认定该房屋市场价格为人民币34万元。

法院会对本案系争房屋怎么判决呢？

一、　系争房屋性质

依据我国《婚姻法》相关规定，婚后取得财产包括房屋原则上为夫妻共同财产，除非双方另有约定。我们认为，结合本案事实，本案系争房屋应为夫妻共同财产。

结合本案查明的事实，可以认定该房屋的承租人变更系发生在双方婚内，那么于某母亲将其租赁的公房权益赠与至于某名下，是对其个人的赠与还是夫妻双方的一种赠与呢？依据我国《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款规定的司法精神，我们认为，于某母亲赠与的该财产权益应当视为对双方的一种赠与。根据各地公房租赁政策来看，承租人只可为一人不可是多人，因此于某母亲将其自己的公房租赁权变更至于某名下，属于赠与行为，但这种赠与行为并不足以表明于某母亲赠与该财产权益时具有排除赠与于某配偶武某的意思表示，倘若承租人可以是多人，但于某母亲只是将承租人变更至于某一人名下，根据我国《婚姻法司法解释（三）》第7条第1款规定的法律精神，则可表明于某母亲具有将该财产权益赠与于某一人的意思表示。

依据我国《婚姻法》第17条和第18条之规定，一方婚内接受赠与所得之财产，原则上属于夫妻共同财产，除非赠与合同明示只归夫或妻一方所有的财产。通过以上分析可知，于某取得的其母亲赠与的公房权益系夫妻共同财产，因此婚后由双方利用夫妻共同财产购置成产权后，虽然登记在于某一人名下，但依法也属夫妻共同财产。依据我国《婚姻法》的相关规定，原则上夫妻共同财产各半分割。但就本案而言，还应考虑财产的来源，以及双方离婚后于某还要解决同住人即其母亲的居住问题，故不宜各半分割。

二、　法院审理结果

本案经法院审理后认为，结合在案证据及双方当事人陈述，依法可以认定系争房屋原系于某母亲租赁的公有住房，于某与武某双方婚后取得售后产权，考虑房屋来源、居住状况等情节，该房屋归于某所有为宜，于某应当按照房屋评估价格，支付原告一半房屋价款即人民币17万元。

很多老人为子女着想，一般会在生前将自己名下的一些不动产权益过户到子女名下，其目的在于防止日后可能出现的遗产税征收等问题，老人的心思是好的，但有时天有不测之风云，一旦子女发生婚变，往往又会后悔当初的所为。

因此为了安全起见，笔者建议，最好提前咨询一下专业的法律人士，采取一些法律措施来保护自己的权益，比如通过书面协议约定财产只赠与给自己的子女，排除配偶或采取与小夫妻做个特别约定等形式，针对本案而言，若武某是在于某的母亲并不知情的情况下擅自将公房购买成产权房，则于某母亲可采取撤销该交易的方式来保护自己的权益。

1　《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　

（一）　工资、奖金；

（二）　生产、经营的收益；

（三）　知识产权的收益；

（四）　继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）　其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：　

（一）　一方的婚前财产；

（二）　一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）　遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）　一方专用的生活用品；

（五）　其他应当归一方的财产。

2　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》

第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

3　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第六节婚内，一方父母将其承租的公房购买成

产权并登记在该方名下，离婚时

另一方可要求分割吗案例

小强通过同学聚会认识了小丽。两人都觉得对方是自己找寻多年的意中人，很快就坠入了热恋。热恋6个月后，双方决定趁热打铁领结婚证，用小丽的话说就是“让婚姻像恋爱一样充满新鲜”。虽然双方父母都觉得有点突然，但小强和小丽还是义无反顾地做了“闪婚族”。

但婚后不久，闪婚的恶果就出现了，小丽发现小强婚后不像恋爱时那么体贴，小强觉得小丽婚后不化妆的样子不能接受。就这样，一对吵吵闹闹的年轻人决定“闪离”。但在分割财产时出现了麻烦。小强名下有一套上海某区的售后公房，这房屋本是小强父亲单位的福利分房，由小强父母承租使用，在小强与小丽结婚后，小强的父母按照当时的公有住房出售的政策出资将该房屋买成了产权，当时小强父母考虑到自己年龄大了，就只将房屋登记在小强一人名下。现在小强与小丽离婚，小丽表示这个房子产权的取得是在婚后，是夫妻共同财产，自己对该房屋也应该享有份额。但小强认为该房屋是父母出资购买的，和小丽没关系，而且房子实际也是父母在使用，小丽无权要求分割该房屋。双方僵持不下，最后小丽向法院起诉要求离婚并要求分割该房屋，那么小丽要求分割房屋的主张能得到支持吗？

律师剖析

本案系争的登记在小强一人名下的上海市某区房屋系小强的婚后个人财产，并非属于小强与小丽的夫妻共同财产。

依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，婚后夫妻双方购置的房产，无论登记在双方还是一方名下，均属夫妻共同财产；婚后父母出资为双方购置房屋的视为对双方的赠与，但明确表示赠与一方的除外。就本案而言，登记在小强名下的该套房屋，并不是夫妻双方一起出资购置的财产，因此不能仅仅依据房屋登记的时间在婚后即推定为夫妻共同财产。房屋产权的取得时间固然是判定该房屋是否属于夫妻共同财产的重要标准，但绝非唯一或确定标准，同时也要考虑财产取得的原因和来源。

一、　系争房屋使用权取得时，小强与小丽均无贡献

本案系争房屋系小强父母在小强与小丽登记结婚之前承租的单位福利分配的房屋，该房屋的取得是与我国计划经济体制之下低收入、高积累等政策直接相关的，是基于小强父母向单位履行了劳动义务后换取的福利，因此无论是小强还是小丽对于该房屋使用权的取得并无贡献，即便小强属于同住人，也不能证明其对房屋的取得有贡献，其享有房屋居住权也是基于父母向单位履行了相关义务后才享有的。也就是说，该房屋之使用权具有的交换价值应当属于小强父母所有。

二、　小强父母将该房屋出资购置后并登记在小强一人名下，应当依法认定为小强婚后个人财产小强父母按照国家有关公有住房出售政策的规定，将该房屋用自己的财产购买成产权，并登记在小强名下，应当依法认定为小强父母对小强的个人赠与。依据《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款之规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。何为明确表示赠与一方呢？2011年8月12日出台的《婚姻法司法解释（三）》第7条规定，若婚后由一方父母出资购买房屋，且产权登记在出资人子女名下的，该房屋应认定为该方的个人财产。

三、　法院审理结果

本案审理中，法院认为，小强与小丽对系争房屋均无贡献，并非夫妻购置所得，虽然房屋的取得时间在双方婚姻关系存续期间，但不能据此推断该房屋系夫妻共同财产。结合法院查明的事实来看，该房屋原系小强父母承租，后由小强父母依据国家相关政策出资将该房屋购买成产权，且产权依法登记在小强一人名下，故可视为小强父母对小强的个人赠与，系小强的个人财产，小丽主张该房屋系夫妻共同财产，但无法律和事实依据，故本院难以支持。

四、　其他几种情况假设

在双方婚姻关系存续期间一方婚前或一方父母承租的“公房”转化为“产权房”（即售后公房，又称“房改房”）后，该房屋是否属于夫妻共同财产？若属于夫妻共同财产，那么该房屋使用权所蕴含的交换价值在离婚分割时是否应予考虑？以上问题法律并无明确规定，由于“公房”问题政策性较强，且无统一标准，故司法实践中争议最大，我们现依据上海高院的相关规定，就几个典型问题归纳如下。

上海高院认为，根据《婚姻法司法解释（二）》第19条之规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值也有失公允，对此上海高院认为，实践中可区分下列情形处理：　

（1）　　一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。

依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，且其婚前取得该房屋之使用权是基于国家的福利政策并未支付对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，即便该房屋登记在小强一人名下，该房屋也系夫妻共同财产，且离婚时在分割该房屋过程中，无需考虑房屋的原始来源，可均等分割。

（2）　　一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，但其婚前取得该房屋之使用权不是基于国家的福利政策而是支付了一定的对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，无论该房屋登记在小强一人名下还是小强和小丽双方名下，该房屋均系夫妻共同财产，但离婚时在分割该房屋过程中，需将小强婚前支付的对价部分予以扣除。比如小强支付了20万元的对价取得该房屋使用权，婚后双方将房屋购置成了产权，现双方离婚时房屋市场价为80万元，那么小丽可以分得30万元。

（3）　对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

依据该条规定，若本案系争房屋系小强父母在小强结婚前个人承租的房屋，婚后由小强和小丽利用夫妻共同财产购置成产权，且登记在双方名下，则该房屋系夫妻共同财产，该房屋所蕴含的“公房”使用权的交换价值视为小强父母对双方的赠与，离婚分割时可暂不考虑贡献大小，以均等分割为宜。

若本案系争房屋系小强父母在小强结婚前个人承租的房屋，婚后由小强利用夫妻共同财产购置成产权，且该房屋登记在小强一人名下，离婚分割该房屋时是否需要考虑原“公房”的交换价值？对此，上海高院并未给出明确的指导性意见，我们认为因将“公房”购置成产权房时需要承租人即户主和所有的同住人协商确定产权人，在购买过程中，作为承租人的父母同意将房屋只登记在自己子女名下，而未将自己子女之配偶确定为产权人，可视为其真实的意思表示是将该房屋所具有的交换价值赠与自己的子女而排除配偶，因此根据公平原则且产权只登记在小强一人名下的事实，在分割时应当考虑该房屋原有的使用权交换价值。

（4）　一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以个人财产购买为产权的，且产权也登记在该方一人名下，那么该房屋是否属于夫妻共同财产？该问题法律并无明确规定，有人认为，鉴于此类房屋承租权的取得在婚前，且利用其个人财产购置为产权，故应当属于个人财产。笔者认为该种说法有失偏颇，针对“公房”这一特殊历史时期的产物，我们不能机械地套用婚前财产和个人财产的概念来定义“售后公房”的财产属性。我国在相当长一段时间内，实行的是国家福利分房，一般结婚前可以向单位申请婚房，同时若配偶一方已经享受了福利分房，则另一方单位在进行福利房安置时就不会考虑该方，不再进行房屋分配，也就说一方婚前已承租“公房”，有时会影响另一方的福利，此时若不考虑该种因素仅以承租时间在婚前而否认配偶方的权利，将有失公允。因此，笔者认为，若该房屋系一方婚前承租，且婚后配偶单位未进行任何福利性质的房屋分配或者未影响配偶房屋的分配，购买产权也系其个人财产出资，则该房屋宜认定为该方的个人财产。总之，鉴于这类房屋的复杂性和地方性政策性较强，我们建议由各地法院内部出台相关指导意见，以保证此类案件的公正解决。

依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，且其婚前取得该房屋之使用权是基于国家的福利政策并未支付对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，即便该房屋登记在小强一人名下，也系夫妻共同财产，且离婚时在分割该房屋过程中，无需考虑房屋的原始来源可均等分割。

律师提醒

“公房”是我国实行计划经济体制时遗留下来的特定的历史产物，在当时的历史背景下，“公房”承租制度对经济和社会的发展起到了巨大的促进作用，后来基于我国住房制度的改革，国家允许承租人支付较小的对价将房屋购置成产权，但购置成产权后的一定时间内不得上市交易。由于将“公房”购买成产权房需要支付的对价很低，很多人误以为，婚后利用少量的夫妻共同财产将自己婚前承租的公房或父母承租的公房买成产权房系自己的个人财产，与配偶无关，因此鉴于“公房”的特殊性以及将“公房”买成产权房时需要支付的对价很小的事实，我们建议在购置中按照我们在本案中分析的法律情形妥善处理，以便保护自己的合法权益。

法条链接

1　《中华人民共和国婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　

（一）　工资、奖金；

（二）　生产、经营的收益；

（三）　知识产权的收益；

（四）　继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）　其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》

第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

3　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第七节婚内一方将父母承租的公房买成

产权房，离婚时如何分割案例

毛丽（女）、许晋（男）于1990年5月相识、恋爱，1991年11月登记结婚。1995年，毛丽、许晋为家庭琐事争吵，毛丽起诉到法院要求与许晋离婚，后经调解和好。起初，双方关系尚可，但自2005年开始双方又经常争吵，之后毛丽认为双方无法继续共同生活，遂于2008年再次起诉离婚，诉讼中许晋也同意离婚。

经过法院庭审查明，双方本次诉讼中涉及一套售后公房分割，该房屋原系许晋父亲承租，同住人为许晋，2000年5月许晋以公有房出售的形式买下，产权登记在许晋一人名下，因涉诉双方无法就房屋价格达成一致意见，故法院委托评估机构评估，最后评估价值为人民币68万元。许晋认为该房屋虽系婚后购买，但毕竟房屋来源于自己父亲承租且登记在自己名下，故不同意进行分割，只同意返还购房时房款的一半3万元，但毛丽则认为该房屋系婚后取得的售后产权房，应当各半分割，双方各持己见，致使法院调解不成，那么法院如何判决呢？

律师剖析

一、　案情分析

本案系争房屋最大的争议焦点在于许晋父母原为该房屋的公房承租人，现许晋夫妻离婚，分割该房屋时应否考虑该因素。对此问题，法律并无规定，实践中争议很大。

一种观点认为，本案系争房屋原系许晋父亲承租的房屋，之后许晋以夫妻共同财产购买成了产权房，依据我国《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款之规定，系争房屋原所具有的交换价值在许晋父亲未明确表示赠与许晋一人的情况下，应当推定为赠与许晋夫妻二人，加之该房屋购置产权过程中所花费的钱款也系夫妻共同财产，因此该房屋应当属于夫妻共同财产，既然将系争房屋原具有的交换价值视为对双方的赠与，那么分割该房屋时应按照夫妻共同财产一般的分割原则进行分割，即各半分割，不考虑许晋父亲原为承租人的因素。

第二种观点认为，本案系争房屋虽系许晋父亲承租的房屋，但之后许晋以夫妻共同财产购买成了产权房，因此该房屋应认定为夫妻共同财产。但就该房屋的来源来看，许晋贡献比较大，因此在分割时应适当多分，原因在于该房屋处于公房状态时具有交换价值，因此此类房屋购买所花之成本远远低于一般房屋，同时该房屋在购买成产权的过程中，需要房屋的承租人即许晋父亲签字确认同意出售，并同意房屋产权登记为何人，按照法律规定，在房屋登记之时可以登记为多人，但许晋父亲只同意将房屋产权登记为许晋一人，而未将毛丽登记为产权人，可以视为其真实的意思表示是将该房屋原具有的交换价值赠与许晋一人所有，而排除毛丽，因此，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定，考虑到财产来源，依据公平原则，在分割该房屋时应当考虑许晋多分。

我们赞同第二种说法，因该说法较为符合社会一般观念和常理。

二、　法院审理结果

本案经法院审理后认为，系争房屋虽原系许晋父亲承租，但婚后双方以夫妻共同财产购置成产权，依据我国《婚姻法》相关规定，无论产权登记在一方还是双名下，均属夫妻共同财产，根据相关法律规定，夫妻共同财产分割时，首先由双方进行协议，协议不成，由法院判决，考虑到离婚后双方与亲属实际居住状况、房屋来源等因素，宜将系争房屋判决归许晋所有，由其支付毛丽一半房屋折价款即人民币34万。

律师提醒

本案中，许晋父亲之所以将房屋产权登记在自己儿子名下，或许是基于日后可能出现的遗产税征收或者其他一些原因，但我们建议老人在作出将自己的不动产权益过户至子女名下这些决定时，最好签署一些协议，比如居住权协议或如果无法提供居住或无法共同居住时由子女给自己一些补偿，为自己保留一些“筹码”，以防子女日后不孝或子女婚变时让自己无任何退路可走。

子女与父母之间签署协议或许有悖于我们的传统观念，但在信任危机比较严重的今天，选择订立“君子协定”或许是最好的方式，订立协议的目的不在于为日后打官司保留证据，而在于对双方内心有一种约束。我们应该纠正以前的传统思想，因为只有在信任的基础上，双方才会订立契约，一个智商正常的人怎么会在明知对方不诚信不履行契约的情况下还与之订立契约呢！契约只是为了明确各方权利义务的一种协议，并不等于不信任。

法条链接

1　《中华人民共和国婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　

（一）　工资、奖金；

（二）　生产、经营的收益；

（三）　知识产权的收益；

（四）　继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）　其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2　 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》

第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

3　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第八条夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。

第八节婚内一方在特殊历史时期将公房

购买成产权房，离婚时如何分割——以上海94方案购房为例案例

曹洪与汪美华于1982年经人介绍相识恋爱，1983年6月登记结婚。婚后，曹洪夫妻住在曹洪父母单位分的上海某区一套公房内，后因1985年他们可爱的女儿曹玲出生后，房屋面积太小，无法居住，故曹洪父母再次向单位申请调换大房屋，此次被调配和新安置的人员为：　曹洪父母，曹洪夫妻及女儿曹玲，老少三代共五口人共同居住在该房屋内。1994年，国家政策允许个人出资将原来承租的房屋购买成产权，故曹洪父母及曹洪夫妻准备将房屋买成产权，可按照当时的政策，房产证上只能写一个人的名字，同住人不能全部被列为产权人，于是他们决定推举曹洪为产权人，由其代全家持有该房屋。

2008年11月开始，曹洪发现汪美华经常很晚回家，后经曹洪跟踪发现，原来汪美华有了情人，曹洪无法接受妻子的背叛，故向汪美华提出离婚，汪美华也同意离婚，但双方对于房屋的分割产生了分歧，汪美华认为，房屋系婚后取得，应该一人一半，而曹洪认为，该房屋自己父母也有份，不同意一人一半，只同意给汪美华五分之一，那么该房屋应如何分割呢？

律师剖析

本案系争房屋产权只能登记一人，这是由上海特殊时期的历史原因造成的，因此仅以产权登记作为判定财产归属的标准是不公平的，该房屋不宜直接依据产权登记认定为曹洪与汪美华的夫妻共同财产。

一、　背景介绍

住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，公有住房出售必然包括其中。1998年，国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》〔国发（1988）11号 〕，该方案提出：“住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件上来，以便通过国家、企业和职工的共同努力，加快解决住房困难。” 依据上述精神，1991年3月，上海市人民政府制定了《上海市住房制度改革实施方案》，确立了“逐步实现住房商品化和自住其力，改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。同年4月，上海市人民政府颁发了《上海市住房制度改革实施方案》14个实施细则。5月1日起，《上海市住房制度改革实施方案》在全市开始分步实施。

为了加快改革的步伐，1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的 《关于出售公有住房的暂行办法》〔 沪府发（1994）19号文〕，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》〔沪房改办发（1994）第34号〕，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”，它标志着上海市的住房制度商品化改革进入全面实施阶段。

但本次房改时，由于改革经验的不足和计划经济时代思想的影响，在“94方案”中仍然存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，“94方案”中明确规定“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。这表明，符合购买公房条件的人中只能有一人可列在房产证上，其他房屋共有人不能登记为产权人，依据该方案，虽然房屋可能有多个权利人，但只能将一人登记为产权人，这就为日后家庭矛盾的增多埋下了隐患。“94方案”实施后不久，方案中的缺陷就产生了纠纷的后果，并引起有关部门的高度重视，上海市房屋土地管理局沪房地技（1995）652号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正；但是，这种修正只能防止今后的工作中不再犯同样的错误，还不能具体解决“94方案”实施过程中已经产生的问题。

二、　法院指导意见

造成登记不真实不是老百姓的过错，而是当初改革经验不足所致，为了合理处理此类纠纷，上海市高院先后就该问题给予了几点具体性指导意见，现我们归纳如下：　

（一）　有权主张房屋权利的权利人范围

依据1996年10月31日上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕第9条之规定，按“94方案”购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。在此需要指出的是，未成年人不是适格的购房人，不可要求确认为产权人，因为公房出售制度是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中属于职工住房方面的待遇返还给职工的一种制度，未成年人之所以可以享受房屋居住权不是由于他们履行了义务而是基于其监护人或长辈履行了相关义务。因此就本案而言，购房时，曹玲尚未成年，其不是适格的购房人，因此无法主张系争房屋之产权，除曹玲之外，其他三人即曹洪父母和汪美华可以主张房屋产权。

（二）　共有人主张权利的时效问题

为了保护售后公房共有人的合法权利，上海市高级人民法院于1999年9月27日印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法（1999）528号〕，该意见指出“鉴于９４方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的９５方案对这一缺陷作了更正，但是９４方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”就本案而言，鉴于目前曹洪一家并未出现实质纠纷和矛盾，故曹洪父母和汪美华主张房屋产权的诉讼时效未过。

在此需要指出的是，本类案件是否适用诉讼时效制度呢？笔者认为，依据2008年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条之规定，诉讼时效仅适用于债权请求权，而不适用于物权请求权。

（三）　具有主张房屋产权资格的人去世后，其继承人可否代为主张房屋权利问题

依据2003年4月20日上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中的回复可知：“如果其（可主张房屋产权的人）生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”我们认为该规定符合社会常理，一般而言具有购买公房资格的人具有家庭关系，有些人碍于亲情或其他原因，不再主张产权也属常理，其去世后，考虑到社会关系的稳定性和该权利的人身属性，限制继承人主张权利具有合理性，但若一概而论则有失偏颇，因为实践中有些人生前通过其他可知的方式表达了自己主张权利的愿望或曾找相关机构帮助协调，但考虑到亲情未进行诉讼，我们认为此时不应限制其继承人代为主张的权利，由继承人代为继续主张权利符合被继承人的遗愿。就本案而言，若曹洪父母一方或双方去世，且去世前未向曹洪提出房屋权利主张，则该房屋归曹洪夫妻所有。

三、　案例具体分析

鉴于目前曹洪父母尚在，且也未放弃权利主张，因此该房屋目前权利人处于不确定状态，若曹洪夫妻离婚，就房屋产权问题应首先征求曹洪父母的意见，若二人明确表示放弃该房屋产权，则曹洪夫妻可均等分割该房屋；若曹洪父母主张权利，则四人可协商确定，若无法协商，则任何一方可向法院提出确权诉讼，以维护各方之合法利益。

律师提醒

本案中，若曹洪夫妻和睦，曹洪父母不会对房屋提出权利主张，但一旦闹离婚，则父母必然会提出权利主张。实践中，很多人为了达到自己的非法目的，会借助房屋登记机关审查不严之便利甚至伪造证据等方式侵害配偶一方的合法权益。笔者在执业中曾代理过几起类似案件，根据我们的执业经验，遇有此类问题时，应先走行政诉讼程序而后走民事确权程序为妥。如本案，若曹洪伙同其父母一起伪造虚假文件（一般为《调配单》或《本户人员情况表》），因此类转移登记无需缴纳契税，且房屋管理部门审查也不是很严格，从其实质来看是确权过程。这种情况下，若汪美华主张产权变更无效的民事请求很难得到支持，可先请求法院撤销该行政登记行为，而后通过民事诉讼主张房屋产权，以此来保护自己的合法权益。

法条链接

1　《中华人民共和国婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：　

（一）　工资、奖金；

（二）　生产、经营的收益；

（三）　知识产权的收益；

（四）　继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）　其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第二十条离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。

3　《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：　

（一）　支付存款本金及利息请求权；

（二）　兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；

（三）　基于投资关系产生的缴付出资请求权；

（四）　其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。