一方婚前房屋，离婚时另一方可以要求分割吗

凌玲和汪华同在一家外资企业工作，两人因工作关系经常接触，互生好感。因外企不鼓励员工之间谈恋爱，故凌玲主动离职，到其他公司工作，为双方恋爱创造了条件。

因凌玲是匆忙间寻找的新单位，所以福利待遇和发展前途都不如原公司，汪华为此十分感动，于是二人便很快于2002年11月办理了结婚登记手续。

婚后凌玲觉得自己和汪华是一家人了，希望房子能加上自己的名字，对自己也是一种保障。为此汪华和凌玲长谈了一次，汪华表示该房屋是汪华父母倾尽毕生心血全额出资购买的，买这样的面积和地段，就为了创造条件能让自己有幸福的婚姻。虽然自己和凌玲结婚了就是一家人，但未来是不可控的，自己不能让父母的心血受损失，故可以和凌玲约定，如果双方五年之内不离婚，该房子就是夫妻共同财产。凌玲也表示房子要加自己的名字，也是为了保障婚姻，汪华的解释和决定可以接受，于是两人签了一份协议，约定若双方婚姻关系存续满五年，该婚房即属于夫妻共同财产。

婚初双方感情很好，2007年12月，双方有了自己的结晶——儿子毛毛，后由于双方对孩子教育理念的差异加之双方父母不当干涉，致使双方夫妻感情失和，经常争吵。2008年9月，凌玲向汪华提出离婚并要求分割婚房，汪华表示离婚可以，但房子是自己婚前的,不同意分割，且目前房屋仍登记在自己一人名下，凌玲则认为，自己的户口在该房屋内，且双方有协议约定，目前协议约定的事实已经发生（双方婚期已满五年），自己当然有权要求分割婚房，那么凌玲的说法有法律依据吗？

一、　一方个人所有之财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产

依据我国《婚姻法司法解释（一）》第19条之规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。因此一方婚前自己出资购置或父母出资为其购置的房屋，属于其个人财产，不因其婚姻关系的延续而发生房屋权属性质的变化，除非当事人另有约定。1993年最高人民法院曾出台《审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（以下简称意见），依据该意见第6条之规定，一方婚前所有的房屋，婚后双方共同使用和管理达8年以上，可视为夫妻共同财产。后最高院在2001年12月25日出台了《婚姻法司法解释（一）》，根据该解释之规定，若以前司法解释的规定与该规定相抵触的，适用该规定。因此，自2001年12月25日起，一方婚前财产不再自动转化为夫妻共同财产，除非双方另有约定。

二、　本案争议焦点

就本案而言，凌玲要求分割房屋的理由有两个：　凌玲的户口在系争房屋内；双方有书面约定，若婚姻关系存续5年，则系争房屋属于夫妻共同财产，现双方婚姻关系已超过5年，符合约定条件。

凌玲以户口在系争房屋内，要求分割系争房屋无法律依据。实践中，很多人误以为有户口在房屋内，就有产权和居住权，其实这是一种错误的理解。但这种错误理解有一定的历史渊源，我国计划经济时期实行纯粹的“公有制”，包括房屋产权也属国家，那时的人们对房屋只有使用权而无产权，一般而言只要户口在租赁房内，就属于“同住人”，就享有居住权。我国实行社会主义市场经济后，允许并鼓励私人购买房屋，甚至有些城市为了鼓励外地人买房，还赠送户口，私人购买房屋后就享有完全产权包括占有、使用、收益与处分权等，因此对于私人所有的房屋，仅凭户口在房屋内而主张使用权和产权是没有任何法律依据的。

凌玲以双方签署的协议要求分割系争房屋，能否得到法律支持呢？该问题在《婚姻法司法解释（三）》出台之前争议很大，实践界主要有两种观点。一种观点认为，双方所签署的协议系附条件的赠与协议，现协议所附条件已成就，因此该赠与协议已生效，但依据我国《合同法》第186条之规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，鉴于目前系争房屋仍登记在汪华一人名下，并未办理产权变更手续，且双方的协议也未进行公证，同时也不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，因此汪华享有任意撤销权，凌玲无权要求分割系争房屋。另一种观点认为，双方所签署的协议系附条件的夫妻财产约定协议。依据我国《婚姻法》第19条之规定，夫妻双方可以约定婚内财产的归属也可约定婚前财产归双方共同共有，本案中系争房屋虽系汪华婚前个人财产，但由于双方对该房屋进行了特别约定，且约定所附之条件已成就，因此该协议已合法生效，虽然不动产物权的取得以登记为准，但登记应区分对内效力和对外效力，对内而言应当以夫妻双方的特别约定为准，只是双方的约定不对第三人发生法律效力罢了，同时在婚姻家庭纠纷领域中，《婚姻法》属于特别法，而《物权法》属于一般法，根据“特别法优于一般法”的法律原则，在家事纠纷案件中遇有法律冲突时，应当优先适用《婚姻法》的相关规定。因此该协议合法有效，凌玲有权要求分割系争房屋。

以上两种观点究竟孰是孰非？2011年8月12日，最高人民法院出台了《婚姻法司法解释（三）》，依据该解释的第6条之规定，婚前或者婚内，男女双方约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，一般法院不予支持，除非双方就该约定办理了公证手续或该约定具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质。

就本案而言，凌玲和汪华的约定实属一种赠与约定，那么按照以上规定，凌玲无权要求分割系争房屋。

三、　关于《婚姻法司法解释（三）》第6条之反思

笔者认为，在婚姻家庭领域，我们不能简单机械地套用《婚姻法》以外的其他法律的相关规定，而要结合婚姻家庭案件的特殊性，要考虑到社会效益，在财产分割及夫妻财产认定时应遵循优先尊重当事人意思自治的原则，只有当当事人的约定违反法律和行政法规的强制性规定或其约定损害国家及第三人利益时才可认定为无效。我们不能要求普通老百姓像法律专业人士一样精通法律，因此只要当事人的约定无明显无效情形，应当尊重双方的约定，这样才有利于构建和谐、诚信的婚姻家庭关系。

同时，我们认为《婚姻法司法解释（三）》第6条之规定并不合理。依据我国《婚姻法》第19条第1款之规定，夫妻可以约定婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。同时依据第2款之规定，夫妻对婚前财产的约定，对双方具有约束力。该法并未要求夫妻双方一定要办理房屋过户手续后该约定才生效，且该约定自成立之日起便对双方具有法律约束力。而《婚姻法司法解释（三）》却将夫妻双方针对婚前房屋的约定必须办理产权变更后才具有约束力，有违《婚姻法》规定之嫌。

随着我国法治进程的加快和法律宣传力度的加大，老百姓的法律意识逐渐增强，加之目前房价奇高，很多人尤其是女性为了给自己婚姻一个保障，会要求男方将自己的名字添加到男方婚前的房屋上。但在离婚率逐年攀升的今天，很多人也担心，如果加上对方的名字，万一离婚自己的财产不就“打水漂了”吗！于是有些人便采取了折中的方法即约定婚姻存续期超过几年则属于夫妻共同财产。在此我们提醒大家，为了稳妥起见，若双方约定的内容涉及房屋，一定要记得办理相关产权变更手续，因为是婚内变更，这种手续办理的费用也不高。同时提醒大家，在房屋内有自己的户口不等于自己对房屋有产权，也不等于有居住权。

1.　《中华人民共和国民法通则》

第六十二条 民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。

2.　《中华人民共和国合同法》

第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

第一百八十七条 赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

3.　《中华人民共和国婚姻法》

第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

4.　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》

第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

5.　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。