甘肃住房问题的舆情调研

甘肃住房问题的舆情调研

⊙汉　宇

住房作为居民最基本的生活保障之一，在传统的中国百姓心中占据着极其重要的位置。伴随着城市大规模拆迁产生的拆迁户以及城镇低收入者的住房问题能否得到及时、合理、妥善的解决，已经不仅仅局限于经济问题的范畴，更是一个关系到社会安定团结的政治问题。对此，政府提出了“城市保障性住房”这一概念——城市保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

甘肃省保障性住房尤其是经济适用房开始建设十多年以来，已经成为城镇多层次住房供应体系的重要组成部分，一定程度上缓解了中低收入者住房难的问题。2011年省政府下达兰州市保障性住房建设任务50564套，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和棚户区改造住房等，占到全省任务的1/4。在今后的一个时期内继续加强保障性住房建设和管理，规范其中存在的问题，对完善住房保障体系，维护社会稳定，保障各项经济建设的顺利进行具有重大意义。为了解居民对城市保障性住房的真实想法和诉求，甘肃省社会科学院舆情调研组就民众关注的住房问题开展了专项调查，获取实际数据，以期为相关政策的制定提供有益的参考。本次调研地为兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区，调研对象主要包括党政干部、工人、个体户，农民和失业半失业人员等，其中女性75位，男性53位，着重选取符合保障性住房政策的低收入家庭。针对住房问题设计了28个题目，发出问卷150份，收回有效问卷128份，有效回收率85.3%。

一、问卷统计与分析

（一）对保障性住房政策的相关调查

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中具有特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。具体来说，保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念。

本次调查对象中，有96位具有申请保障性住房条件，其中32位居民已经购买到了经济适用房或租住了廉租住房，所以大多数普通市民对保障性住房政策和制度都有比较多的了解。如图1所示：有68位被访者对两项政策都清楚，占被访者的53.13%；42位被访者只是听说过，占32.81%；对两项政策一无所知的被访者只有18位，占全部被访者的14.06%。由此可见政府部门加强了对保障性住房政策的宣传和推广力度，确保惠民政策传达到位。保障性住房政策很受市民欢迎，居民尤其是中低收入家庭对保障性住房的需求量较大，并普遍认可经济适用房和廉租房的保障性质。

图1　居民对经济适用房和廉租房政策的了解程度

在调查中我们发现，市民对保障性住房非常关心，感觉政府在为群众实实在在地办实事。除去32位已经购买或租住保障性住房的居民外，在剩下的96位被访者中，有67户打算购买经济适用房，所占比例为52.34%；有26户被访者打算租住廉租房，占20.31%；有27.35%的被访者，按当前的经济适用房及廉租房政策是不符合条件的。此数据可以反映出兰州市居民对保障性住房的需求量还是很大的。有相当一部分人希望依靠保障性住房解决“安居”问题（见表1）。

表1　购房或租房意向

处于“黄金年龄段”（最佳工作年龄段）的群体最需要经济适用房。30~ 40岁的人对经济适用房的需求最大，在有意购买经济适用房的67个被访问者中，有30位是30~40岁的人，所占比例为44.78%，超过该群体占所有被访者比重，23~30岁、40~60岁的群体为其次，都是16位，比例均为23.88%。这说明对“两房”需求最迫切的是40岁以下的中青年，这两项高达68.66%。这部分人刚参加工作或工作年龄不长，依靠自身的积累和当前的收入水平，很难在当前商品房高价位的情况下解决住房问题。

普通工人和个体从业者最需要经济适用房和廉租房。调查中我们发现：在有意购买经济适用房的居民中，除去其他职业，普通工人占33%的比例，还有21%为个体从业者，说明普通工人与个体从业者收入水平相对较低，需要政府重点关注。

保障性住房建设虽然积累了丰富的经验，取得了明显成效。但是受国家财政支付能力的制约，目前的住房保障对象还仅限于低收入住房困难家庭。长期生活在城镇中的“夹心层”住房困难问题十分突出。所谓“夹心层”是指没有资格享受现行保障性住房政策，又买不起市场商品房的中低收入住房困难家庭。主要包括四类人群：一是中低收入住房困难家庭，他们的经济支付能力难以通过市场购买或租赁住房，而按现行政策又不属于经济适用房廉租住房的供应对象，这部分人是“夹心层”的主体；二是进城务工人员和其他外来人员中的住房困难者，他们中的相当一部分虽长期生活、工作在城里，但是由于没有城镇户籍，尚未纳入政府住房保障范围；三是新就业的机关、事业单位和国有大中型企业中暂时购房支付能力不足的住房困难职工；四是虽属经济适用房或廉租住房的保障对象，但由于房源供应不足尚在轮候中的低收入住房困难家庭。对于这一现象，《兰州市经济社会发展蓝皮书》（2010~2011年度）对兰州市保障性住房建设问题进行了研究。在题为《兰州市保障性住房建设问题研究》（以下简称《研究》）的文章中指出，兰州市保障性住房政策存在着以下社会排斥现象：“夹心层”的住房保障问题突出；外来务工人员的住房保障权利得不到保障；适龄青年的刚性住房需求保障不足。《研究》建议，要高度重视“夹心层”住房问题，应逐步扩大廉租房和经济适用房的保障范围，做好衔接工作，加大公共租赁房建设，解决“夹心层”的住房保障问题。

（二）对保障性住房在具体购买方面的调查

无论是经济适用房还是廉租住房，房价问题一直是居民最为关心和最为敏感的问题。作为西北区域中心城市的兰州，近年来陷入“西部城市，东部房价”的怪圈，频频招致“围观”。在人均收入全国落后的情况下，兰州房价却屡屡“领涨”西北乃至全国。2010年12月中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010~2011）》显示，2010年兰州房价泡沫指数达53.4%，位居全国第六。水涨船高的畸形房价，让普通市民望而却步，保障性住房成为中低收入群体的“福音”。

在此次调查中，绝大多数的市民认为经济适用房的价格是越低越好（即低于2000元/平方米），这部分人群占到了受访者的75.36%，但也有19.68%的被访者表示“好地段2000~3000元之间也可以接受”，选择该项的被访者年龄集中在20~40岁，由此可见中年人和青年人对住房的地理位置的要求要明显高于老年人（见表2）。

表2　经济适用房的房价

有关保障性住房的房价问题，兰州市2010年明确了廉租房配租租金和配售价格。关于保障性住房辖区内人均住房面积不足10平方米（含10平方米）或不足8平方米（含8平方米）的城镇低收入家庭及孤老病残和低收入家庭无房户都可申请廉租房，同时按照公平、公正、公开、透明、特殊困难急需救助家庭优先、排队轮候原则进行配租配售。廉租房配售价格为每平方米1520元，配租租金为每月每平方米0.45元。

购买一套经济适用房动用家庭8年以上的净储蓄是比较可行的方案。在回收的128份问卷中，半数以上的被访者都认为购买一套经济适用房要动用家庭8年以上的净储蓄，其中，68位被访者认为需要10~12年，所占比例为53.12%；47位被访者认为需要8~10年，占36.72%；仅有10.16%的被访者认为需要4~5年（见图3）。

图3　购房需要多少年的净储蓄

以上两项说明，对于保障性住房，无论是购买还是租住，居民期盼的都是价格不要太高，不要因为住房而使自己一辈子成为“房奴”。按平均值希望用8~10年的积蓄，能够买得起一套住房。

在住房面积上，被访者的要求比较合理。73.12%的被访者认为保障性住房的面积在61~90平方米比较适合，10.05%认为60平方米以下也可以接受，其余的选择90平方米以上。可见，经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积应以60~90平方米左右为宜（见图4）。甘肃省政府出台的11条楼市调控政策也明确规定：“今后全省的住房结构体系，原则上应将面积60平方米以下的住房控制在20%左右，用于解决低收入家庭的住房问题；将面积60~90平方米的住房控制在50%左右，用于解决中等收入家庭的住房问题；将面积90~120平方米的住房控制在20%左右，用于解决较高收入家庭住房问题；将面积120平方米以上的住房控制在10%左右，用于解决高收入家庭住房问题。”

图4　对住房面积的期望

居民普遍认可经济适用房的社会保障性质。对政府关于“经济适用房不可以上市交易”这一政策，有54.63%的被访者表示：如果“购买的经济适用房不允许上市交易，如需出售必须按届时经济适用房的价格由政府收购”，仍然会购买经济适用房，说明大多数的市民对政府政策充分理解和支持。关于这一政策，兰州市政府2010年也有明确说明：个人产权比例为60%，政府产权比例为40%。购买后享有长期居住权，每月只需交纳40%政府产权租金；居住满5年后，可根据相关政策规定，购买剩余40%的产权，过渡为个人100%产权。与此同时，已配售廉租房实行上市交易准入制度，自购房人取得《房屋所有权证》之日起，5年内不得上市交易，包括不得出售、出租、出借、转让、置换、抵押、赠予等。确有特殊原因需出售的，由市住房保障部门按原实际售价回购，用作廉租住房房源。购房人取得《房屋所有权证》居住满5年后需出让的，经市住房保障部门批准，按原购房价标准补足政府产权部分，取得完全产权后方可上市交易。

（三）对享有租购“两房”资格的主要认定标准和依据的调查

期盼政府规范操作和加强政策的透明度。53.62%的被访者认为购买经济适用房的最大困难是不具有经济能力，另有26.21%的人则认为当前住房价格居高不下是由于政府操作不规范造成的。要使低收入百姓能买得起和买到经济适用房，关键是要加快经济发展步伐，增加收入，建设法制政府、责任政府和效能政府。

目前高房价与居民收入水平的巨大反差成为部分人无力购买住房的重要原因。按世界银行提出的标准，评价一个国家或城市的住房消费，房价与家庭年收入比在3倍至6倍之间比较适当。但是从2009年以来，全国多数城市的房价以令人惊叹的速度上涨，远远超出了绝大多数普通消费者的承受能力。居民希望政府通过控制房价上涨速度来改善大多数居民的居住水平。在调查访问中，我们针对此问题设置了四个解决方案，其中有46位被访者希望政府能够控制上涨速度过快的房价，所占比例最高，为35.94%，这反映了居民的主流心声；20.48%的人认为应该多建设经济适用房和廉租房；21.56%的人希望政府为中低收入者提供一些住房补贴，以解决住房困难居民的住房问题；22.02%的人希望政府把现有的政策落到实处，避免政府给弱势群体的优惠政策被其他群体利用（见图5）。

对于“两房”的供应对象，问卷中的选项都得到了大家的认同。

经济适用房应提供给符合以下条件的居民：①家庭收入符合政府划定的中低收入家庭收入线标准；②无房户或现有住房面积低于政府规定的住房困难家庭；③家庭负担过重导致无力购买商品房的家庭；④家庭人均收入低于平均水平的家庭。

廉租房的供应对象为：①民政部门确认的社会救济对象且无房或缺房户；②最低收入家庭且无房或缺房户；③享受低保待遇且无房或缺房户；④任何没有经济能力购买商品房或经济适用房的无房或缺房户。其中后者中有一个频数相对较高的选项，即享受低保待遇且无房或缺房户。

图5　解决中低收入家庭住房问题的方案

居民都希望保障性住房资格的审定制度做到合理、有序，加强透明度。市民比较容易接受的审批程序为：个人申请→社区或街道推举→单位或政府部门证明，此程序公开并接受群众监督。

保障性住房应优先供给最需要的人。接近一半的被访者认为“两房”的供应方式首先应该按照需求的迫切程度，其次再按照收入水平由低到高的顺序。

在“保障性住房申请条件是否合理、公平”的调查中，36.26%的被访者认为兰州市目前出台的申请条件是合理、公平的；28.40%的被访者认为申请条件比较合理、公平；19.70%的被访者不清楚保障性住房的申请条件；15.64%的被访者不满意保障性住房的申请条件（见图6）。

图6　经济适用住房的申请条件

2008年出台的《兰州市经济适用住房管理办法》中提出：“申请经济适用住房应当同时具备下列条件：第一，家庭成员至少有一人具有本市常住城镇户口（不包括学生户口）；第二，申请家庭属无房户或家庭人均住房面积低于上年度全市城镇居民人均住房面积65%以下的住房困难户；第三，家庭人均年收入低于上年度全市城镇居民人均可支配收入。未婚及婚后离异、丧偶申请经济适用房的申请人年龄应当在25周岁以上。”

从此项数据来看，大多数市民对兰州市目前的保障性住房的申请条件还是比较满意的。只有极少数的人对申请条件不太满意，这极少数的人中就有我们说到的“夹心层”群众。

在“保障性住房的审批程序是否公开、公平”的调查中，有接近一半的被访者（46.52%）认为审批程序是公开、公平的；34.12%的人没有享受保障性住房的待遇，因此不清楚审批程序；19.36%的人认为审批程序没有很好履行公开、公平的原则。

二、对策建议

（一）积极采取多种措施调控房价

通过调查，我们深刻感受到老百姓最关注的还是房价问题。解决好群众的住房问题，不仅要通过建设保障性住房来增加有效供给，还要加强市场调控，促进房地产市场平稳健康发展。自2010年以来，兰州市的房价一直居高不下。国家统计局数据显示，2010年10月，兰州房屋销售价格同比上涨10.2%，环比上涨2.4%，涨幅居全国首位。因此，政府应积极稳妥地采取多种措施来调控房价，一是要加强调查研究，建立健全房地产价格统计制度，完善房地产市场预警预报体系，时刻关注房地产市场动向，定期进行分析并提出建设性意见；二是要实行价格审核备案，要借鉴兄弟省市的成功经验，促进房地产开发企业加快商品房市场开发建设速度，积极推行“一房一价”制度，加快房地产市场价格审核备案进度；三是要落实限购政策，尽快建成全市统一的信息平台，力争2011年底前实现二手房网上签约、查询，同时要加快审批速度，解决全市无证房屋的发证工作；四是要严厉打击违法行为，核实商品房明码标价、销售进度、网上签约等情况，坚决打击哄抬房价、乱涨租金等欺诈行为。总之，要继续增加市场供应，严格控制投机投资性购房需求，稳定市场预期，继续加大调控力度，把房价控制在合理水平，进一步加大保障性住房的建设力度，切实解决好兰州市中低收入家庭住房问题。

（二）不断扩大保障性住房的保障范围

受外来务工人员增多、高校毕业生走向社会、拆迁改造、高房价等因素的影响，兰州市房租价格2011年10月与年初相比普涨20%以上。这使生活在这座城市的中低收入人群的生活雪上加霜，遭遇既买不起房子又租不起房子的尴尬。因此，在缓解住房问题上政府部门在调控楼市，加快廉租房、经济适用房等系列保障性住房建设的同时，还应不断扩大保障性住房的保障范围，拓宽建设模式。通过在棚户区改造中配建一定比例的保障性住房，在商品房建设项目中配建5%~8%的保障性住房和购买部分已建成的小户型的房屋补充廉租住房房源，进一步拓宽保障性住房供应渠道。四是完善保障体系。“十二五”期间，兰州市计划建设经济适用住房500万平方米，公共租赁房60万平方米，限价商品房250万平方米，完成450万平方米城市和国有工矿棚户区改造，通过完善多层次、全方位的保障供应体系，大力解决兰州市中低收入家庭的住房困难问题。

（三）加强制度保证，实现公平分配

保障性住房建设，分配是关键。只有公平公正地进行分配，让住房困难的群体居有其屋，才能真正促进社会和谐，取得群众满意，把党和政府对人民的承诺落在实处。“公平正义比太阳还要有光辉”，温家宝总理在谈到民生问题时这样说过。能否公平分配，是保障性住房建设的核心问题，也是群众关心的焦点。分配不公，保障性住房建设就偏离了初衷，失去了意义，造成新的社会不和谐因素。因此，要确保信息公开透明，这是确保保障性住房公平分配的必备前提。为了真正让保障性住房成为阳光工程，避免分配不公，应采取多种举措，将分配的各个环节向社会公开，确保群众的知情权，杜绝“暗箱操作”。可以进行保障性住房信息系统建设，将系统联网，向社会公开房源、保障对象和保障过程，让分配更透明。公平正义，是社会稳定的基础。作为重要的民生工程，兰州市在保障性住房建设中，不仅要抓进度、抓质量，更要抓分配，公平、公正地切分好保障性住房这块“蛋糕”，才能推进公平正义，促进社会和谐。

（四）实施动态监管，建立退出机制

保障性住房的保障对象为中低收入家庭，而家庭的经济状况和人员组成会发生变化。对此，政府要从准入标准、审核程序、动态管理、退出机制等方面制定政策制度。加强对保障性住房的动态监管，建立定期抽查制度，进一步规范申请、审核、轮候、公示、复核、网上备查制度，防止保障性住房申请“一审定终生”，建立保障对象的年度复核制度，根据收入等条件发生变化定期调整，确保配租配售公平。为逐步解决兰州市城镇中低收入家庭住房困难问题，摸清保障对象底数，进行城镇中低收入家庭住房状况调查，建立全市中低收入住房困难家庭的住房档案，调查结果将作为中低收入住房困难家庭申请住房保障的重要依据。调查对象为全市城镇居民中低收入住房困难家庭、外来务工人员及新就业职工，调查内容包括家庭人口、家庭人均年收入、家庭住房占用套数、住房建筑面积、人均住房建筑面积、房屋坐落、房屋性质、房屋类型等。

总之，保障性住房建设是解决城市中低收入居民住房问题的重要手段，是保障我国房地产市场平稳发展，保障民生的重要举措。但每一项好的政策都离不开好的执行和落实，地方政府和领导必须充分认识到保障性住房建设的重大意义，要借鉴其他城市的好经验、好做法，进一步完善保障性住房的分配、管理和收费等制度，确保甘肃省保障性住房工作真正做到公平、公正、公开，坚决贯彻中央部署的决心，积极研究保障性住房政策，改善低收入家庭住房条件，使保障性住房工作真正成为面向低收入住房困难家庭的民生工程、民心工程。