政策性信息成为房产报道重点

第三节　政策性信息成为房产报道重点

楼市高烧不退引起了有关部门的关注。房地产市场上看不见的调控之手开始发挥作用。2004—2005年，“降温”理所当然地成为楼市发展的主题词，此后，房价稍有回稳，但2006年下半年起又开始大涨，而且涨势比前一轮更猛，于是又迎来了更严厉的调控。在所有的投资市场中，房地产可以说是受政策调控牵引最大的市场，仅2008年一年，中央、各部委以及各地地方政府就出台了近百项关于房地产的调控政策，其中既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”。因此，政策性信息以及信息的解读也就成了房地产报道的重点。

一、房地产市场上看不见的手

住房制度改革的不断深化，政府的职能也由原来的行政或直接的管理，转变为市场宏观调控、市场行为监管和对低收入家庭提供住房保障，这三项职能是社会主义市场经济条件下政府在房地产市场发展中的基本职责。

在政府对房地产的调控中，有三次重大政策调整让我们印象深刻。

一次是1998年，以启动居民住房消费为主要任务的调控。调控的目标就是要充分启动居民住房消费，把住宅建设培育成为新的经济增长点。国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。人民银行调整了商业银行个人住房消费贷款的首付款比例，对个人住房消费贷款实行优惠利率。财政部、国家税务总局调整了住房交易税收政策，对个人购买或转让自用普通住宅，在契税、营业税、个人所得税和土地增值税征收上，给予了优惠政策支持。这次调控，有效地启动了居民消费，加速了房地产市场的发展，为国民经济持续健康发展作出了积极贡献，达到了预期的调控目标。

2003年下半年开始，直到2008年上半年，长达五年之久的种种政策措施，是第二次重大调控，这是以控制房地产投资过快、房价上涨过猛为主要任务的调控。这次调控以国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）为发端，在国务院的集中领导下，包括中国人民银行、国土资源部、建设部、国家税务总局等各部门，在2004—2005年密集出台了各项调控措施，主要包括：治理整顿土地市场秩序，控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例，清理固定资产投资项目，端正城镇建设指导思想，控制城市房屋拆迁规模等。由于房地产市场是个区域性很强的市场，各地政府也紧密配合，出台了一系列政策措施，如上海市政府出台的相关政策和措施就有——

（1）上网备案和公示制度。2004年3月，上海市政府批准市房地资源局制定的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，并要求从7月1日起上海所有楼盘的预售和销售都要实行上网备案和公示制度。

（2）“期房限转”。2004年4月，上海推出《关于预售商品房转让问题的决定》，规定预售商品房在尚未办出房地产权证前不能办理转让登记。

（3）调控土地供应。2004年1月起，上海市土地交易系统正式开通运行。在供地方式上，上海全部取消协议出让等方式。全市新增经营性项目用地全部纳入公开招投标和挂牌出让范围，而且未来阶段还将逐步推行竞价出让的拍卖方式。6月，《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》出台，探索集约用地新政；8月，《上海市土地储备办法》实施并后续出台实施细则，着力规范土地储备机制。

（4）加征营业税。2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。

2004—2005年，被称为房地产市场调控年。在一系列密集的政策措施调控下，商品房房价、商品住宅开、竣工面积和销售面积的增幅等均有一定回落。然而，调控成果维持不到一年，2007年房价又出现新一轮上涨，由于这次房价上涨是在国内经济高增长和物价高通胀、国际次贷危机引发的金融危机大背景下出现的，房地产问题已不是局部问题，于是又迎来了更严厉的调控。其最主要的标志是“二套房政策”，即央行、银监会于2007年9月27日下发的359号文，严格规定购买第二套住房，贷款利率上浮10%、首付最低4成。这一杀手锏大大打击了房地产投资市场，房地产很快由热变冷。

2008年楼市调控是在前紧后松中度过的。2008年10月，随着中央宏观调控的主导方针出现变化，房地产市场又出现第三次调控。这次调控以10月22日由中国人民银行、财政部和国税总局关于下调房贷利率和住房交易税率的政策出台为标志；到11月9日国务院正式提出积极的财政政策和适度宽松的货币政策，再配合各地地方政府推出各项救市措施；之后，在12月11日结束的中央经济工作会议上，房地产又同资本市场一起，作为“加强和改善宏观调控”的重要手段，国家对2009年房地产市场的总基调是：“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。房地产从严厉调控的对象，转为拉动内需的重要途径。

事实上，房价的涨跌总是同政策调控紧密地联系在一起的。从2003年下半年开始的房地产调控到2007年9月底最为严厉，房价涨幅随之在此后三个月即2008年1月达到本轮涨势的顶点11.3%，随后逐月回落，到2008年11月涨幅已回落至0.2%。

2006—2008年11月全国70个大中城市房价涨幅

数据来源：国家发改委网站

二、政策性信息成为房产报道的重点

调控成为近几年房产市场的主题词，有关政策性信息的报道也就成为房产报道的主要组成部分。稍加归类分析，便可以发现关于房产政策报道的几种方式。

1.解读

新政策面市，普通受众可能一时有点懵懂，财经报道的责任就是迅速为读者释疑解惑，使政策要点与当地情况以及受众的自身利益结合起来。例如，2008年10月22日，国家有关部门出台了一系列激活楼市的政策组合拳，《理财周刊》记者以“楼市之变”为题，迅速撰写报道，从购房者的角度设身处地地予以解读，在点出政策出台的大背景，组合拳的重点（首次置业、普通住房）之后，最后把落脚点做在“未来还可能有哪些政策出台”，这无疑是购房人最关心的。

例文

楼市之变

地产市场的政策大变样了！11月1日无疑成了市场关注的一个焦点，因为就在这前后，许多城市的房产新政正式出台。

楼市实在就是一个政策市。随着10月22日国家权威部门一系列政策组合拳的出台，这几天来，上海、南京、福州、武汉和南昌等地都相继出台了一系列激活楼市的政策，而首次置业无疑是其中最大的受惠对象。

首次置业备受鼓励

根据中央政策，首套房购买者可以享受到两大好处：一是只要是普通住宅的购买者，首付比例都可以降为20%；二是按揭利率可最低下浮为贷款基准利率的0.7倍。另外，首次购买90平方米以下普通住房契税统一下降到1%。而除了“国家版”的政策之外，各个城市更是出台了鼓励首次置业的“地方版”政策，让购房者切切实实地尝到了甜头。近一阵在上海等城市的房地产交易中心，前去办理“首次购房证明”的购房者就出现了久违的排队现象。

普通住房大行其道

在所有这些房产新政中，购房者最为关心的还是普通住房标准的变化。近一阵日子，各地对普通住房标准的调整可谓是轰轰烈烈。上海采用了“双限制”，即由原来的政策转变为对房屋总价和面积的限制。而南京的普通住房标准更为宽泛，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下，即可算作普通房，把普通住房彻底与房价脱了钩。其他不少城市普通住房标准的调整虽然各有不同，但总体都比原来宽松了许多。

普通住房之所以受到关注，关键还在于目前所有的政策措施都是围绕着普通住房展开的。而且从“地方版”的政策来看，普通住房还能享受到更多优惠，比如上海就规定，个人将购买超过两年，属于普通住房（唯一生活用房）对外销售的，不负担营业税和个人所得税。所以普通住房其实厘定了这次房产新政所覆盖的范围，无疑有着举足轻重的作用。

利好诱发购房机会

契税减免、利率下调、首付降低……房产新政的出台，其实是与整个经济大环境息息相关的。美国次贷危机引发了一场席卷全球的金融风暴，也给中国带来了非常巨大的影响，启动内需无疑是当务之急，而房地产更成了急先锋。

那么，未来还可能有哪些政策出台呢？总体来看，值得关注的有如下几点：首先，“购房退税”是否会重现江湖？“购房退税”是1998年上海房地产市场低迷的情况下出台的，但其实这种政策在许多国家和地区都一直存在，在那里购房都能享受到退税优惠。第二，购房财政补贴是否会全面启动？目前在西安、南京、扬州等城市，已经开始执行这项措施，是否会全面铺开就值得大家关注。第三，购房入户是否会大面积展开？购房送蓝印户口这类优惠政策以前在上海也曾实施过，这对刺激楼市具有相当大的作用，目前一些城市已经开始逐步运用此项措施。还有对“改善型”普通住房究竟如何定义也是个相当关键的焦点，其中主要涉及房地产交易中心和银行两个层面，对此购房者可进一步留意。

从市场角度看，房产新政的出台虽然难以改变楼市短期调整的态势，但其作用会慢慢地显现出来，对购房者来说就要把握市场低迷期的购房机会，因为这样的阶段往往是淘房的好时机。

黄罗维／文，摘自《理财周刊》2008年第43期（本文有删节）

2.启示

记者通过实地探访，及时通报市场反应，以期给投资者一定的启示。下面是来自上海《青年报》的报道。

例文

从卖房涨价到买房砍价

本报讯（记者李宏涛）“要房子伐？”“要便宜房子伐？”“阿拉店里有客户急着要出手，我可以帮侬杀伊价钿。”“现在不买，侬要后悔的噢！”……时至今日，只要一走进二手房中介门店，突然间就会被一大帮销售代表追着跑，手上被四面八方塞过来的资料单弄得满满的。最后，客户几乎是“逃离”现场。一套政策“组合拳”打过，二手房市场的变化犹如旱地起惊雷。前一阵不少门店里销售代表还眼睛睥睨着挑剔客人，动不动就是一句“没房子，除非侬肯加价钱”，一转眼，却已满脸堆笑来者不拒，还帮着砍价。

据一位做中介的朋友说，如今最急于出手的房子都是当初被认为“钱途”不可限量的，比如浦东地区，原先单价卖2万的盛世年华现在仅售1.7万，国际华城由先前的单价2.2万跌至1.9万，世贸湖滨更是厉害，由一周前的2.5万元单价一下降了4000元／平方米，而大量持有这些房子的客户都是“××炒房团”的成员，如今资金周转不灵，愿意降低价格早点出手。当初这些人曾轻轻松松地就把房价炒了上去，有些房子品质一般，但房东也放话“下家不溢价40%以上免谈”，搞得市场上追涨心态膨胀。而如今风水轮流转，炒房的人被自己的“房子链条”套牢，哪怕只一套出不了手，整根链条就要绷断，这个急呀！如今的房地产市场可以用一句话总结：价跌量小，大家都在观望，炒房者作“哀兵”状，其实只是胶着。

据臣信房屋流通三部何俊经理介绍，尽管在政府大力调控房价后，上海二手房市场房源因投资客抛盘增多而有所增加，但价格方面，除短期炒客急于脱手而挂牌价有所回落外，仍有不少改善型消费的委托方仍不愿自降价格，卖家对后市仍充满期待。但这一切在国务院办公厅转发建设部及七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》后有比较大的转变，“期待”变成了市场轻微恐慌抛售的局面。和房产上涨时不同的是，价跌却没有人接盘。多年的股市操作中，上海投资者非常清楚“买涨不买跌”的道理，从这点可以看出上海购房者越来越理性。他还表示，“伴随着房产新政出台，房产交易量的萎缩，好房子还要房价低”。在中央政府“5·12”政策大力调控房价后，上海楼市的买卖方均持谨慎入市态度，期待着价格进一步下跌，以降低投资成本，这就导致房产总成交量减少、牛市有所减退，而且中心城区的楼盘价格也都有回落，如：万航渡路嘉园目前均价16000元／平方米，比4月底均价下降了近2000元／平方米；威海路中凯城市之光目前均价27000—28000元／平方米、鲁班路卢湾都市花园16000—17000元／平方米，这两个楼盘的均价和两星期前的价格相比也有1500——2000元／平方米的价格回落。

这是“5·12”政策最明显的影响；另一方面，买卖客的“按兵不动”却也折射出极大的市场信心——调控下短炒者被挤压出局，以中长线投资或自住为目的的购买者日渐成为市场主力，上海楼市有望更健康发展，这样的局面是买卖家共同期待的“阳光”。

李宏涛／文，摘自《青年报》2005年5月19日

强烈的现场感是这篇报道最吸引人的地方。中介店里的热闹场面反映出了七部委意见下发后卖方的恐慌心理，这与买方的理性形成鲜明对比。无需多言，记者的观点已经跃然纸上了。

3.预测

预测性报道通常是最难的，尤其是与政策相关的预测性报道。然而逢到市场遭遇重大事件，可能面临转折的时机，读者最希望看到的，也正是该类预测性报道。

2005年七部委联合出台调控房产的新政以后，受众最关心的一个问题是，房价会下跌吗？《杭州日报》记者就借用专家的判断，明确预测说房价不会下跌，软着陆才是共同期待的局面。以后的事实也说明预测是站得住脚的。

例文

调控不为打压房价　楼市期待软着陆

自6月1日七部委房产新政实施以来，上海等地的房产交易量明显下降，有关房价大跌的议论也不绝于耳。

而在日前的“中美新市场经济暨经济学人上海圆桌会议”国际论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮表示，“七部委的文件主要针对四个问题，第一是房地产投资规模过大，第二是房价上涨过快，第三是供需结构不合理，第四是市场经济秩序存在混乱。”

陈淮表示房价不会大跌，并进一步指出，政府调控楼市的目的不在于打压房价，而是为了稳定房价，保持房地产市场的健康发展。

调控不为打压房价

日前，建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾表示：“政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落对老百姓没有好处。”谢家瑾还表示，目前房价大跌的条件也不存在。

针对房地产市场的系列调控措施出台以后，不少看空楼市的“预言”见诸报端，更有专家预测，上海、北京等地房价将下跌30%以上，对此，谢家瑾表示：“有些媒体报道一些地方出现了房价暴跌，但也有媒体说中央要在短期内打压房价的目标难以实现，像这种理解房地产市场的宏观调控是片面的。”

谢家瑾指出，国办转发的七部委通知目标非常明确，是“稳定房价”，可以把这个通知的精神概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，并没有要“打压房价”的意思。

此外，谢家瑾表示，现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产。因此，房价的大落对老百姓没有好处，也会造成社会不稳定，特别对金融安全带来威胁。而且她认为，由于成本因素，目前出现房价大跌的可能性也不大。

大跌后果难料

从有关数据来看，部分地区调控的效果已开始显现。据了解，北京、上海、杭州等地商品房成交量降幅已经超过了20%。上海市商品住宅价格4月份环比上涨0.5%；5月份以来，涨幅更明显趋缓；南京等地也有同样的情况。一位资深市场人士指出，这种现状是最理想的，大起大落对市民和城市经济发展不利。因为如果房价下跌严重，房地产泡沫被快速挤破，将会造成巨大的国家经济损失，不但众多高价位购房者被套牢，连银行也将会深陷其中，甚至会出现一定程度的经济灾难。

因房地产泡沫急剧破灭阻碍经济发展的现象有例可证，上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，让日本遭遇了长达10多年的经济低迷，这种情景是我国政府绝对不愿意看到的。

日前，南京市收回了刚刚出台的房产交易个人所得税政策，与此同时，上海方面对是否会出台买卖房屋个人所得税一事未作表态，而此前，有关政策即将出台的消息已经流传开来。业内人士分析说，除非上海楼市在短期内又恢复快速上扬的势头，否则政府不太可能再出台新的、进一步打压的政策。

期待软着陆

显然，综合各项调控措施来看，政府期待的是楼市的软着陆，即在房价保持平稳的前提下，充分释放这两年房地产市场已经积聚的风险。自然而然，那些在楼市中兴风作浪的投机炒房行为成了政策打击的主要对象。谢家瑾直言不讳地指出，炒房的泡沫挤走后，市场会趋于平稳，改善型住房需求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标，也是中央政府乐于看到的。

蒋哗／文，摘自《杭州日报》2005年6月17日

而2008年12月，中央经济工作会议关于房地产的调控思路发生了根本转型后，《中国证券报》记者撰写的另一篇预测报道，则是另一种写法。该文着重从房地产作为一种投资品，房价下跌与金融稳定存在负相关关系落笔，提出，“仅希望通过‘价格调整到位’来刺激住房消费并不现实”，还需要货币政策相配合，而货币扩张将有利于缩短地产调整期。

例文

货币扩张缩短地产调整期

作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关。由此，上周落幕的中央经济工作会议将住房消费纳入扩大内需的主要方面，明确提出“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，“保持房地产市场稳定健康发展。增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。

显然，中央对房地产的调控思路已发生了根本转型，通过货币扩张刺激合理的住房需求将成为未来的政策取向。在目前的形势下，住房消费能否如政策预期的那样启动，又将如何启动，还是一个问题。但可以预见，货币扩张将缩短房地产市场的调整期。

楼市冰冻非一日之寒。住房消费能否真正启动，还要看我国的经济刺激计划效果能否奏效。其中最关键的是，透明化的货币扩张过程能否顺利消化房地产价格的泡沫。如果房价的涨幅低于货币扩张带来的经济增长的速度，那么，房价回归的压力会逐步减小。

作为一种投资品，房产价格有涨有跌不足为奇。但是，由于有按揭产生的杠杆效应，房价下跌与金融稳定存在负相关关系，同时房价下跌也存在很多社会问题。因房价下跌幅度过大而产生的退房、断供现象屡见不鲜，因美国次贷危机引发的全球金融海啸更是房价泡沫的前车之鉴。

因此，仅希望通过“价格调整到位”来刺激住房消费并不现实。毕竟，买涨不买跌的心理，只能导致成交量的进一步萎缩和库存的更难消化。

其实，房产购置成本的下降还包括利率水平的下调和税费负担的减轻。有研究报告显示，按照目前的房价水平计算，国内一、二线城市房价收入比，距离2003—2005年行业发展比较理性时期的平均水平，还高出26%左右。

根据利息费用修正后，国内一、二线城市最新房价收入比距离2003—2005年还有平均17%的偏离幅度。这意味着，宽松的货币政策不仅可以提高居民的住房购买力，也可以在一定程度上起到支撑房地产价格的作用。

10月开始，中国已步入降息通道，货币政策转向宽松，短期贷款利率回到历史最低水平，长期贷款利率距离最低也仅一步之遥，同时取消了对商业银行信贷规模限制，政策力度远超预期。加之改善性住房的界定有可能为“二套房贷”松绑，由此，房地产市场“探底”和住房消费启动的过程或将缩短。

林喆／文，摘自《中国证券报》2008年12月16日。（引文有删节）