平抑房价，还需“重拳”

平抑房价，还需“重拳”⁽¹⁶⁾

针对一些地区的房地产“泡沫”膨胀、房价急剧飙升，并且业已严重威胁国民经济的健康成长、“城市化”的顺利推进和社会的和谐的情况，2005年3月末，国办发出了要求各地切实采取措施稳定房价的八条通知。此后，各地政府纷纷采取相应措施，个别地方的房价因此开始回落。上述国办通知，不仅切中了当前经济运行中的关键性问题，十分有助于国民经济“软着陆”，而且深得民心，受到绝大多数普通百姓的拥护。但是，应当看到:目前平抑房价的阻力还很大;各地政府的问责、考核指标尚未清晰化、具体化;已采取的措施的力度尚未“到位”，尤其是那些房价已经高得近乎“天价”的地方，更是不足以遏制房价上涨并促使房价“软着陆”。总之，要使国办通知精神真正落到实处，还需付出艰巨的努力。

当前，平抑房价的阻力主要来自下列方面。

1.一些地方政府从追求“政绩”出发，往往不愿意看到房价真正回归“理性”。由“经营城市”而带来的超额地价收入与房地产税收，已成为房地产“泡沫”明显地区财政收入的重要来源。比如，统计资料显示，2004年上半年浙江省房地产税为86.82亿元，同比增长75%，占地税收入的21.9%，对全部税收增长的贡献率达34.68%，成为浙江省第一税收来源。进而，房地产热度的降温，势必会影响地方政府的收入与“政绩”。

2.由于直接经济利益使然，某些地方政府高官往往不希望房地产价格真正“软着陆”。目前，地方政府中的部分官员包括某些高级官员，直接或间接地涉足着当地的房地产行业。有的，其直系亲属是当地房地产公司的董事长、总经理;有的，参与了投机性炒房;有的，从内部预先拿到多套房产的房号，如同从内部买到上市公司的原始股那样;有的，自己就是当地房地产公司的股东甚至董事等。显然，他们往往会不愿看到国办通知的认真贯彻，不愿看到真正有力度的措施出台。

3.房地产利益集团的阻挠。目前，房地产商已经形成实力相当可观的利益集团，不但拥有为其出谋划策的经济学家，而且在政府部门中也不乏代言人。其能量之大，在2003年6月抵制央行121号文件的事件中已经充分展示。再加上有一批利益相同的投机炒房者(其中多数也是各路“精英”)作同盟军，能量就更为可观。他们必然会竭力抵制国办通知的认真贯彻。

4.银行机构由于害怕不良资产暴露，往往也不希望看到房价真正回归“理性”。2005年3月末止，全国银行机构的个人住房贷款已达1.9万亿元左右，加上对房地产商的贷款，总量还要多得多。在那些房价明显偏高甚至近乎“天价”的地区，不言而喻，贷款中已经包含大量风险。一旦房价真正回归“理性”，其中的不良贷款必将暴露，这是银行所不愿意看到的，进而势必会向政府施加影响与压力。

此外，上述四股力量还会利用公众的某些情绪，抵制平抑房价的措施，削弱其力度。比如，某些措施可能暂时地会使房价不跌反涨，进而容易引致公众的不满;又如，那些购买了高价房者，往往不愿看到因房价回落而被“套住”等。这些情绪都可能会被利用。

针对上述情况，首先应当遵循国办通知精神，进一步坚定方向、统一有关方面尤其地方政府领导的思想认识。

1.要从政治高度出发来认识“稳定房价”的必要性与重要性。当前，平抑房价不仅是实现国民经济“软着陆”的必要措施，是落实科学发展观、转变经济增长方式的必要措施;而且是建设和谐社会的重要与必要举措，是对我们是否真正做到“立党为公、执政为民”的一次重大检验。各地政府一定要经得起这个考验，以“穷人经济学”为经济政策指导理论，进而赢得广大普通百姓的信任和爱戴。

2.要客观、全面地看待平抑房价的副作用。任何经济措施都是“双刃剑”，都会带来一定的副作用。平抑房价也不例外，在挤去“泡沫”的同时，可能会出现一些房地产企业亏损甚至倒闭，银行不良贷款率上升，经济增速一时间有所放慢等现象，对此需要正确对待。一则，上述副作用的真正成因并非在于挤“泡沫”，而在于“泡沫”上升，并且是随“泡沫”膨胀而不断严重化的，只是在挤去“泡沫”时暴露出来而已。二则，“泡沫”是迟早要迸裂的(目前日本东京的房价也只有居民人均年收入的4.8倍了)，挤得越早，损失越小。如果不挤，任其“自然”成长直至迸裂，损失更加惨重。日本上世纪90年代初的“泡沫”迸裂教训前车可鉴。因而，各地政府最佳的选择乃是趁此良机主动地挤去“泡沫”。

应当在坚定方向、统一认识的基础上，根据各地实际采取力度足够的“组合拳”，切实地抑制投机性需求、高消费要求，增加供给，进而稳定房价、实现“软着陆”。

1.以城市为单位，确定地方政府的清晰、具体的问责考核指标。平抑房价的基本目标是:要使大多数城市居民买得起住房，要使外来打工者至少其中的熟练技工买得起住房。为此，城市房价调控的具体目标应当定为:除去需征收特别消费税的豪宅外的住房平均价格为当地居民平均年收入的3—5倍;5—6倍为“基本达标”。如某城市，居民人均可支配年收入为1.5万元，人均居住面积为25平方米，则一般住房的均价若在1800—3000元/平方米为“达标”，3000—3600元/平方米为“基本达标”。各地要根据目前的实际情况制定问责考核指标。房价已经“达标”者，主要任务是“稳定房价”，不使涨幅过大。房价偏高甚至严重偏高的城市，主要任务是平抑房价。要制定分年度的“软着陆”问责考核指标，并且最迟应在“十一五”期间实现“基本达标”。

2.进行必要的组织调整。凡是有直系亲属担任当地房地产公司的董事长、董事和正副总经理者，一般不适宜担任正副省、市长及省、市党委常委，以及房地产主管部门的负责官员，已经担任者以“调整”为妥。直接参与当地投机性购房者，当然也不适宜担任上述职务。

3.加大惩治腐败的力度。要大力清查、惩治官员在房地产中的腐败行为，包括通过内部渠道预先获取房号等。要鼓励公众揭发、检举。

4.动用税收杠杆抑制投机性购房需求及高消费需求。要对豪宅及单套面积超过200平方米的特大套房征收特别消费税，税率累进，最低为15%。要征收地价税。按住宅实际占有的土地面积征收。当地户籍居民(根据各地不同的人口密度)每个家庭可免征20—30平方米，单身者减半。占用土地面积超过100平方米者税率应当累进。要按住房建筑面积征收不动产税。当地户籍居民每个家庭可免征50平方米，单身者减半。面积100平方米以下的木结构老宅及非成套住房免征。豪宅及面积200平方米以上的特大套住宅税率应当累进。在房价偏高的城市应当开征交易税。购入新房不满1年便出售者征收售价的25%，满1年不满2年者征20%，依次类推，满5年者免征。

5.从防范金融风险出发，进一步规范、严格银行信贷。对于房地产的信贷，除严格执行现行规定外，还应当在办理住房按揭时，房价(包括豪宅)最多只能按当地居民人均年收入的6倍计算，超过部分银行不予承认。在房价偏高的城市，应当停止办理“转按揭”。对房地产企业的贷款要从严审查，防止“圈钱”。

6.进一步规范售房方式。如主体工程完成1/2以上者方可预售;预售必须公开、透明，不得发生内幕交易;购房者付定金后一个月内，必须付清全部房款等。

7.适当增加住房用地供给，方法要透明、公开、规范。

8.切实改进弱势群体的住房供给办法。实践表明，“经济适用房”中的“寻租”和“猫腻”太多，实际上已形成新“双轨制”，流弊甚大，故以停止为妥。应当制定完善办法，允许和支持居民合作建房。另外，应该由民政部门负责建设、管理单套面积为35—50平方米的及不成套的廉租房，供城市中的特困户租用。

9.加强舆论宣传。要让公众充分了解当地政府的问责考核指标，以利公众监督。平抑房价措施抑制的主要是投机性需求和高消费需求，而不是正常的消费需求，某些平抑措施的短期效应也许不尽理想，但中长期效应必然是好的，从而有利于广大普通消费者。政府还要鼓励公众对平抑房价献计献策。