房价异常波动的原因

房价异常波动的原因

虽然我国住房制度改革日益深入,房地产业发展迅速,但房地产市场还远未成熟,市场运作中存在许多人为因素和政策因素在影响房价,使得广大购房者雾里看花,难以判断房价的真实走势。下面解释一下楼盘销售中的炒作和经济适用房价值的扭曲两个问题,以期让购房者明白房价异常波动的成因。

一、楼盘销售中的炒作

(一)炒楼花

“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。具体操作往往是炒楼者以购房者的名义与开发商签订房屋认购书,房屋认购书是在签订正式房产合同之前买卖双方签订的合同,在签订认购书的同时,购房者需要交付一部分的定金,这样买方就拥有了购买房子的权利。但认购书跟正式合同不一样,认购书不需要在房地产交易中心登记。由于不需要在房地产交易中心登记,也就不需要有二手房买卖那一整套复杂的产权转让、更名手续了,而且一般情况下,签认购书只需要支付1万～2万元的定金。而炒认购书的人资金回报率非常高,这就是为什么在楼盘旺销的情况下,很多楼盘一开盘就已经“认购一空”的秘密,而真正想买这些楼盘的购房人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格。

房产商自己也参与炒楼,内部预订就是一种办法。通过内部预订的方式,把一部分房源留下来,然后通过收取“购号费”的方式变相地提高房价。

(二)小幅持续涨价,激发追涨心理

在所有购房的人群中,有70%以上的购房者有冲动消费的倾向。而抓住这类人群并利用消费者买涨不买跌的心理,缩短销售过程,是开发商最惯用的伎俩。

三番五次地往返于售楼处,对于买房者来说是很平常的经历。在北京某银行就职的张军周末陪朋友到城南某大型住宅区看房。在多次的看房过程中,他们发现所选的第一个楼盘每平方米的销售价格一周内涨了100元,第二个楼盘两周内涨了100元,第三个楼盘三周内涨了100元。盘算一下,一平方米涨价100元,一套90平方米的两居室就是9000元。这对于靠积蓄交首付,靠月供买房的年轻一族是一笔不小的数目。张军的朋友慌忙向第一个楼盘交了购房定金,订下了一套建筑面积90平方米的两居室。而原本不想买房的张军第二天也向销售人员交上了一套一居室的购房定金。“要是老这么涨,以后就买不起了,先买下来再说,涨得多就出手,涨得不多就留着自己用。”

这种追涨心理是开发商最愿意看到的。而持续小幅涨价,是销售过程中激发追涨心理最有效的手段之一。制造涨价信息的手段多种多样:某楼盘起价在一周之内便猛涨500元,奥秘何在?因为这家楼盘有一套最差的房子价格是5000元/平方米,其余的户型价格都在5500元/平方米以上,开盘一周,那套最差的房子被卖出,这样一来,剩余房子的价格岂不是“涨”到5500元/平方米以上了?面对这种情况,购房者一定要沉得住气,理性分析,防止冲动购买。

(三)制造短缺信息,激发求购冲动

“您看这套户型一共有20套,一开盘就卖出去了8套,开盘以来价格涨了三四百元,这套户型还是那么被看好,您看现在就剩下3套了。”“我们领导的亲戚也看好了这个户型,一下子就买了两套,现在还想帮朋友定两套,您要是看着好,可以先交定金,不喜欢了再退。”地产销售人员在推销过程中极力制造短缺信息氛围,激发消费者的求购热情,实现其加速销售的目标。面对种种极具诱惑力的煽动性语言,加上越往后越可能买不到房的“压力”,不少购房者在特定的氛围下很容易冲动购房。

(四)让利甩卖其实是价格游戏

有“经验”的开发商知道,楼盘的价格绝对不能长时间一成不变,不管楼盘热销与否,至少每个月楼价都应煞有介事地向上浮动一次。假如市场对上涨的价格不接受,则开发商再以节日促销、展会让利、现场抽奖等方式变相降价俯就购房人。所以购房者千万不要相信天上掉馅饼的事情,让利房要么是缺乏亮点的滞销户型,靠让利手段加速促销;要么是开发商玩的“价格游戏”:较大幅度地调高热销户型单价的同时,适度调低滞销户型的单价。总之,吃亏上当的都是购房者。

二、经济适用房价值扭曲

面对日益高涨的房价,经济适用房因其良好的性价比和社会口碑,已经成为普通百姓购房者的最佳选择。但经济适用房存在的一系列问题也使得它未能实现原本的意图。

(一)购房者控制不严

尽管政府已出台规定,家庭年收入6万元以上者,不得享受经济适用房的优惠政策,但由于目前的收入体系并不透明,社会信用制度也并未建立起来,导致很多经济适用房被中高收入家庭买到。据调查,1998年以来,约有16%的经济适用房卖给了中高收入者,开着私车去买经济适用房的情况屡见不鲜,造成这种现象的主要原因是有关部门并没有界定什么是中低收入者,也并没有详细的管理办法,结果经济适用房变成了有钱人购房的乐园,有的一家人买了好几套,而真正的低收入者却仍然买不起。居民家庭收入审核是最为突出的难点。

为加强经济适用房销售管理,各地出台了一些有效措施。2004年1月10日起,北京市开始执行经济适用房购买资格公示制度。要求居民购买经济适用房应按不同类别如实填写审核表,向北京市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)申报申请材料,经审核合格,在北京建设网和经济适用房购买资格审核办公现场公示栏中公示申请人及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用房最高总价等情况。公示期为10个工作日,公示期满未被举报的,批准其购买资格。这将有效防止经济适用房购买中的“搭便车”行为,使真正需要经济适用房的中低收入者能够买到经济适用房。

经济适用房再上市出售方面,北京市有关部门发布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,规定自2004年5月20日起,购买经济适用住房的家庭未住满5年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房;购买经济适用住房的家庭住满5年的,可以按市场价格出售,出售人须按成交额的10%补交综合地价款。其居住时限从缴纳契税取得完税凭证或房屋所有权证发证日期开始计算。《通知》加强了经济适用房的管理,体现经济适用房作为政策性商品房的保障性质,堵住了“投资”行为的出口,会使许多投资客打消“投资经济适用房”的想法,退出购买经济适用房的行列,这将使真正有心购买经济适用房的中低收入者能够比较从容地买到理想的房子。

(二)单位价格偏高

按照经济适用房的字面意思来理解,它应该是政策性住房,带有政府保障的性质,也就是说,对那些买不起普通商品房的中低收入者,政府有义务满足他们基本的住房需求。由于实行土地行政划拨、税费减半、严格的政府指导性定价,经济适用住房比同地段商品房价格低15%～20%。但由于对建筑面积、建筑标准、销售对象调控不利,致使其实施结果偏离政府预定的政策目标。一些经济适用住房的价格与商品房相差无几。由于开发商负有销售经济适用房的权责,使得经济适用房不可避免地出现了“商品房化”的倾向。

针对这些问题,2004年5月13日,由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行,将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴,并规定经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。通过限制面积控制了总价,明晰了经济适用房与商品房的区别,同时加强了经济适用房销售及经济适用房再上市出售管理。