次贷危机对我国住房按揭市场的启示

次贷危机对我国住房按揭市场的启示

中国建设银行宁夏分行　张建国

美国次级已经过去一年多时间，但其所造成的影响却愈演愈烈，成为自1929后以来最严重的一次金融危机。进入2007年9月份，危机已经演化成了一场波及全球的“金融海啸”。美国政府出手救助陷入困境的两大住房抵押贷款融资机构“房利美”与“房地美”之后，却未能遏制危机的进一步扩大。随着拥有158年历史的华尔街第四大投资银行雷曼兄弟轰然倒下，美林被迫售予美国银行，美国国际集团出现融资危机，金融风暴已经来到了我们面前影响着每个人的生活。

一、次贷危机发生的成因

美国次级抵押贷款危机爆发，主要原因就是房地产泡沫的破灭。自20世纪90年代以来，美国一直推行低利率的宽松信贷政策，使房价在10年间的涨幅超过85%。而房价的上涨造成客户群体减少，为了扩大市场和追求利润，信贷供应商将风险放大，让原来一些达不到信用评估体系的人买得起房子，并且推出各种条件优厚的新产品。如零首付、在初始阶段只付利息、不需要文件证明个人收入的贷款。这些贷款的特点是，在还款的开头几年每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后还款压力就会陡增。

次级贷款之所以受到追捧，主要原因是贷款公司和购房者都肯定地认为，美国的房价会不断上涨，房子升值速度会快于利息的负担，只要将房子出手，风险是可控的，他们完全没有考虑未来预期收入的不确定性。在前几年美国住房市场高度繁荣时，次级抵押贷款市场迅速发展。有资源显示，美国次级抵押信贷市场的贷款总规模已经接近1万亿美元，而其中近半数人没有固定收入凭证。2004年后美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，致使住房需求下降，房屋销售开始放慢，由此造成房价的疲软。许多背负次级房贷的房主因此受到双重打击。一方面是利率升高，按期还本付息发生困难，另一方面，他们又不能出售住房或者用已经拥有的产权再融资，因为他们拥有的那部分房产已经急剧贬值。在此情况下，许多人先是拖欠和违约，最后就遭遇被取消房产赎回的命运。次贷危机的爆发，首先使一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构受到冲击。

2007年以来，众多次级抵押贷款公司遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护，如美国新世纪金融公司。而由于美国贷款的证券化，放贷机构通常还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给世界各国的投资基金和银行等，这让很多持有以次级债为支持的证券的金融机构损失惨重，各国因此蒸发掉数十万亿美元的财富，最终导致了全球的金融危机。

二、我国房地产按揭市场现状

我国金融市场虽然是债市欠发达，绝大部分银行不能够从事贷款证券化业务，但按揭市场的潜在风险也不容小视。

从住房按揭的对象来看，美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分，而我国住房按揭贷款者基本上是没有什么信用等级可分的。据调查，目前国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，有相当一部分人很难满足贷款的基本标准，就出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的情况。而部分银行为了追求自身短期效益，不仅不对以上问题严格进行核查，而且还以各种方式进行盲目扩张，使住房按揭贷款的潜在风险进一步放大。在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价将其潜在风险掩盖起来。而一旦房地产价格出现向下逆转，风险就会急剧爆发，将会导致银行资金的大量损失。

有迹象表明，我国房地产市场在经过近10年高速发展后，当前面临的形势也比较严重。国家发改委公布的统计数据显示，2008年1至7月，全国房地产销售面积2.77亿平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点；有超过40家房地产上市公司中报显示，部分企业上半年共完成全年销售计划的1/3,显示了商品房集团情况的低迷。在上市的46家房地产企业中，上半年“积压”的存货比去年同期激增了1400亿元，同比增长了将近一倍，达到2935亿元。

目前，我国房地产市场是否出现“拐点”尚无定论，但局部市场出现的风险不能不引起警惕。据银监会通报，当前我国个人按揭贷款风险逐步上升。2007年下半年以来，随着政策及市场的变化，以投资或投机为主的房贷违约风险开始暴露。通过对19家行的监测，2008年房屋按揭贷款违约数量明显回升，截止2008年2月末，违约笔数达19.4万笔，较年初增加1.6万笔，增长9.1%。如果部分城市房价下降趋势进一步扩大，个人房贷风险将进一步放大。不久前，深圳出现的个人房贷按揭断供现象引起舆论一片哗然，这种情况如大面积蔓延，将会给我国银行业带来巨大灾难。深圳断供现象的产生并非偶然，一方面是因为深圳投机性需要较多，以炒房和投资为主的人大行其道，一旦房价出现下跌，他们就无力支付月供从而选择断供。另一方面，银行自身也有不可推卸的责任。深圳不少购房者在买房时的产值比例只有一成，有的甚至是零首付。而根据央行和银监会的规定，房贷的首付比例应至少在30%。零首付或低首付的存在降低了投机成本，在一定程度上刺激了投机现象的发生，一旦房价达不到预期，大家就会选择不再履约。

三、次贷危机对我国住房按揭市场的启示

美国“次贷危机”给世界带来了巨大损失，教训非常深刻。我国银行应及时总结，积极采取应对措施，减少和避免个人贷款市场的风险。

1.严把贷款准入关。这是办好银行的“天条”——我们在任何时候都不能把钱借给还不起借款的人，更不能将信用建立在资产价格上涨的预期之上，随意降低首付比例和贷款审查标准，对明显无偿还能力和还款意愿的人坚决不予准入。

2.密切关注国内房地产市场走向。我国房地产业是伴随城市化和工业化进程发展起来的，已经成为国民经济的支柱产业。随着国内外经济形势不确定因素增大，我国的房地产市场正面临严峻的挑战。因此，高度关注房地产市场的潜在风险，积极采取应对措施已经成为银行必然的选择。特别是要加强贷款投放的稳健性，采取有保有压的信贷策略，避免信贷资本向房地产业过快流动。对于房价上涨过快的地区、房价过高的楼盘，或信用状况不佳的地区，可以考虑减少开发贷款投入或提高按揭贷款的首付比。

3.应尽快推动住房按揭贷款证券化市场发展，以化解集中于银行体系的金融风险。我国商业银行对房地产市场是深度介入，通过住房按揭贷款、房地产开发贷款和土地储备开发贷款等全方位服务的方式，将银行大量信贷资金牢牢地绑在了房地产市场中的每一个环节上，其潜在风险令人担忧。相比之下，美国商业银行却可以通过资产证券化的方式进行风险转移。其实，美国次级债是一种很好的金融创新工具，之所以出现问题，主要原因是贷款审查不严格，标准过低；同时贷款数量太大，超过了利润的覆盖能力。所以我们在进行金融创新时，要审慎把握风险，避免走极端。

4.加强征集系统建设和有效客户区分。在我国，由于没有普遍的、系统的信用记录，有的只是单位出具的信用证明，没有信用等级之分和假信用就成了我国住房按揭贷款市场的普遍现象。更有甚者，一些不法开发商与商业银行工作人员相互勾结，以假姓名大量办理假按揭，套取银行信贷资金。因此，各商业银行必须要加快发展征信系统的自身建设，并进一步融入全国征信体制的整体建设，推动信息整合和制度完善，以形成有效的风险过滤机制。

5.严格制度执行。经过几十年的发展，目前国内银行的机制和制度都比较完善，风险管理水平也不低。但多好的制度都是由人来执行的，所以对人的管理上一定不能放松，监督制约机制必须坚守。法国兴业银行的案例就是过于信任下属，盲目下放权力，放松了内控与风险管理。