我国发展的可行环境及其发展意义

二、我国REITs发展的可行环境及其发展意义

1.可行环境

正如前面所论述的，我国的信托投资与西方的信托投资的根本出发点是不同的。我国是为了企事业单位解决其预算外资金或多余资金而发展起来的，因此根本没有体现信托业“聚少成多，专家理财”的优势，同时这些单位的资金来源多为非正式渠道，对资金重视不够，从而对信托投资公司的监督不力。而真正的信托是为了满足广大有投资需求但不专业的中小投资者的需要而产生的，其中主要是个人和家庭。因此回归“信托”的原始功能成为我国信托业改革的必由之路。

另外我国很多的信托公司的资金沉淀在房地产业，这问题不在房地产业本身，而在于信托投资公司根本不是专家理财，对房地产市场知之甚少，使资金沉淀下来。因此汇聚这些资产，组成投资信托基金，交由专业的房地产经营管理机构管理，可以成为一个好的解决方法。

房地产业的融资需求是REITs发展的“基础”行业。房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一。同时，我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，预测会上升到2005年的42%—67%，2010年的45%—62%，这将对银行产生很大的压力。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发［2003］121号），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。央行的121号文件使人们重新审视中国的房地产融资机制，而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐更是突出反映了中国房地产融资渠道极其单一脆弱的现状。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行以外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。

而从资金供给角度看，改革开放为我国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。2003年，我国城乡居民人民币储蓄存款余额已突破10万亿元。在民间资本不断积累壮大达到一定量之后，它必然需要相应的释放渠道。另外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市低迷、银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。而目前我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使我国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。

在交易所发展REITs交易产品具有相当的可行性。第一，REITs在国外交易所成功上市的经验可供借鉴；第二，有50多家房地产上市公司的经营和监管经验可供借鉴，为REITs产品的设计提供参考依据；第三，REITs的上市流程和交易规则与普通上市公司的规定基本一致，实施成本较低；第四，目前房地产开发企业已有二万九千多家，可以成为发展REITs产品的主要资源。在当前中国，由于政策的限制，还没有正式的房地产信托基金出现，但成立房地产信托投资基金的声音不绝于耳。随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，房地产信托投资基金的出现已是指日可待。

2.发展意义

首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场跨空间风险分担能力比较强，可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期的调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累的问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，危机爆发。市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将在一定程度上提高房地产金融当期的系统风险化解能力；换言之，房地产信托投资基金的引入，是发展市场信用的重要举措，不但不会加大系统风险，相反，将有助于房地产金融系统风险的分散和化解，提高金融体系的安全性。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其他房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。也就是说，房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度；可以为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的矛盾。