完成麻省双硕士学位

为什么攻读第二个硕士学位？

1995年拿到第一个硕士学位之后，王谦步入社会，开始了职业生涯，但他求学生涯并未就此结束。

7年之后，在做过设计师、开过设计公司之后，2002年，王谦再次走进了麻省理工，攻读他的第二个硕士学位——房地产开发与金融。

这无论是在他的学业上，还是事业上，都是一个重要的转折点。

因为这个时候，他决定要进军房地产行业。

由于当时积累了第一桶金，他在美国陆续购置了一些房子，在房地产行业尝到了甜头，再加上自己的兴趣爱好，王谦把目光对准了房地产行业。

他不满足于仅仅买几幢房子升值赚钱，他有更高远的追求。

于是，他放弃了设计，放弃了设计公司，排除了在其他领域赚钱的机会，专心致志地想打开中国房地产的大门，迈开进军中国房地产市场的第一步。

房地产是一个资金密集型的行业。王谦知道，以自己的资金实力，是没有办法迅速进入房地产行业的，必须要利用金融杠杆。

他首先想到的是如何利用自身优势，也就是他连接中西的优势，让自己能够顺利进入房地产行业。他很自然地就想到如何把美国的资金带到中国的房地产市场，利用自己的专业和自己有限的资金，在中国做房地产。也就是把国外的钱和行业理念，和国内的市场结合起来。

如何才能够进入美国地产基金的圈子呢？王谦想到的最有效的办法，就是回到他的母校——麻省理工学院，读房地产开发与金融专业的硕士学位。

于是，在明确的目的指引下，王谦开始了他再次攻读学位的历程。

选学校：还是选麻省

王谦的第二个硕士学位，再次选择在麻省理工。

为什么还是选麻省，有两个原因：

第一个，他对麻省熟。通过读第一个学位，他已经把麻省的规则弄得很清楚，知道在这个以严格到变态著称的名校，如何拿到A，顺利拿到学位。

第二个，因为麻省有符合他此时读书目的机构和专业。

选机构、选专业：房地产中心的房地产开发与金融专业

王谦第二个硕士学位所就读的，是我们前面介绍过的，麻省理工建筑与规划学院的机构和项目之一：房地产中心（Center for Real Estate，CRE）。

麻省理工的房地产中心成立于1983年，是美国最早的房地产中心，有交叉学科的独特学位，有建筑系、经济系、规划系、金融、商管学院的课程。

麻省理工学院研究生的所有的交叉学科项目，都必须在某一个系（或中心）就读。

王谦所选的第二个硕士学位的专业是房地产开发与金融。这个课程包括很多内容，包括房地产金融、房地产开发管理，有很多keystudy、案例学习，还有企业管理的一些常识。

两个硕士学位的区别

王谦第二次回麻省去读书与第一次最大的区别，就是他的目的性非常强，他是为了去切入美国的房地产基金，为今后进入房地产行业做准备。

目的的不同，决定了他的侧重点有所不同。

在读书方面，读第一个硕士学位的时候，他读书很用功；现在他不会在读书上花那么多时间和精力，他更多的是想了解整体的行业特色。

在社交方面，第一个硕士学位的时候，他不会特别注重社交，去结识与事业相关的功利性的关系；现在，他会考虑通过读书，认识一些圈内人。通过与麻省理工的校友、同学交往，他建立起一个美国房地产投资基金、美国开发商的人脉圈子。

“美国模式”：王谦对美国房地产行业的认识

王谦读第二个学位就是为自己将来的事业做准备，于是他开始有意识地研究美国房地产行业的模式，比如融资模式、开发管理模式，以及美国的法律法规对于这些模式的合理运行所起到的规范和保障作用。

融资模式

王谦在对美国房地产行业的融资模式方面最重要的认识，是对美国的房地产基金这个重要渠道的深入认识。

美国的房地产行业有一个高度细分的专业化分工，房地产投资就是这个专业细分里面的一个环节。美国房地产行业的投资跟开发管理是分开的。

在美国，房地产基金是房地产融资的重要渠道，起源于1900年初想在发展中的房地产业谋求利润的一些新英格兰商人。从起源到现在，经历过三次浪潮。^[4]目前，美国大概有80%的房地产投资来自以地产基金为主的民间直接融资。房地产私募基金是从事房地产收购、开发、管理、经营和营销，以获取收入的集合投资制度，是房地产开发直接融资的重要方式。

房地产基金会找到他们认为合格的公司或者项目，然后通过一个投资结构，能够把钱投下去。

房地产基金最常见的形式，是有限合伙（Limited Partnership），这是20世纪以来风险投资行为采用的主要组织形式，而且通常就以基金的形式存在。

要明白具体什么是有限合伙，就要先了解LP、GP的概念。

LP指的是有限合伙人，limited partner，就是出钱的，仅仅投资资本，但不参与公司管理。

GP指的是普通合伙人，general partner，就是负责投资管理的。

LP、GP两方面合起来，就采用有限合伙的方式。

投资人以有限合伙人（LP）的身份，以出资为限对合伙企业债务承担有限责任；而基金管理人以普通合伙人（GP）的身份对基金进行管理，并对合伙企业债务承担无限责任。这样既能降低投资人的风险，又能促使基金管理人为基金的增值勤勉谨慎服务。

在房地产行业，地产基金会作为有限合伙人（LP）参与到项目上，是投资人，就是出钱的，不负责干活，只承担有限责任；开发商作为普通合伙人（GP），是开发管理人，就是干活的，有时也出一部分钱，要承担无限责任。

当时王谦有机会接触到作为GP的开发商，也接触到作为LP的地产基金。王谦的一位学长，当时在波士顿一家地产基金管理公司Taurus Investments。所以，王谦对房地产基金这种融资渠道的认识，一方面来自书本理论，另一方面也有来自现实的认识。

房地产基金这种在美国已经有百年历史的融资渠道，在中国，却还是个新生事物。

在中国，20世纪90年代，外资房地产基金开始进入。2002年，以中城联盟为代表的本土房地产基金开始起步，到2006年，伴随着房地产调控趋紧，国内房地产基金才开始步入快车道。2010年，房地产行业进入密集调控期，房地产基金开始加速发展，这一年也被业内视为中国房地产基金元年。

王谦2002年对美国房地产基金这种融资模式的认识和接触是比较早的。他后来回国投入房地产行业，把国外的基金引进中国房地产市场，在国内也是最早的一批先行者之一。

开发管理模式

在开发管理模式方面，王谦接触到很多在当时来说很先进的管理理念和技术。

比如，发挥网络和数据库的优势来管理施工现场。美国的开发商会在整个开发预算里面留1%～2%来安装摄像头，建立数据库。开发商在电脑上就可以看到各种数据库，通过网络和数据库，可以提高工程管理质量，对材料进行管理，对安全进行监控，对进度进行控制。

这是美国10多年前的理念和技术，在2002年已经算是很高级了。而中国直到现在都还没有实现这种管理。

正是以上这两点认识，奠定了王谦日后回国进入中国房地产业之后所推崇的“轻资产，重管理”的“美国模式”的理论基础。第一点认识重在“轻资产”，第二点认识重在“重管理”。

王谦也了解了美国房地产开发行业相关的一些法律法规

这也是至关重要的一点。因为，只有了解了美国的法律法规，你才能理解为什么“美国模式”在美国可以行之有效。比如，理解美国如何保证GP与LP这种关系的有效性。为什么美国的总包不怕开发商不付钱，为什么美国的开发商一定会给总包付钱？这都是因为美国有法律环境，以及由此形成的市场诚信环境。美国人有强烈的法律意识。当整个社会法律够健全的时候，个体不得不强化这个意识。

举个例子，美国的总包，他不担心开发商不付钱。因为他可以在物业上放一个留置权（Lien），就是放个债权。留置权是指债权人按合约占有债务人资产，在与该资产有关联的债权得到清偿前留置该资产，并在处置该资产时优先受偿的权利。如果开发商不付钱，总包就可以行使留置权。开发商如果不给总包付钱，那么他的房子以后就没有办法卖，也没办法贷款了。开发商给总包付完钱之后，才可以撤销这个留置权。

与中国的情况比较一下，就会发现，美国的法律健全及其诚信环境，这是保证总包和开发商之间的有效运行的法律保障和社会保障。而中国的法律由于不是那么健全完善，没有这样的诚信环境，就容易造成乱象。比如，开发商的楼盘已经在卖了，如果明天跑了，卷走几千万元，那么总包只能自己收拾这个烂摊子。这样很多项目就会变成烂尾楼。

“美国模式”与“香港模式”

王谦在2002年前后所研究的这个“美国模式”，与当时中国国内房地产开发的普遍模式“香港模式”截然不同。

冯仑曾经对中国国内房地产开发的两种模式进行过概括：

目前中国国内房地产开发主要有两种模式，以卖楼花（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的香港模式，和以市场化资本运作为主的美国模式，代表了当今国际上两种典型的地产发展模式。

所谓的“香港模式”，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花，内地老牌地产公司几乎都采用香港模式。香港模式是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。

香港模式中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖于银行提供资金。内地开发商普遍追求利润最大化，不愿意与旁人分享，因此乐意采用香港模式。

所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。

美国模式的特点是，专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。^[5]

然而，此时的“美国模式”，只是有人从就职的房地产开发公司拉出一支团队回头管理原公司的项目。在当时中国的法律环境恶劣和开发商以靠土地差价牟利为主要盈利模式的时代，没有人做市场化的“美国模式”。“美国模式”是靠产品、专业化管理盈利，对当时的很多本土开发商而言属于“费力不讨好”。但从像美国等先进国家房地产市场发展历史看，专业化、市场化、细分化是中国房地产行业发展的必经之路。尤其是和国际资本合作，必须采取“美国模式”。

正好是同一年，王谦带着他对房地产开发“美国模式”的理解，从麻省毕业，拿到他的第二个学位，经过一段时间摸索，正式进入了中国房地产市场。

找到自己的定位：桥梁

对于“美国模式”有了认识之后，王谦还必须解决一个问题：在这种模式面前，他所能起到的作用和他的价值是什么？

在麻省读第二个学位期间，王谦了解了美国人对中国的房地产市场犹疑观望的复杂心态，并且知道了自己在他们这种心态下所能起到的作用，也就是他的价值所在。

一方面，美国人对于正在蓬勃兴起、方兴未艾的中国房地产市场十分热衷。事实上从20世纪90年代末开始，海外资金就表现出对上海房地产业的浓厚兴趣。国内一些城市中高档住宅的回报率很高，大大高于欧美等国房地产赢利率。蓬勃发展的现状和高回报率都令海外投资者为之心动，国际投资基金也纷纷关注中国房地产的步伐。

但另一方面，这个市场又存在很多的不确定因素。他们在中国极度缺乏同时懂得基金管理和房地产管理的人才。对监管机构和潜在投资者来说，根本无从考察其专业能力、实际操作能力和职业操守。在中国的房地产基金法律不健全、房地产金融市场不发达、会计制度严重不透明和信息披露严重不对称、缺乏专业管理队伍的情况下，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性。

总之，这种矛盾的心态概括起来可以说是“又爱又恨，又想又怕”。

王谦在看待美国人这个心态的时候，体现出了一种矛盾辩证法的眼光。一切事物都是在矛盾中运动发展的。正是因为他们这种又爱又恨、又想又怕的矛盾对立心态，王谦可以体现出他的价值和作用：他可以替他们正视矛盾、分析矛盾、化解矛盾，最大限度地增加和谐因素，促进和谐发展。

他说：“当时发现，原来他们对于投资中国房地产有这么多的顾虑，这也是很重要的。要不然我怎么知道要如何满足他们的需求？因为了解他们的顾虑，又知道他们的需求，所以我知道我得做到什么程度，才能让美国投资人没有顾虑。我在这里，才发现自己的价值相当大。如果他只爱没恨，自己也没用；只恨不爱，也没用。”

2002年，在拿到第二个学位回国之前，王谦已经很明确、很自觉地把自己在回国之后进入房地产行业的角色，定位为中美沟通的桥梁。

跨国合作的毕业论文

由于一直摩拳擦掌、跃跃欲试，王谦在第二个硕士学位在读期间，就中途回国了一趟，为有意进入中国房地产市场的房地产基金寻找合适的项目。

他的第二个硕士学位，学业是围绕事业中心服务的。

有意思的是，因为重心在谋事业，他的毕业论文就找了个人帮忙。

当然，他不是找了“枪手”代写论文。

论文的内容、思想、构思都是他自己的，所有数据也都是他采集的。但是他要提交的论文，所用语言是英语。可是王谦毕竟还是一个非英语国家的外国人，英语说得再好，要实现对专业学术论文的良好驾驭，也是颇费时间和精力的。

那个时候王谦要回国找项目，实在无法在美国逗留。于是，一来为了避免自己表达不清，二来为了节约时间，他只好发挥他资源整合的才能——在伯克利找了一位英语系讲师做editor，替他做编辑，完成论文英语的修改润色工作。

他当时在中国上海，这位修改者在美国伯克利，他们隔着浩淼的太平洋，通过邮件往来，把论文修改完成了。于是，王谦顺利毕业，拿到第二个硕士学位。

这似乎是一个颇具有象征意义的事件。因为日后王谦在中美的房地产业之间的角色，也是这么一个资源整合者的角色，他的作用，就是横跨太平洋，通过良好的沟通，实现资源整合。

从1986年进入清华，到1989年从清华退学，1989年至1993年就读西南路易斯安那大学建筑学本科，1993年至1995年就读麻省理工学院建筑与城市规划硕士研究生，2001年到2002年就读麻省理工学院房地产开发与金融硕士研究生，王谦完成了他系统的专业教育。

【注释】

[1]《现象1980——出国潮》，《见证影像志》，中央电视台1套，http://v.ku6.com/show/Ba45SHrmAZcikBhV.html

[2]《现象1980—出国潮》，《见证影像志》：中央电视台1套，http://v.ku6.com/show/Ba45SHrmAZcikBhV.html

[3]姚勤：《八十年代以来出国留学的潮落潮起》，《探索与争鸣》，1999年第11期。

[4]黄云、杜猛、杨雁梭：《美国房地产基金发展的三次浪潮》，《住宅产业》，2004年第10期。

[5]转载自风马牛论坛。