企业不动产经理的职责

四、企业不动产经理的职责

（一）企业不动产经理日益受到重视

20世纪80年代中期以前，美国企业的首席执行官们通常认为不动产管理是企业中的一个不太重要的职能，把不动产看成是麻烦事。今天首席执行官们认识到，企业资产负债表中的主要部分是不动产，并且在激烈竞争的市场环境中，不动产管理对一个企业的成功是至关重要的。按照市场价值估算，不动产占一个企业总资产的25%～40%。不仅从成本或价值的角度来看不动产很重要，而且能够在合适的地点拥有功能合适的空间，并能够使用合适的设施，这对企业的经营业绩和雇员的工作质量也是至关重要的。详细地把握企业不动产的价值极为重要，因为企业总是试图在满足其空间使用要求的前提下，尽可能地减少房屋空间使用上所花费的成本。实际上对许多企业而言，空间成本是仅次于工资的第二大成本。在20世纪90年代，美国企业为了降低经营成本进行了很大的努力，企业不动产经理是这项工作的一个主要参与者。对企业不动产资产价值的准确评估，可以确保其在资产负债表中能够得到适当的反映。有效的不动产管理可以提升股票的价值，并且使企业被以获取其不动产为目标的并购者接管的可能性最小化。^[20]

不动产或办公空间管理成为了企业管理的重要组成部分。21世纪，美国企业的首席执行官们对企业不动产的有效管理的价值和重要性有了普遍认同。这提高了企业不动产经理在日常经营活动中的重要性和参与程度。

（二）企业不动产经理的职责

企业不动产经理必须会同物业管理者、资产管理者和组合投资管理者有效地处理不动产管理的问题。企业不动产经理的主要职责是：

1．地段评估

不动产经理需要积极参与地段评估，这是因为不动产经理是企业中地段评估最权威的专家，通常兼任选址委员会的主席，不动产经理掌握不动产经营管理的技能，能够提供理性和直觉的真知灼见。

为此，不动产经理应尽可能多地了解要购买或租赁的不动产的地段信息，并进行实地考察。但是在与卖家谈判时要认为自己所了解的地段信息比卖家要少，这样做既可以进一步深入了解项目或物业，又可以避免刚愎自用导致判断失误。不动产经理应该制定积极的工作计划以应对地段选择方面的问题。^[21]

2．购置或租赁不动产的决策和谈判

不动产经理需要积极参与购置不动产决策。不动产经理需要与投资管理经理共同进行可行性研究，以便正确地做出购买、销售、整租、分租的决策。另外，在考虑购进不动产时，不动产经理必须考虑和建议退出策略。不动产经理协助进行租赁或购买不动产以及融资的决策。不动产经理代表公司与房主进行承租或购买不动产的谈判。

不动产经理需要对购买不动产的方式，即与开发商合作的方式提出建议。例如，企业在不适合设立自己的开发公司，又需要利用自己的财务能力去获取权益回报，就可以与开发商和其他投资者创建一个合资的项目公司。

3．参与开发

不动产经理需要尽早介入房地产开发，把企业对房地产的需求告知开发商，参与对建筑物的功能设计和空间、设施布局的决策，从而提高企业经营业绩和工作环境的质量。

4．实施不动产的持续管理

不动产经理同企业经营管理团队一起实施不动产的持续管理，建立管理信息系统，监控不动产的情况，鉴别过度使用或未被充分利用的不动产，并寻找新的方法去使这些资产得到再利用。

提出不动产管理外包还是自主管理的建议。不动产经理在考虑购进不动产时就提出外包或者自主经营管理的建议方案。如果选择自主经营管理，不动产经理需要提出不动产管理的计划和预算。

（三）物业管理的外包

1．不动产管理的自营和外包

■核心活动、非核心活动与外包。

近年来，工商企业日益增长的一个趋势是企业越来越关注到与核心能力相关的核心活动，并将对本企业来说是非核心而对其他企业来说是核心的活动外包。这种企业间互补核心能力的联合，增强了所有合作企业的竞争优势。

■不动产管理的自营和外包。

不动产管理是监督不动产的经营和维护，实现不动产所有者目标的过程。有的所有者亲自管理持有的不动产特别是小型不动产，特别是当所有者自己也占用其中一部分空间的情况下，采用自己管理。对于长期出租的工业厂房，租户占用并维护厂房，支付税金和保险，并且每月向所有者支付租金。但是，对于办公楼、购物中心、住宅和许多商用不动产，在租用一定时期的空间面积的同时，需要提供物业管理服务。对于大型不动产，或者离所有者所在地较远的不动产，所有者通常把物业管理交给专业不动产管理公司经营。

2．物业管理外包的优势^[22]

物业管理的外包会给非核心业务的企业带来优势。

■大多数物业管理服务需要转包出去，因为物业管理服务与办公室职员们的工作不同，需要专业技能。

■外包省钱，如果企业职员的工资较高的话，更是如此。

■签约的职员和劳工有更好的服务态度，能更好地调整工作状态。

■承包方的人员能够提供高质量的技术。

■大承包商利用自身的规模在供货和服务上给予价格折扣。

■外包允许企业集中精力做自己的核心商务。

■大大减少企业雇员的数量。

■能减少企业高层经理的职位。

■通过外包，企业能提供内部人员不能提供的高水平服务。

（四）不动产经理面对市场需求不断变化的挑战

不动产市场和环境的不断变化、企业应对外部变化的变化、开发商适应市场的变化等等，都是企业不动产经理需要面对的挑战和机会。

1．市场和环境的变化

加速变化的市场和企业以及固定不变的不动产之间的矛盾。面对日益激烈的市场竞争，企业变化的速度越来越快，产品的生命周期缩短。全球化和整合的即时生产系统非常复杂。房地产是固定的，几乎永远不变，但现在企业的首席执行官最需要的是灵活性，因为他们不能准确地预测未来。企业应对市场环境变化做出反应的灵活性，通常会受到拥有固定地点的长期不动产的约束和钳制。

现代技术在很大程度上极大地影响了企业对空间的需求。通信、网络、传真机、计算机、电子邮件、无线通信以及其他技术创新产品，改变了企业的工作方式。与此同时，政府的新政策推动了工作方式的改变，如为了减少空气污染，新环保法要求雇主削减在高峰时段定时上下班的员工，这使员工们选择在非传统的工作地点和时间进行工作。

2．企业的变化

为了适应变化的营业和工作环境，近些年来，许多大企业已经减少了雇员数量，并且调整了对不动产的需求，卖掉企业多余的不动产，减少了租用的不动产。为了提高不动产存量管理的效率，许多企业求助于外部的专业不动产管理公司。这些“外部资源”使企业能够利用自己所没有的一些领域的专家，允许自己企业的不动产部门保持较少的职员。由外部的专业不动产管理公司帮助企业有效地管理企业的不动产。^[23]办公场所的新概念使这一操作具有可行性。新概念包括“关键办公室”、员工分布在家和汽车以外的办公场所和“旅店”。员工凭证件进出“关键办公室”，需要用电话、传真机和计算机的员工能够入内。^[24]这些“网络员工”依靠笔记本电脑、移动电话、互联网在运动中办公，都不再在雇主提供的固定办公场所工作。例如，在IBM公司的32万名员工中，有40%是“移动办公”，也就是说，他们无需每天到公司报到。^[25]

3．开发的变化

为了提高灵活性，开发商需要去建造可以用于各种用途的房地产，而不是特殊用途的工业建筑物和总部办公楼。同样，大型房地产投资者也想投资于这种普遍用途的房地产。如果建筑物里的主要租户中止了他们的租赁合同，普遍用途的房地产会更容易再租出去。从企业的角度来看，小规模的普遍用途的建筑物通过减少固定成本而降低了收支平衡点。^[26]