不动产的企业价值评估

二、不动产的企业价值评估

（一）分析不动产的企业评估模型

1．不动产估价和不动产的企业评估

企业价值增加的潜力和被并购接管的威胁，提醒和要求企业应该更加连贯地评价不动产的经营绩效和价值。不动产估价是确定某个单体不动产的市场价值，这些模型的作用非常令人满意。但是，知道单体不动产的价值并不够，一个企业必须知道其持有的不动产如何影响企业的总体市场价值，以便确定使用这些不动产的最佳方法，而这要求有一个在企业背景下的不动产评估模型。

众所周知，通常的不动产估价方法是把不动产与企业其他资产分开来，对不动产进行单独的估价。在企业整体框架下评估不动产，就能够正确地解释不动产评估、资产增值和企业评估这些变量之间的关系。这需要建立一个综合的企业评估模型，这一模型能够清楚地分析企业的不动产。

如果企业拥有不动产，企业评估就会出现某种程度的复杂性，因为不动产在会计、税收和增值或贬值等特征上都与企业其他类型资产不同。因此，建立新的综合的企业评估模型难度很大。

2．不动产的企业评估模型

为了认识企业拥有的不动产的隐藏价值，新的企业评估模型必须全面地进行财务分析，详细地给出企业拥有的各不动产的价值，并将各个不动产的持有还是出售等财务选择方案组合起来。把企业价值分成经营现金流的价值和不动产的价值这两个部分，每部分成本都进行单独评估，并分析分开后每部分是否影响另一部分的收益和风险，从而完成不动产选择权的评估，见图4－1。

新的评估模型是众所周知的会计、金融和不动产的三种方法论的总和。这是一个具有挑战性的工作，因为新的评估模型需要增值会计、实际的税后现金流和金融理论的结合。通常，大多数分析师每次只集中分析三个领域中的某一个，因而就忽略了困难的衔接过程。新的评估模型很有实用价值，使对关键变量进行敏感性分析更加容易。这个模型完成后可以对企业财务进行全面分析，这是单独使用三种方法中任何一种都是不可能做到的。随着市场条件的变化，这个模型可以帮助企业财务人员不断地对企业资本结构特别是对不动产进行评估，以实现股东利益最大化。^[5]

图4－1　分析不动产的企业评估模型

资料来源：引自［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第273页。

（二）不动产企业评估模型的实际作用

1．确定企业不动产是否得到有效的利用

通常市场并没有充足的信息能识别企业不动产的非充分利用，而获取企业不动产大量的必要信息的成本也是局外人负担不起的。机构投资者对不动产的兴趣不断增加，不动产市场越来越兴旺。企业会发现其拥有的不动产对别人来说越来越具有吸引力。因此，对企业来说，把不动产看做一项可以而且应该积极的管理以实现企业目标的资产，比以往任何时候都重要。

许多企业都有机会通过有效的不动产管理，提高获利能力和市场价值。企业的管理者已经越来越重视企业不动产价值被低估的问题。这需要使用能够清楚地处理不动产与资本结构、举债空间、资本成本和企业整体经营业绩等因素之间关系的方法，在发展的基础上对不动产进行评估。评估后的不动产价值必须与该不动产最优用途的外部市场价值进行比较，以确定不动产是否得到企业的有效利用。^[6]

2．采取企业价值最大化的相应措施

在评估企业的不动产后，如果认定其不动产没有得到充分利用，企业管理者可以根据分析结论采取相应的灵活措施。这些不动产资产评估工作可能导致企业的迁址、不动产的出售或者出售回租，甚至为寻找隐藏价值而进行一系列不动产支持的再融资活动。也可能导致另一些企业努力采取措施降低占用成本，由权益租赁和共同分享不动产价值的升值（当该企业主要是租户时）的同时，避免与不动产资本承担相关的费用支出。^[7]

美国亚特兰大里奇弗德公司进行了包括不动产和不包括不动产两种情况下的企业价值评估。亚特兰大里奇弗德公司根据财务报告中出售不动产影响企业的经营收入和支出的结论，按照1986年不动产市场的状况，出售了不动产，实现了企业价值的最大化。^[8]