房地产开发企业项目已投资进度

3．3．2　我国房地产企业经营模式的局限

1．企业缺乏核心竞争力

目前我国大部分房地产企业是“以老板为驱动力”的机会型发展模式。大权小权一手独揽，事无巨细统一号令。

房地产公司大多没有经营战略，没有品牌，不依靠制度、盈利模式和战略体系获得持续增长，企业缺乏核心竞争力，很少有房地产企业具有低生产成本、高服务品质的竞争优势。房地产企业的产品大同小异，大多依靠广告炒作夸大产品的差异化。结果造成中国房地产企业群体长期处于低水平的落后状态。

2．不具有现代企业的特征

企业现金流不均衡，收入和利润起伏变化大。房地产的个体性决定了这类公司的业务具有不确定性，项目开发筹备和建设期财务长期亏损，现金流净流出，而且逐步加大。项目销售期现金流净流入，业绩开始扭亏，而且逐步加大。项目开发的投资收益集中在项目后期套现。公司业绩受制于具体项目，资金的使用效率低。

这种经营模式与获得资本市场公开上市融资的要求相去甚远，与现代企业的特征差距较大。经营模式的局限使国内众多的房地产企业很难做大做强。

3．房地产企业的投资见效慢，投资风险高

房地产企业全程参与房地产项目开发产业链，从筹备、拿地、建设到销售，时间跨度短则三四年，长则七八年。投资回收期长，投资见效慢。

房地产的差异性特征决定了公司开发的每一个房地产项目都有巨大的差距，如果有好的开发项目，投资回报就好，如果没有好的开发项目，投资回报就会变差。相当于押宝在一个或几个具体项目的成败上。

4．消费者购房的交易成本高

消费者购买住宅，需要全面评估有关住房的所有因素包括社区等，其实各因素的权重相差不大。但是房地产商在推出楼盘时，过度炒作楼盘概念和过分强调楼盘概念的差异化。而且房地产商实力和能力相差悬殊。消费者只能一个个项目地去“看盘”，导致消费者的交易成本较高。