房地产开发项目投资管理

三、房地产开发项目投资管理

房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。

投资在不同的阶段有着不同的表现形式，一般地，按照建设工程的深入程度不同，开发项目投资表现为投资估算、投资概算、施工图预算、标底和合同价。在开发项目的实施阶段，主要是对合同价的管理，包括投资计划、投资跟踪、工程款支付和投资分析等。

（一）编制投资计划

编制投资计划必须对开发项目建设总投资进行分解。投资的分解方法有按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。即按照费用结构的投资计划、按照项目构成的单项单位、分部分项工程投资计划；按照工程进度编制时间资金使用计划。在开发项目实施过程中，往往三种分解方法是混合着使用，以便于开发企业从不同的角度考察资金的使用情况。

投资计划的表示方法有时间投资使用计划、S形累计曲线和投资计划表，也可使用时标网络计划对投资直接进行标注。投资计划表的主要内容包括：工程分项编码，工程内容，计量单位，工程数量，计划综合单价，工程发生的起止时间。图8－4是按月编制的时间投资使用计划综合资金计划使用计划，图8－5是时间资金的S形累计曲线。房地产开发企业制定投资计划表时，要注意项目分解和工程成本的分解的统一。在工程量清单计价条件下，要有一个恰当的和承包商投资控制系统的接轨点，甚至有些时候要结合工程的形象进度加以说明。

图8－4　按月编制的时间投资使用计划

图8－5　时间投资累计曲线

（二）跟踪投资

房地产开发项目工程建设阶段需要投入大量的人力、物力和财力，是项目费用消耗最多的阶段。在做好投资计划之后，应定期地将计划投资与实际投资相互比较、发现偏差、分析偏差的原因、适当采取措施、保证项目开发成本的最合理化。投资跟踪的主要内容有以下两个方面。

1.设置跟踪指标

投资计划的对象多，为了更好地从多个角度反映投资，需要设置不同的分析指标，如工期—进度联合分析指标、效率指标、成本指标等。

2.定期采集信息

按照成本结构，对各分部分项工程、单位工程的投资情况进行记录，也可通过读取监理的投资支付报告来完成。主要是包括工程投资与支付、主要的节约和超支、工程变更支付等记录。

（三）支付工程款

1.工程款的种类

（1）工程预付款。工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。工程预付款的额度按照施工工期、建安工作量、主要材料和构件费用的工程费比值以及材料的中转储备周期确定，一般在招标时就予以明确。

（2）工程进度款。承包商按照与开发企业预先约定的工程价格的计算方法，按事先确定的支付周期计算工程进度款。使用可调工料单价法，则每月统计已完的工程项目名称，计算单价与合价，得出直接工程费，然后按照规定计算措施费、间接费、利润以及主材价差系数，最后按照规定计算利润，就是每个月应结算的工程进度款；如使用综合单价法，只需将工程量与综合单价相乘，然后累计合价即为本月工程进度款。

2.支付工程款的方式

（1）按月支付。预付部分工程款，在开发过程中按月结算支付进度款，竣工后统一结算。

（2）竣工后一次支付。开发周期在一年之内或者工程合同价100万元以下的，可以实行按月预支，竣工后一次结算。

（3）分段支付。当年开工，当年不能竣工的单项工程按照工程形象进度，分为基础工程、主体工程（可按照层数）、装修工程等不同阶段进行结算。

开发企业应根据单项合同或者单位工程建立自己的支付报表来掌握工程费用的支付情况和工程进度情况，并及时扣回预付给施工单位的各种款项。此外，还应加强对诸多工程变更、索赔、价格调整等类型的意外工程费用支付的管理，尽量减少额外工程费用的支付。对一些确需变更的情况，应严格控制变更单价和施工工艺，并做好现场记录和有关数据的收集整理工作，避免浪费的发生。开发企业也可通过合同设置支付合同价比例上限，在合同支付达到上限时停止支付，到工程决算后支付工程尾款。

（四）分析投资

分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。投资分析的主要方法有比较法、因素分析法和比率法。

1.比较法

比较法，又称“指标对比分析法”，是通过技术经济指标的对比，检查计划完成的情况，分析差异产生的原因，进而挖掘内部潜力的方法。这种方法具有通俗易懂、简单易行、便于掌握的特点，因而得到了广泛的应用。实践中，经常使用的是实际指标和目标指标、实际指标和上期指标、实际指标与同类企业和行业先进水平的对比，如对承包商的混凝土的完成数量和支付进行综合考核。

2.因素分析法

因素分析法，又称“连锁置换法”或“连环替代法”，是通过成本因素的分解，监测每一个因素的变化程度对成本形成的影响，从而找到投资控制中关键因素的方法。在进行分析时，首先要假定众多因素中的一个因素发生了变化，而其他因素则不变，然后逐个替换，并分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。如混凝土工程实际成本超支，可用因素分析法分析产量、单价、损耗率等因素的变动对实际成本的影响程度，以找出关键因素。

3.比率法

比率法主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法。它的基本特点是：先把对比分析的数值变成相对数，再观察其相互之间的关系。常用的比率法有相关比率法、构成比率法和动态比率法三种。相关比率法是将两个性质不同而又相关的指标加以对比，求出比率，并以此来考察经营成果的好坏；构成比率法又称比重分析法或结构对比分析法，可以考察成本总量的构成情况以及各成本项目占成本总量的比重，同时也可以看出量、本、利的关系，从而为寻求降低成本的途径指明方向；动态比率是将同类指标不同时期的数值进行对比，求出比率，以分析该项指标的发展方向和发展速度。

（五）投资约束

对于已经设置的工程投资评价指标、各个成本要素、分部工程投资与开发项目总投资进行比较分析之后，要看偏差值与偏差率是否超过了预定额度。开发企业管理者要能够把握每一个成本项目的状况。在发现投资超支或者投资可能超支时，则应进一步具体分析，找出投资超支的原因。

投资超支的原因可能是多方面的，如成本计划的不准确，信息采集的偏差。但是更多的可能是实施管理的问题，如控制程序、预算外开支、材料管理不当；过多的工程变更等。要压缩已经超支的成本，通常采用的方法有：

（1）采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。

（2）符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准。

（3）不影响开发项目的主要功能的基础上，删减WBS任务。

（4）更加严格的管理措施，责任到人。

事实上，工程投资一旦失控，要在既定的投资计划内完成工程项目是非常困难的。开发企业的各级管理者一定要树立这个概念，不要放过任何投资超支的蛛丝马迹，要防患于未然。对于工程节约，开发企业也不可掉以轻心，要认真研究是否有进度过缓、偷工减料的因素，当然，对于真实的成本节约，可以适当给承包商以合同奖励。

（六）督促监理工程师

施工阶段监理机构委派的监理工程师的工程费用控制的主要任务是通过工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。

为完成施工阶段投资管理的任务，房地产开发企业应重点督促监理工程师做好以下工作：认真审核施工组织设计和施工方案；制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不重复付；严格控制工程变更，力求减少变更费用；研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔并协助开发商进行反索赔；做好工程计量工作；审核施工单位提交的工程结算书。