服务业集聚区政策需求调研

服务业集聚区政策需求调研_杭州市服务业集聚区创新发展研究

通过走访不同行业的31个服务业集聚区，掌握和了解杭州主要服务业集聚区的困难与诉求。需求调研显示，不同类型的服务业集聚区所面临的问题不尽相同，甚至差别较大，对政府政策的期盼也存在一定的差异。因此，将服务业集聚区分为不同类别（表9-2），分析其困境及对政府政策的期盼。

表9-2　服务业集聚区类别

一、创意产业园的政策诉求

主要通过对西溪创意产业园、之江文化创意园（凤凰·创意国际）、山南国际创意产业园、西溪艺术集合村、和达创意设计园、聚落5号创意园、白马湖生态创意城7个服务业集聚区的调研，对各园区的主要困难和政策诉求进行了梳理。

（一）困难

1.租赁模式蕴含企业外迁风险

物业租赁供给形式存在不足，如山南国际创意产业园由政府统一开发物业，引进企业和其他主体入驻，所有物业均以租赁形式供给，主要适宜于机构的阶段性置业需求。对于有长期发展需要置业的企业，租赁模式加上空间规模较小，容易造成企业做大后即外迁的风险。之江文化创意园在“退二进三”体制中所涉及的用地性质问题复杂，改建成本较高。西溪创意产业园存在办公空间依然不足等问题。

2.人才结构影响企业发展后劲

创意园普遍反映人才结构不尽合理，艺术、技术类的专业人才多，综合管理型人才少；初级产业人才多、高精尖人才少；流动性人才多、真正扎根留下的人才少。如之江文化创意园人才集聚与储备主要依靠中国美术学院等周边高校相关专业人才的就地转化，以及当地文创企业主动引进、培训人才，人才集聚效应十分有限。西溪创意产业园集聚区则反映名人培育难度很大。

3.容量配套抑制园区发展规模

山南国际创意产业园地处景区，现有的物业容量已不能满足招商需要，而各类用地在规划审批、建设程序等多方面存在诸多限制，影响集聚区建设与发展的进度。之江文化创意园在引进企业中，配套薄弱成为企业落地的瓶颈要素，出行不便一定程度上造成入驻企业员工出行难、商务难、租住难，尤其是生活相对不便，创业人员难以长期安心在园区工作、生活。白马湖生态创意城反映创意城配套离产城融合的标准及入驻企业的要求还有较大的距离，环境配套亟待进一步提升。

4.关联不高降低产业集聚效应

产业发展目标缺乏长期性、持续性、可行性的规划，入驻白马湖生态创意城园区的文创企业以初创型的中小规模企业为主，缺乏行业领军型、支柱型企业，且企业间上下游产业链关联度不高，产业集聚效应难以发挥。之江文化创意园认为园区没有形成规模化、品牌化的优质文创企业。西溪艺术集合村则认为尚未形成鲜明的集聚区特色。

（二）诉求

1.扶持服务平台

之江文化创意园建议，企业享受园区公共服务平台中的服务一般是免费或成本价，这对平台的持续运营带来了不小的压力。针对服务业集聚区在发展过程中搭建的企业公共服务平台，希望政府能够持续、分阶段地对运营效果比较好的公共服务平台进行资金的补助。

2.搭建交流机会

杭州之江文化创意园希望政府能够举办更多服务业集聚区所属企业层面的有关产业活动，为企业多搭建与市场对接的服务平台，设立更多展示销售空间，提供更多企业交流、沟通的机会。西溪艺术集合村建议定期举办推介会，便于行业间交流。

3.加大培训范围

定期组织集聚区一线人员对相关专业知识、行业前沿信息、扶持政策进行学习。

4.强化名人管理

出台一些名人名家管理制度，进一步发挥创意园入驻名人效益。同时，加强联系和资源对接，举办有影响力的名家活动，营造良好的文化氛围。

二、物流集聚区的政策诉求

物流集聚区具有基础性和公共平台属性，在承担城市功能模块中起重要作用。通过对杭州空港物流园、传化物流园、机场物流园区、桐庐大运物流园、杭州农副物流中心5个物流集聚区的调研，对物流集聚区所面临的困难与政策诉求进行了梳理。

（一）困难

1.园区土地资金匮乏

空港物流园空间不足，允许建设区已严重不足，而且分布较散，与空港物流园用地的要求距离较大。用地指标十分紧张，按常规萧山区每年分配给新城的计划指标在10万平方米左右，这些指标只能用于基础设施项目建设，无法解决储备项目和产业项目需求。新城耕地补充后备资源缺乏，外购补充耕地指标十分困难。基本农田保有量较高，新城基本农田为2631万平方米，耕地为3879万平方米，物流园一期项目用地中包含基本农田45.4万平方米。机场物流园区建设资金缺口较大，机场建设投资大，周期长，单二期工程机场已有近60亿元的资金缺口。机场物流园区总投资近20亿元，单靠机场经营运作，实在难以支撑如此之大的投资。大运物流中心也出现融资困难。

2.配套建设面临缺口

随着物流园项目竣工投产，企业正式运营，带来了高能耗、大流量、多人口等诸多问题。空港物流园提出需要及早考虑交通、电力、居住、医疗、教育、餐饮等各类配套建设。杭州农副物流中心区内每日车流量、人流量日趋增大，道路基础工建配套滞后于市场的发展，城市环境卫生问题严重，特别是各大批发市场周边，运输车辆停放问题很突出，需加强城市化建设管理。

3.缺乏品牌企业入驻

杭州农副物流中心虽然已拥有多个大型专业市场、企业，但仍缺少世界级、国家级重点企业和百强企业入驻，要扩大招商力度，落实招商引资政策，吸引大集团、大企业入驻集聚区，以提升整个集聚区总体水平和知名度。

4.物流车辆手续繁琐。

桐庐大运物流中心反映，物流车辆同城配送，进杭城办理手续费时，物流车辆运管部门检测手续烦琐、操作困难。

5.综合交通体系缺失

机场现有进出交通方式单一，多式联运体系建设滞后，难以支撑未来庞大的客货流。杭州地铁二期规划正式获批于 2019年底前建成的五条线路中，也未包含通达机场的地铁7号、12号线。需要政府部门能给予重点关注，积极协调项目建设，适度提前机场地铁建设时序，加快打造机场综合交通枢纽。

（二）诉求

1.整合空港物流资源

机场物流园区和空港物流园区均已列入杭州市现代服务业集聚区，两个物流园虽然地理位置接近，功能定位、设施布局、入驻企业相似，但投资、管理主体独立，运行机制不同，存在明显的“两张皮”现象，一定程度上造成了资源浪费和效率低下。建议由政府部门牵头，推动两个园区的资源整合和功能对接，提升综合竞争能力，促进空港经济协调统一发展。2009年国务院颁布的《民用机场管理条例》明确将机场定位为公共基础设施，强化了地方政府在机场投资建设、运营等方面的主导地位，希望政府部门能进一步加大对杭州机场物流园区建设发展的扶持力度，在服务业（物流业）引导、补助专项资金、税收减免等方面继续给予政策倾斜。

2.改善物流通关环境

空港物流园希望市政府、海关等部门大力支持跨境电子商务进口试点落户保税中心，市政府协调，海关牵头，实现机场海关“大通关”。保税中心面临较大财务成本压力，希望财政部门加大资金扶持力度，通过财政拨款、贴息、政府入股等各类手段，为保税中心减压减负。随着联邦快递、顺丰速运、长龙航空等大型国际航空（货运）企业入驻机场物流园，对于搭建“大通关”口岸建设平台，实现海关、检验检疫等口岸部门在物流园区合署办公的呼声越来越高，希望政府部门能帮助呼吁，共同推进机场口岸建设。同时，深入推进实施机场海关双休日及夜晚预约通关，缩短“申报、查验、放行”时间，加快货物通关速度。

3.出台相应保税政策

保税中心除了国家特有的政策功能优势外，只有省、市和区、县（市）三级对物流业优惠的相关政策和区内租金优惠政策，尚无其他针对性强的优惠扶持政策。建议在管委会的组织下，积极协调上级部门出台加快保税物流发展政策体系，优化保税物流发展环境，研究完善市场发展政策服务，从财税、工商、金融保险、口岸通关、检验检疫、仓储物流等方面系统优化市场运营环境。要围绕拓市场、调结构、增优势、促发展的目标，制定实施企业发展配套扶持政策，在市场开拓、产业升级、技术创新、减负增效、优化服务等方面继续给予更大力度支持，对物流企业扩容升级、外贸企业做大做强、营运中心培育等，给予专项政策扶持。

4.扶持“公路港物流”

传化公路港希望能将“公路港物流”与铁路货场、港口、机场等交通基础设施布局统筹规划，优先保障落实公路港项目用地的土地指标，确保土地价格最低价供应，地价上给予工业用地基准价下浮一定比例优惠。同时确保公路港平台的唯一性，同地区不再设其他同类型物流平台。地方个性化财税减免政策出台时优先考虑公路港项目，在同等条件申报政府政策时，优先保障公路港项目，扶持其快速发展。

三、旅游综合体的政策诉求

主要通过对杭州云石生态旅游集聚区、山沟沟乡村旅游综合体、良渚文化旅游休闲区、湍口“温泉风情小镇”4个旅游综合体的调研，对旅游综合体存在的问题和政策诉求进行了梳理。

（一）困难

1.土地储备与利用困难

云石生态旅游集聚区呼吁，土地指标和储备较少，影响项目入驻和建设进度。山沟沟乡村旅游综合体则反映土地利用的困难，乡村旅游的发展必然要利用土地进行接待设施的建设，特别是民宿的经营，也需要搭建一些临时建筑进行配套，往往会违反“三改一拆”政策。因土地要素制约，影响三产项目的招商引资，如芦荻泉度假酒店项目建设推进严重受阻。湍口希望土地指标“退二进三”审批过程加快进度，加快服务业集聚区建设。

2.基础设施建设相对薄弱

云石生态旅游集聚区距离城区比较远，基础设施建设相对薄弱，希望上级继续加大基础设施方面的投资力度，加快道路、供电、供气、供排水、污水垃圾处理、通信信息网络建设，提高承载能力。良渚文化旅游休闲区基础设施、公共服务设施等与发展要求存在一定的差距，镇财政财力薄弱，投入集镇基础设施建设资金严重不足。

3.投资合法化及筹资问题

山沟沟乡村旅游综合体反映，民宿产业大部分是利用农民的自住房进行投资经营，由于消防等手续的办理存在困难，加上房产系租赁所有，导致投资无法合法化，也无法进行融资。旅游发展过程中很多资金都需要上级支持或者是依靠企业的自身筹措，特别是一些公共服务平台建设上存在很大的不足。

（二）诉求

1.产权合法化

发展乡村旅游综合体，利用农民自住房进行投资经营的民宿产业能否产权合法化。

2.空间拓展化

集聚区土地指标和储备较少，影响项目入驻和建设进度，企业普遍希望加大用地指标。山沟沟乡村旅游综合体认为，发展必然要利用土地进行接待设施的建设。

3.融资便利化

山沟沟乡村旅游综合体鸬鸟镇属于经济欠发达乡镇，资金问题突出。良渚文化旅游休闲区近期的建设中，农村生活污水工程建设投资额较大，除区政府承担部分补贴费用外，街道也需要投入较大部分资金，如已实施的纤石、良渚、石桥农村生活污水工程，街道已投入约2000万元，资金压力较大。

4.招商科学化

良渚文化旅游休闲区反映，在引进文创产业企业时，缺乏一套比较科学、全面的评估标准，让街道可以更好地择优择强，选择引进一些有潜力的文创项目。云石生态旅游集聚区反映招商引资难度大。为了加大招商引资力度，保障产业集聚区发展活力，希望能对集聚区企业给予更大力度的政策配套优惠，增强吸引力，以商招商，提高集聚区发展后劲。

四、商务集聚区的政策诉求

通过对复兴国际商务广场、桐庐迎春商务区、东方电子商务园、钱江世纪城总部经济集聚区4个商务集聚区的调研，对商务集聚区存在的困难和政策诉求进行了梳理。

（一）困难

1.产权分散加大产业培育难度

由于商务区房屋产权过于分散，权属复杂，办公用房和居住公寓混合销售，给产业的培育和集聚带来很大困难。加上大部分是毛坯房，而入驻的企业大部分为中小企业，给项目落地带来很大难度。如桐庐迎春商务区，商务集聚区资源产权过于分散，政府在培育过程中，工作开展难度很大。复兴国际商务广场现有写字楼中除凤凰城是开发商自持招租外，其余的大名空间、钱江国际商务中心、太和广场等都是出售为主，而且个人投资者购买比例很高。现有的产权过于分散的状态对落实业态策划、提升综合体品质不利，导致商业打造零散，没有形成氛围。

2.功能不全弱化商业氛围形成

由于商务区当前正处于楼宇经济培育的起步阶段，尽管楼宇的硬件已基本建成，但在楼宇经济发展的氛围、人气集聚、对外影响力等诸多方面还有待不断提升。复兴国际商务广场集聚区由于综合交通便利性欠缺影响商业氛围，表现在之江路将复兴商务广场与钱塘江江边隔开，作为城市交通主干道，因车流量大，可能导致无法有效利用江边绿地和码头。钱江路延伸段横穿商务广场内部，把整个商务广场切割成两半，阻碍了商务广场内部的通畅性，不利于商务广场品质的提升。综合交通便利性尚有欠缺，复兴国际商务的公交停车站、公共自行车点等公共交通设施还有待进一步完善。

3.招引品质限制商务增长潜力

商务集聚区普遍反映好项目、大项目招引难。在招商过程中，好项目、大项目招引落户的难度很大，项目的信息量也比较少。尽管针织城近几年收入增长较快，但是，针织城现有业态层次明显偏低，整个商务圈截至2012年末还没有国外的世界500强企业入驻，产品档次低、经营规模小，增长潜力十分有限。而有的商务区是依托高楼而建，临街店面较少，且80%以上的临街店面均被银行占用，所以社零企业发展空间不足。

（二）诉求

1.加强集聚区发展总体规划

复兴国际商务广场建议细化集聚区定位，避免由于行政区划方面的原因，造成区域间重叠定位，项目重复引进，重复投资，无序竞争情况的存在。

2.加强集聚区政策信息引导

东方电子商务园建议围绕集聚区发展遇到的主要问题，定期沟通和协调解决建设中的难题，帮助牵头规划、国土、建设、交通、人事等部门，化解难题；组织有关集聚区上门招商，拓宽视野，加强合作，推进集聚区国际化进程；开展各类针对性强的培训活动，提高集聚区的管理服务水平。

3.协助集聚区招商引资（人）

加大招商引资力度，实施产业链招商。希望重点引导一批国内外知名、拥有风投跟进或先进技术的优势企业向现代服务业集聚区集聚。同时，注重引进一批服务业领军人物，并积极开展现代服务业高端人才培训、认证，不断提升服务业集聚区的能级和水平。

五、科技城（产业集聚区）的政策诉求

通过对新加坡杭州科技园、浙大网新、杭州数字娱乐产业园、未来科技城（海创园）、东部软件园、青山湖科技城6家科技城（产业集聚区）的调研，梳理出科技城（产业集聚区）存在的困难和政策诉求。

（一）困难

1.空间不足，重大项目招引难

当前集聚区内的入驻企业已经饱和，想要做大，但周边没有地块再进行扩展，只能到其他区域或其他省市去发展集聚区块。企业成长壮大后，需要较大场地及更好的办公环境，但城区产业园园区的实际情况及周边密集、较高的楼宇价位，严重制约了园区毕业孵化企业及拓展快速的企业继续在周边发展，如杭州数字娱乐产业园集聚区面临园区发展空间不足的问题。一些产业园尽管总体发展势头良好，但是规模较大、具有龙头效应的大项目、好项目仍然较少，如科技城服务业且受当前经济形势影响，重大项目招引难度较大。新加坡杭州科技园尚处于建设运营初期，人气不旺，加之周边配套相对不完备，直接影响企业入驻园区的投资意愿。

2.竞争加剧，产权保护不健全

近年来，新兴园区不断涌现，相继都出台各自的优惠政策，如数字娱乐产业园集聚区部分成长性较好的企业被外区的优惠政策吸引迁出，尤其是附近房租较低的余杭海创园。产业园区知识产权保护体系还不是很完善，多数企业没有自己完善的知识产权战略，也没有设立知识产权管理机构和人员，和知识产权服务机构的协作互动不是很理想，这在一定程度上抑制了整体创新能力的提升，从而影响到企业的长远发展。

3.筹资困难，服务功能仍欠缺

近年来，受一系列主客观因素影响，科技城内一些项目出现资金紧张，严重影响到项目进度，希望政府能帮助科技城内企业组建一批具有较强资金实力和融资能力的综合性、专业性、项目性的融资平台，为集聚区项目建设提供可靠的资金保障。浙大网新逐步向KPO、软件集成总包等高端业务转型，总包大项目资金缺口较大。青山湖科技城等公共科技服务平台建设尚处于启动阶段，孵化器管理运行服务体系正在建立，科技服务功能依然欠缺。另外，交通也是企业的困难之一，企业每年需要几百万的资金来解决园区上班员工的上下班问题。希望政府能够为园区多开通几路公共巴士特别是在上下班高峰时间，其余时间可以保证有一辆公共巴士在园区和城市CBD之间运行。

4.定位偏差，产业引领不明显

一些集聚区为了提高出租率，聚集人气，有时引进的企业与园区定位有偏差，导致集聚区内缺乏龙头企业、重点企业，产业集群和主导性不明显。如从新加坡杭州科技园企业构成看，小企业多，大企业少，能够在一定范围内起到带动引领作用的大企业数量甚少。企业规模小，在融资、风险承担等方面水平低，对集聚区来说，形成了小企业、小项目多，大项目、大企业难以引进的格局，不利于集聚区内产业集聚发展。

（二）诉求

（1）集聚区的评定考核标准建议以集聚类企业占集聚区内企业总数的比重为标准，增大“集聚”效应的考核指标。

（2）希望有关部门在招商引资方面给予指导、督促，在招商资源方面给予引荐，帮助科技城提高招商服务水平，引进一批大项目，提升园区整体结构水平。改变以政府为主体的传统招商模式，代之以市场招商的运作方式，希望从政策层面上鼓励企业招商引资，加大企业招商的政策支持力度，增加企业招商动力，充分利用第三方丰富的行业研究及项目投资经验，大力推进第三方招商工作，提高工作实效。

（3）政府能够在人才房的政策方面给予更多的支持。杭州的生活成本每年大幅增长，企业为了留住人才不惜付出更高代价但是也没有办法解决住房问题。希望政府能够多出台一些人才房方面的政策。为更好地发展小型企业，建议政府部门能为这类企业就近提供部分员工平价租赁房，减轻企业发展中的压力。

（4）希望地方政府除了给集聚区内企业支持外，也能够给区外企业的重点项目同样的扶持，使集聚区内年轻企业有更好的创业环境，使成长型企业有一个相对宽松的发展空间，让集聚区内外企业能够做大做强。

（5）为了环保出行，建议政府统一为集聚区内企业提供通勤班车，费用由园区内的企业按照坐班车人数进行分摊。在提倡环保出行、提供便利的同时，也可减轻集聚区周边停车位不足的压力。

六、特色街区（综合体）的政策诉求

通过对湖滨（南山路）综合体、清河坊·南宋御街、小营街道3个特色街区（综合体）的调研，对其困难与诉求进行了梳理。

（一）困难

1.配套缺失，商户反映强烈

清河坊街区物业条件差、停车位难以解决、交通动线等问题都是制约街区发展的因素，也是现有商户反映最为强烈、矛盾最为突出的问题。随着湖滨银泰的建成，提供大量的地下停车位，将有效缓解湖滨地区的停车难问题。南山路缺少大型的停车场所，严重影响了街区商家的经营。

2.产权复杂，业态引导困难

与整体布局、统一招商的湖滨地区业态相比，南山路的商铺有军区的，有中国美术学院的，有省市区各单位的，也有个人的，产权、物业较为复杂，管理机构对南山路的布局和业态引导实为困难。清河坊也由于产权关系，业态很难掌控，低档丝绸、茶叶盛行，降低了清河坊的文化性。中低档的饰品成为经营户逐利的新增长点，业态同质化日趋严重。

（二）诉求

（1）街区需要有科学、统一、国际化的道路指示系统，才能方便游客出行。

（2）湖滨（南山路）综合体希望明确树木、花草、道板等设施的职责，落实养护资金和职责；实施亮灯工程建设并接入路灯网，给予政策、经费等方面的支持。

（3）湖滨（南山路）综合体活动、广告、装修的审批等各自为政，对整体管理不利，是否在政策法规允许的范围内适当放宽管理机构的管理权限。

（4）小营街道服务业集聚区呼吁省、市设有专门针对健康服务业的扶持政策。许多针对现代服务业的政策，在执行层面存在困难，对企业的吸引力和扶持力度不大。

七、专业市场的政策诉求

通过对浙江金恒德汽车物流广场、浙江纺织采购博览城2个专业市场的调研，对其困难与诉求进行了梳理与分析。

（一）困难

1.配套设施不全

如位于杭州市萧山区衙前镇的浙江（中国）纺织采购博览城（简称中纺城），是杭州市国家级服务业改革和试点基地拓展区，也是萧山第一批现代服务业集聚示范区，是萧山的“百亿市场”。萧绍收费站绍兴段已于2012年10月撤销，但杭州萧山段仍在单向收费。中纺城反映，收费站的存在严重制约了中纺城的发展，希望尽快撤销萧绍收费站，以促进中纺城的繁荣。中纺城内还缺少银行入驻，给市场经营户的经营带来了诸多不便，影响了中纺城市场的稳定，中纺城希望能得到上级部门协调，入驻一家银行。

2.整合力度不够

杭州在专业市场发展规划（2007—2012年）中，明确要求对专业市场布局进行调整，整合现有资源，改造传统交易方式，实现从“市场大市”向“市场强市”的跨越。金恒德汽车物流广场反映，至今杭州市还存在不少规模小、管理不规范的汽配市场，不同业态的其他类型市场也针对汽配行业进行非法招商。金恒德汽车物流广场希望政府加快推进汽配用品市场的整合进度，加快市区规模小、经营管理不规范的同类市场转移搬迁。

3.土地供应滞后

土地供应滞后，直接影响了集聚区的经济效益与社会效益。如浙江金恒德汽车物流广场2007年取得了全部土地指标，支付了部分土地款、规费等各种原始投入成本，但二期土地至今仍未落实。汽车物流广场希望能加快二期土地供应，以早日完成金恒德二期项目，否则，在企业投入巨大人力、物力和资金的情况下，很容易造成企业陷入困境甚至破产。

（二）诉求

（1）支持O2O商业生态圈新模式。为积极打造汽车后市场新模式，金恒德汽车物流广场对线上平台建设和线下实体打造同步推进，其中线下打造的汽车服务连锁重点放在杭州试点先行。截至2012年末，在推进线下汽车服务连锁试点工作中遇到困难——设立汽车服务连锁公司需先获得汽车维修服务的前置审批，而且跨区经营需重新获得新进入区域的经营资质审批，不利于新模式的发展和推广。为此，希望政府能大力支持新模式的发展，给予金恒德全市范围内一次性审批，以加快新模式发展。

（2）截至2012年末，中纺城的会展中心和剩余46690平方米土地还处于招商中，由于项目开发周期偏长，严重增加了公司的财务成本，希望得到上级部门对市场招商工作的支持。

（3）中纺城对面区块的绍兴印染厂烟囱林立，烟雾腾腾，严重影响中纺城的招商、经营，随着住宅小区的交付，此问题将日趋严重，希望政府尽快解决。

通过以上实证分析，发现现有政策供给与实际需求存在政策缝隙或政策的真空，集聚区的诉求为政策出台提供现实依据。