不同条件下住房商品的供求特征

二、不同条件下住房商品的供求特征

1.市场化条件下住房商品的供给和需求

住房的供给可分为短期与长期两种情况来予以考虑。在短期之内，住房商品的增量供给难以随着需求提高而迅速形成，这是由于在受到城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间；另一方面，住房折旧的缓慢也使得对存量住房的用途调整是缺乏弹性的。因此在短期内，住房供给曲线是垂直的，住房价格容易因为市场需求的微小的变化而发生较大幅度的波动。从长期来看，由于开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多，住房的供给曲线一般是平缓上升的，具有正的斜率，这可以由住房商品供给的长期成本的上升来解释。短期供给和长期供给之间的联系是通过价格机制实现的。

影响房地产需求方面的因素，通常可归纳为以下四项：（1）人口；（2）消费偏好；（3）购买力；（4）投机。从时间构成方面看，人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因素。其中，人口增量的多少基本决定了未来住房需求的变化趋势，而人口存量中的家庭结构、年龄分布、职业构成等都会对住房需求产生影响。另外，在住房商品的消费中，信贷的可得性是影响购买力的主要因素。在购房者普遍借助于抵押贷款支付房款的条件下，市场利率的变化会通过改变住房抵押贷款利率，影响贷款利息支出而影响住房需求。投机行为是影响房地产短期需求的主要因素。在一般情况下，前三项因素在短时期内不会有太大的变动。而投机因素则主要影响房地产的短期需求。假如市场上出现了投机性需求，则整条需求曲线会向右移动，如下图所示，需求曲线由D曲线右移到D′曲线。而长期来看，以上四项因素都会有所变动，因此需求曲线相对来说将较平缓，也就是说，在价格变动相同的情况下，房地产市场上长期需求量的变动将大于短期需求量的变动。

图2-1　房地产的短期需求

2.传统计划体制下住房的供给和需求

在高度集中的计划体制安排下，我国实行的是完全福利性质的住房分配模式。住房建设和消费表现为计划性投资和行政性的数量配给，房地产的开发和消费都受到行政性力量的制约，也就难以形成真正意义上的市场，住房交易几乎不存在。在这种模式下，职工仅支付相当低的房租就可以享受住房的消费，同时福利房的分配标准又受到各种限制，通常和职工本人的工龄、职务以及所在单位的投资能力等因素有关。一方面，低租金的住房供给造成了居民住房需求的膨胀；另一方面，住房开发由独立的行政力量和投资决定，而在重工业优先发展的战略下，住房的投资作为职工福利的一部分常常受到压缩。因此，住房商品和其他消费品一样，在计划体制下长期处于短缺状态。由于没有真正的消费者和供给者，也就无法通过“消费者——需求——供给——价格——资源配置”的机制实现市场的均衡。

3.双轨制下的住房商品的供求特征

在我国，住房市场是在以双轨制为特征的增量改革背景下形成和发展的。从20世纪80年代起，中国开始推行以价格双轨制为特征的住房制度改革。一方面通过住房分配的货币化，提高公房租金，形成需求；另一方面，同时推出优惠价与市场价两种不同价格的商品房。不同价格住房的出售主体不同，出售的价格也不同。房价的差距一方面来自于住房供给者在取得土地使用权时支付的价格不同，另一方面则是由于成本构成的差异。双轨制体现了增量改革的思路，推动了住房市场的发育，但也同时造成了分割的市场态势，表现为相对于有效需求表现出的非连续的供给曲线。首先，优惠房的供给是由行政而不是由市场决定的，其供给取决于企事业单位能够投资于住房的资金量，供给弹性很小；其次，优惠房的收入需求弹性小于市场价商品房的收入需求弹性；最后，由于收入的限制，能承受市场房价者自然能承受优惠房价，但反之不然，所以优惠价商品房的潜在买主多于自由市场商品房的潜在买主。在这一体制下，由于消费融资的滞后，居民住房的消费选择一方面受到收入的绝对约束，另一方面受到数量的相对约束，由于补贴的存在，居民对优惠房的承受力较强。这样，居民对住房愿意支付的影子价格高于非市场分配的价格，但却低于市场价格。这样非市场分配的住房消费没有得到满足，而市场配置的住房却无力消费，从而形成了家庭装潢和其他高档商品的超前消费。结果一方面是优惠住房的供不应求，另一方面则是对商品房市场的有效需求不足。

住房商品的市场消费不足在很大程度上反映了在体制约束下的潜在需求和有效需求之间的缺口。我们把居民户对商品住房的潜在需求定义为：在一个市场（包括金融市场）体系完善的经济里，居民户对任何消费品的需求在不受任何形式的数量制约的情况下所形成的对商品住房的需求，这时，居民户对各类商品（包括投资品）的需求是以各类商品的相对价格为信号，根据效用极大化原则而得出的。我们把居民户对商品住房的有效需求定义为：居民户在一个市场体系不完备和某些市场存在供求非均衡的情况下所形成的对商品住房的需求。

现在我们根据这个定义来构造一个简单的数学模型^[1]。

我们假定一个居民在一个时期（假定一年）的收入为Y，为简化模型，上期的储蓄也可以包括在Y之中。居民户在时期内需要作出选择的商品为两类：普通商品消费C和住房消费H，因此该居民户的效用函数为：U（C，H）。括号中两个变量是互为替代商品，其一阶偏导数为正，二阶偏导数为负，即每种商品的边际效用递减，上述函数为严格凹函数。在各类市场都均衡的条件下，消费者可以根据商品的市场价格作出对各类商品需求的决定，假定普通商品的价格为P，居民户的住房消费可能由两部分组成：计划配置的部分H₁和从市场上根据市场价格W₂购买的部分H₂，总住房面积为H，等于H₁和H₂之和。在市场经济体制下，居民户可以购入或租用住房，对住宅的需求已不再受计划分配的限制，计划分配的住房只起到一种对居民户的收入进行补贴的作用。因此，我们必须重新改写居民户的预算约束：Y－PC－W₁H₁－W₂＝0，居民的最优规划就变成：使U（C，H）为极大，受下列约束Y＋H₁（W₂－W₁）－PC－W₂H≥0。

H－H₁≥0　构造拉格朗日函数：

V＝U（C，H）＋λ［Y＋H₁（W₂－W₁）－PC－W₂H］＋υ（H－H₁）

居民户处于均衡时的一阶条件为：

从上述方程我们获得：

以上分析表明，有效需求的不足一方面是由于双轨体制的住房分配制度压制了居民的住房消费意愿，另一方面则是因为住房消费信贷的匮乏造成了需求能力的缺失。市场的非均衡同时反映了过高的房价。其实质上反映了投资开发机制的不完善，其中地租的不规范处理是不可忽视的因素。从需求方面看，全面推行住房分配货币化，构建统一的住房市场是突破这一困境的必然选择，事实上，后来的改革措施也确实实践了该思路。但这只是问题的一方面。住房商品市场供需失衡是多种体制因素作用的结果。在当前，土地市场和住房消费金融市场的发育滞后是理解和解决这种非均衡状态的关键。