一、基本案情
2013年4月，A某某与B公司签订了《商品房买卖合同》，约定由A某某购买B公司预售商品房一套。交房时，A某某以房屋存在设计缺陷（即房屋外围有约70厘米宽的景观飘带，贯通整幢楼三层，任何人可以借此跨越进入他户，从而严重影响业主居住安全，存在严重设计瑕疵，事先未被告知，存在销售欺诈），经交涉未能达成整改方案等为由，拒绝收房，并诉至法院，要求解除商品房买卖合同并进行索赔。
法院经审理查明：涉案房屋于2014年12月通过安全防范（含消防）验收以及涉案工程通过房屋建筑工程竣工验收。在诉讼中，本所律师代理了B公司。
二、争议焦点
1．B公司是否存在欺诈销售？
2．景观飘带是否属于重大设计瑕疵，对业主使用构成重大安全隐患？
三、判决结果
法院认定和判决认为：从B公司宣传册可以看出，虽未直接单独标示，但可以判断出涉案房屋也有景观飘带，不存在欺诈销售。房屋经相关安全和竣工验收，经实地查看和图纸审查，并不会严重影响A某某的正常居住使用。A某某的主张缺乏法律与约定依据，遂于2015年11月判决驳回A某某的诉讼请求。A某某不服提起上诉，后在二审审理过程中，主动撤回上诉。
四、案件启示
对房屋有特殊要求的，应当在签订合同时做出明确约定。本案中景观飘带设计虽然不常见，但对小区房屋确实具有一定的整体美化效果。其可能产生的安全隐患已经在设计中加以考虑，且得到设计批准和验收认可，说明安全隐患不足以严重影响居住者的正常使用。如果买房人确实对此存在顾虑，则应当在签订合同时加以明确约定，或者最好是事先问清，选择其他房屋，避免带来不必要的麻烦。盲目起诉维权，反而给自己带来不必要的损失。本案中，A某某在与B公司交涉整改未果后，决定起诉，存在一定的盲目性。虽在诉讼过程中，自己有了明确的认识，并最终撤回上诉息讼，但已经发生了一定的诉讼成本。作为律师也应当为当事人着想，在依法维权的同时，应当对案件可能的判决做出冷静的评估，从而指导当事人选择最佳的处理和维权措施。
五、法条链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
作者：江苏九典律师事务所石春扣、华文菁律师
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