商品房买卖合同约定的优惠差价在合同解除后是否属于期待利益损失

——花某诉泰州市某房地产公司商品房买卖合同纠纷案^[1]

关键词：商品房，格式合同，优惠差价，期待利益损失

问题提出：商品房买卖合同约定的优惠差价在合同解除时是否作为购房人的损失予以赔偿？

裁判要旨：商品房买卖合同中双方当事人约定了买受人享受优惠价款的条件以及优惠差价，买受人按合同约定支付了优惠后的全部价款，因出卖人逾期交房导致买卖合同被解除，买受人主张房屋买卖合同中约定的优惠差价为己方的期待利益损失要求出卖人赔偿的，应予以支持。

原告（被上诉人）：花某

被告（上诉人）：泰州市某房地产公司

2011年11月13日，花某与泰州市某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：花某预购泰州市某房地产公司开发的位于泰州姜堰区住宅房一套，建筑面积约309.52平方米（含地下面积140.46平方米），商品房总价为人民币3450000元整，花某应于2011年11月13日给付购房款1900000元，2011年11月28日前付清余款1550000元；若花某逾期付款在60日以内，则花某自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向泰州市某房地产公司支付逾期应付款万分之五的违约金；花某所购房屋已优惠443978元，如花某不按时付款，则泰州市某房地产公司可以取消此优惠，在交房时结算；泰州市某房地产公司应当在2012年12月31日前，向花某交付房屋；如逾期交房不超过180日，则泰州市某房地产公司按逾期日向花某支付已交付房款万分之一的违约金；如逾期交房超过180日，则花某有权解除合同，泰州市某房地产公司应当自花某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按花某已付款的0.1%支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，花某于2011年11月13日以刷卡转账的方式支付购房款1900000元，同月30日以汇款和给付现金的方式支付购房款1550000元。由于泰州市某房地产公司未按期交房，花某于2013年7月15日向泰州市某房地产公司发出函件，通知泰州市某房地产公司解除《商品房买卖合同》，并要求泰州市某房地产公司承担违约责任、赔偿损失。次日，泰州市某房地产公司复函花某，同意退房和给付违约金3450元，同时通知花某于2013年8月13日前携办理购房款及违约金合计3453450元的退费手续。花某对泰州市某房地产公司违约及损失赔偿问题提出异议。因泰州市某房地产公司未退还购房款，且双方协商未果，花某遂提起诉讼。

原告（被上诉人）花某观点：原告于2013年7月15日向泰州市某房地产公司发出函件，通知泰州市某房地产公司解除买卖合同，并要求泰州市某房地产公司承担违约责任并赔偿损失。次日，泰州市某房地产公司复函，同意退房并给付违约金3450元。原告花某遂诉至泰州市姜堰区人民法院，请求法院判令被告：1.立即返还购房款345万元。2.赔偿购房款利息损失998900元、可得利益损失443978元。其中：利息损失，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按照江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称江苏农商行）逾期贷款利率1.3788%计算利率；可得利益损失，按买卖合同第七条第（二）项约定的优惠差价443978元计算。

被告（上诉人）泰州市某房地产公司观点：双方签订买卖合同、原告预缴购房款345万元、我公司违约交付且不能继续交付预售房屋均属实，同意解除买卖合同并同意退还345万元；但对原告的利息及可期待利益损失的诉讼请求有异议，具体理由：1.对于原告预缴购房款的利息损失，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。2.我公司不应赔偿原告可期得利益损失。双方买卖合同约定“已优惠443978元，如买受人不按时付款，则出卖人可以取消此优惠”。原告支付第二期房款155万元的时间是2011年11月30日，已超过约定的付款期限2天，属于未按时付款的情形，被告可以据此取消购房优惠。另外，目前该商品房地段的房价下跌，原告解除合同，不仅没有造成损失，反而减少了购房损失。

一审法院观点：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人签订的买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照诚实信用的原则履行义务。因泰州市某房地产公司不能按期交房，其已构成违约，并导致合同解除，依法应当承担赔偿损失等违约责任。2013年7月15日，花某解除合同函到达泰州市某房地产公司后，泰州市某房地产公司未按合同约定在30日退还全部购房款，给花某造成损失，应承担赔偿责任。对于花某预付房款的利息损失，法院认为，中国人民银行发布的利率信息，对人民法院的司法实践活动具有参照执行作用；商业银行的利率标准，只能在本行内部执行，不具规范性。因此，花某要求按照江苏农商行的利率标准计算利息损失的意见，无法律依据，依法不予支持。花某的利息损失应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对于花某的可得利益损失。根据《合同法》第39条及第40条规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。当事人订立的买卖合同具备格式合同的法律特征，属泰州市某房地产公司提供的格式合同。泰州市某房地产公司无证据证明对买卖合同中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”的内容已尽法律规定的合理说明义务，因此，买卖合同中该条款的此项内容无效。根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果泰州市某房地产公司履行合同按期交房，则花某可获得443978元的优惠利益。因此，花某要求泰州市某房地产公司赔偿期待利益损失的诉讼请求，依法予以支持。花某逾期两日付款155万元，应承担违约责任，依照合同规定，应按日向泰州市某房地产公司支付逾期应付款万分之五的违约金1550元。泰州市某房地产公司提出的房价下跌后花某退房可以减少损失的辩称，无法律依据，故对此项辩称意见不予支持。判决：一、泰州市某房地产公司于判决生效后10日内返还花某购房款345万元，并赔偿利息损失（金额的计算方式：本金345万元，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、泰州市某房地产公司于本判决生效后10日内赔偿花某可得利益损失443978元，花某于判决生效后10日内给付泰州市某房地产公司违约金1550元，两项相抵，泰州市某房地产公司于判决生效后10日内给付花某442428元。三、驳回花某的其他诉讼请求。

二审法院观点：双方当事人在签订的买卖合同第七条第（二）项明确约定了“该房屋已优惠443978元”，因此，双方订立合同时均预见到如果泰州市某房地产公司履行合同按期交房，则花某可获得443978元的利益。因泰州市某房地产公司违约，不能按期交房，造成花某不能获得443978元的利益。花某要求泰州市某房地产公司赔偿利益损失的诉讼请求，于法有据，应予以支持。利息损失系泰州市某房地产公司因不能及时偿还花某本金345万元而给花某造成的损失，系因泰州市某房地产公司违约解除合同为退还本金而产生的实际损失，与可得利益损失是不同性质的损失。判决：驳回上诉，维持原判。

合同解除后追究违约责任的范围中是否包括可得利益损失在审判实践中争议较大，其中涉及可得利益的范围和计算方式以及与合同定金之间的关系等问题。我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此合同解除后的违约责任主要包括恢复原状和赔偿损失。

1.合同解除后恢复原状的范围

恢复原状包含的内容，学术界和实务界均有分歧。一种意见认为，恢复原状应包括买受人已支付的购房款和利息以及为购买房屋所支出的相关费用。另一种意见认为，恢复原状只包括买受人已付的购房款，而利息及其他费用则属于实际损失范围。笔者认为，根据物权法上对物的分类定义，货币属于不特定的特殊种类物，属于返还原物的对象，孳息分为天然孳息和法定孳息，利息为依据法律直接规定所得的法定孳息。法定孳息随原物转移，在合同解除后，出卖人返还购房款时已无权占有法定孳息，本案中房屋出售人退回购房款时，还应当返还其占有购房款期间的相应孳息（利息），以保证货币的状况回复到合同履行前的状态。因此恢复原状既包括返还购房款，也包括返还购房款的孳息。而房屋买卖合同并非商业借贷性质，孳息应当是购房款的存款利息，并非贷款利息。本案中法院判决房屋出售人全额返还购房款，并赔偿按照同期银行贷款利率计算的利息损失即在返还孳息的基础上加大了房屋出售人的责任。至于买受人为订立、履行合同所支出的其他费用，因非合同约定的事项，不属于恢复原状的内容，应作为实际损失看待。

2.合同解除后赔偿损失的范围

根据《合同法》第113条第1款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其中主要涉及合同约定的违约金和可预期利益损失两个内容。

（1）合同约定的违约金

一般的买卖合同都会约定一方违约应当支付的违约金以及计算方式，以通过此方式补偿守约方的相关损失，《合同法》在规定违约方应当赔偿守约方损失的同时，在第114条规定了当事人可以约定违约金或者违约产生损失赔偿额的计算方法，同时强调约定违约金低于造成的损失的，当事人可以主张增加，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求减少，表明违约金一般不具备惩罚性质。本案房屋买受人已经全额交付购房款，已经尽到应尽的合同义务，房屋出售人因故无法完成交房义务，应当赔偿对买受人造成的损失。而《房屋买卖合同》约定的违约金仅为购房款的千分之一，原告认为违约金远远低于其损失，故不主张违约金，改为直接主张相应损失。

（2）实际损失

实际损失是合同守约方因违约方的违约行为造成的损失，包括直接损失和期待利益损失。直接损失是守约方直接支出的相应损失，如办理房屋贷款等手续费等。期待利益损失是否支持和支持的条件是审判实践中争议较大的问题。有的观点认为，根据《合同法》第113条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此，赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。^[2]笔者则持相反观点，认为合同解除时的期待利益损失应当予以赔偿。合同解除如仅通过恢复原状或者采取其他补救措施，极大降低了违约方的违约成本，与民法保护市场交易安全的立法本意相违背。以本案为例，合同约定房屋出售者逾期交房一百八十日以内按房款万分之一的方式给付违约金，一百八十日后可解除合同，按照房款千分之一的方式给付违约金。而房屋买受人如逾期交付房款，则每日向房屋出售人支付逾期应付款万分之五。房屋出售者逾期交房赔偿额和合同解除赔偿款极低，对房屋买受人的责任又过高，合同极不公平造成的后果是房屋出售人违约的低成本和买受人违约的高成本，这种情况在房屋交易市场“卖方强势”的背景下极为常见。如果不支持预期利益，房屋买受人的损失很难举证，房屋销售合同正常履行的保障缺失，容易出现房屋买卖合同双方地位不平等的局面。我国一些地方的司法实践也将合同违约解除后当事人有权主张期待利益。如《江苏省高级人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讨论纪要（一）》第25条明确规定：“合同解除后，当事人向合同的违约方主张可得利益损失的，人民法院应当支持。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第24条第1款规定：“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。”^[3]我国很多地区法院出台政策，支持在房屋买卖合同纠纷中当事人主张的房屋差价损失，也是对合同解除时应当赔偿期待利益损失的有力支持。本案中，合同双方对于房屋优惠价款的数额都处于明知的状态，而合同解除必然导致房屋买受人丧失获取优惠的能力，应当属于订立合同时可以预见的损失，因此应当予以赔偿。