商品房买卖合同解除及其法律后果

第八节　商品房买卖合同解除及其法律后果

主题案例1

山西省W局与S房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案^[51]

案情回顾

2002年12月23日，本案当事人W局、S公司签订《商品房买卖合同》，约定W局购买S公司位于太原市的一处商品房，标的房产包括地上除地下室、地面一、二层外的所有建筑，价格为1 780万元。合同约定，2002年年底前W局支付房产公司1 300万元，余款480万元扣除质押保金40万元后为440万元，在房屋及附属设施、院落土地等权属证书办理完毕并交W局后支付。截至2003年2月21日，W局共支付1 500万元。

2002年12月24日，S公司开始着手办理相关产权变更登记手续。2003年2月26日，S公司将主体建筑的第3－8层房屋所有权证办理完毕，但国有土地使用权证一直未能办理完毕，附属平房及小二楼的房屋所有权证也未交予W局。2004年5月，S公司将附属小二楼租给了街道办事处开设门诊。

2004年12月5日，W局向山西省高级人民法院提起诉讼，请求判令解除《商品房买卖合同》、S公司退还已收取的1 500万元购房款并赔偿经济损失。S公司在答辩中称，2003年2月16日，该公司办理土地证，因W局领导换届未交办土地证的费用而停了下来，W局未履行合同义务是未办过户手续的根本原因，因而该公司不应赔偿W局的损失。

争议焦点

商品房买卖合同当事人行使法定解除权的条件。

裁判意见

本案两审法院山西省高级人民法院和最高人民法院审理认为，《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。在本案诉讼前，S公司取得了《商品房买卖合同》项下的2 061.5平方米土地的《国有土地使用权证》，并将办公楼第3－8层的房屋所有权证交付W局。诉讼中，S公司亦取得了办公楼后院小二楼平房及附属设施的《房屋所有权证》。事实证明，虽然S公司向W局交付剩余房屋存在违约，但S公司诉讼中取得了剩余房屋的权属证明，双方办理土地使用权及房屋产权变更过户已无法律上的障碍。因此，双方已履行了合同主要义务，未构成根本违约。从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，应当认定《商品房买卖合同》有效，双方应继续履行。S公司只交付办公主楼的第3－8层，未交付附属设施，并将小二楼租与他人获取租金，违反了合同的约定，应酌情赔偿W局80万元。

评析探讨

本案争议的实质在于涉案《商品房买卖合同》是否具备了《合同法》第94条规定的法定解除条件。

合同解除通常情况下是当事人在合同义务不能正常履行、合同目的难以实现等情况下不得已而采取的一种措施，是当事人防止损失扩大的一种救济措施。合同解除的结果是基于合同发生的债权债务关系消灭，即消灭了一项交易，这种结果与鼓励交易的立法目的是相悖的，也不利于社会财富的增长。因此，《合同法》对合同解除(尤其是法定解除)的条件进行了严格的限制，以防止当事人任意行使解除权解除合同。

《合同法》第94条规定是《合同法》对合同法定解除的规定，为当事人行使法定解除权设置了严格的条件，即一方严重违反合同约定或因其他原因导致“不能实现合同目的”，才能解除合同。所谓“不能实现合同目的”，是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。而如果合同当事人存在轻微违约行为，但未给对方当事人造成重大损失，将这样的合同进行解除，将不利于鼓励交易和促进财富的增长。特别是在当事人已经履行了大部分的合同义务，且仍存在继续履行的意愿和可能性之时，法院和仲裁机构不应认定合同法定解除的条件已经具备，而应通过判令违约方采取实际履行、赔偿损失等补救措施以使合同继续履行，以维护合同的稳定性。

在本案当中，卖方S公司的合同义务是交付涉案房屋并转让所有权，买方W局的合同义务是支付购房价款1 780万元。鉴于S公司已经向W局交付了大部分建筑(办公楼3－8层)，且已取得剩余房屋及附属结构的权属证书和国有土地使用权证，从而使得全部合同义务的履行已成为可能。尽管S公司存在迟延交付、将部分涉案房屋租与他人等违约行为，但该等违约行为远未达到“致使不能实现合同目的”的程度。因此，法院作出的“《商品房买卖合同》继续有效，双方应继续履行，且S公司应当承担一定的违约责任”的判决是合理的。

主题案例2

杨某与M房地产开发有限公司解除购房合同仲裁案^[52]

案情回顾

2002年10月11日，本案当事人杨某、M房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨某向M公司购买一套商品房，价值约人民币523万元。合同还约定，M公司应当在2003年7月31日前交付房屋，逾期交付的应按照房屋价款的每日万分之二支付违约金，逾期交付超过90天的，杨某有权解除合同。合同生效后，杨某向M公司支付了全部购房价款和车位款。

2003年9月23日，M公司向杨某发出了《验房及入住通知书》，通知杨某于同年10月14日办理入住手续。2003年10月8日，杨某于M公司签订了《退房协议》，约定解除《商品房买卖合同》，但双方在退还购房款、支付违约金及赔偿金等问题上产生了分歧。

争议焦点

1.合同解除后，当事人可否向违约方追究违约金。

2.违约金和定金可否同时适用。

裁判意见

关于杨某要求M公司返还购房款及车位款的仲裁请求，仲裁庭认为，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》既已解除，杨某对其已经支付的购房款及车位款也依法有权要求M公司返还，以达到恢复原状之法律效果。

关于杨某要求M公司支付违约金的请求，仲裁庭认为，违约金属于当事人双方预先在合同中约定的违约损失赔偿的一种，根据《民法通则》第115条及《合同法》第97条之规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。M公司从2003年7月31日起即产生逾期交付的违约行为，构成《商品房买卖合同》项下的逾期交房的违约责任，杨某也相应地从2003年7月31日起就享有向被申请人主张违约责任的违约金请求权。该违约金请求权并非另外因合同解除所产生的新的损害赔偿请求权，显然在合同解除前就已经存在，不因合同的解除而生效。尽管《退房协议》没有约定违约责任等内容，但并不能因此视为申请人同意不再主张该违约责任。因此，M公司应当承担自2003年7月31日起至10月8日(合同解除之日)止按照已交付购房款的每日万分之二计算逾期交付的违约责任。

关于杨某要求双倍返还定金的要求，仲裁庭认为，根据《合同法》第116条^[53]的规定以及《商品房买卖合同》的相关约定，杨某支付的定金有预付违约金的性质，与违约金在目的、性质、功能等方面相同，两者一般不能并罚。既然仲裁庭支持了杨某的违约金请求且违约金的数额又高于定金数额，则仲裁庭不再支持杨某要求M公司双倍返还定金的请求。

评析探讨

本案的争议焦点之一是，合同解除后，当事人可否向违约方追究违约金，亦即合同的解除是否使当事人之间的违约金请求权归于消灭?

所谓违约金，是指当事人通过协商预先确定的、在违约后作出的独立与履行行为之外的给付。^[54]《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。在合同履行过程中，一方当事人发生违约行为的，对方当事人的违约金请求权随即产生，这种请求权是独立于合同履行请求权之外的。违约行为发生后，当事人行使法定解除权或协议解除合同的，并不能产生违约金请求权消灭的法律效果，因此，合同解除后，当事人仍应当有权请求违约方支付违约金。

《合同法》第97条规定，合同解除后，当事人有权要求损失，但是，对合同解除是否影响当事人要求支付违约金的权利，未作明确规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》^[55](本书下称《买卖合同司法解释》等。填补了这一立法空白。该《解释》第26条规定:“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”但是，究竟什么是“因违约而解除”，该《解释》并未进行明确。笔者认为，对“因违约而解除”应当进行广义的理解，即无论合同是因当事人行使法定解除权而解除，还是由当事人协议解除，只要合同当事人在合同中约定了违约金责任，且合同解除前已发生违约事项的，守约方的违约金请求权都应得到支持。