商品房买卖合同示范文本

商品房买卖合同示范文本

一、买卖双方利益的平衡:示范文本的初衷

2000年9月建设部、国家工商行政管理总局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订,并更名为《商品房买卖合同示范文本》,要求在签订商品房买卖合同时,尽量选择示范文本。各地在建设部、国家工商行政管理局的示范文本的基础上,制定出自己的示范文本,这些示范文本和建设部、国家工商行政管理局的示范文本基本相同,只有细微的差别。比如北京市的示范文本中预售商品房必须按套内建筑面积来计价,建设部、国家工商行政管理总局的示范文本则允许当事人进行选择。虽然从法律上讲,示范文本并不具有法律效力,当事人可以在签订合同时,选择是否采用示范文本。但实践中,如果不采用示范文本,预售合同就无法进行登记,产权证也无法办理。所以实践中,商品房买卖合同都采用示范文本来签订。

《示范文本》由于是由政府机关制定的,因此较好地平衡了开发商和购房人之间的利益,同时《示范文本》的条款也包含了商品房买卖中应约定的主要内容,从而有利于减少商品房买卖合同纠纷,促进合同纠纷的解决。

二、正确签订《示范文本》:利益保护的关键

实践中,购房者常听售楼人员说,这个合同文本是由政府制定的,政府能不保护老百姓(即购房人)吗?你们放心在合同上签字吧。有些购房者一想,售楼人员说得有道理,糊里糊涂地就在合同中签字了。事实并非如此。由于《示范文本》存在很多空格,需要当事人进行约定,也存在一些选项,需要当事人协商选定,而这些约定或选定就将对当事人的权利和义务产生重大影响。因此正确签订《示范文本》是购房人保护自身利益的关键。而要正确签订合同文本,就需要了解《示范文本》的主要条款。下面对建设部、国家工商行政管理总局所颁布的《示范文本》的主要条款和签订这些条款应注意的问题进行介绍:

(一)合同当事人

合同当事人是签订商品房买卖合同的双方当事人,即开发商和购房者,在《示范文本》中称为出卖人和买受人。双方当事人的基本情况都要在合同中写清楚。

开发商的基本情况包括:单位名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话、邮政编码,如果合同不是由开发公司的法定代表人来签字,而是由开发公司委托的其他人来签字的话,则还应包括委托代理人的地址、邮政编码和联系电话。

合同中的出卖人即开发商必须是所售商品房项目的所有人,即《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》上的权利人。所以在签订合同之前,购房人必须查验项目的批准文件,以保证签约的对方是项目的所有权人。在实践中,有的项目的开发商委托房地产销售代理公司或其他开发商来对项目进行销售,这时,购房人一定要注意,签约的对方(即出卖人)一定要是项目的开发商,而不应是房地产销售代理公司或其他开发商。

购房人如果是自然人,则基本情况包括:购房人姓名、国籍、身份证号(外籍人士或港澳台人士则为护照号)、地址、邮政编码、联系电话,如果合同不是由购房人本人来签订,则还应包括委托代理人的姓名、国籍、地址、邮政编码、联系电话;如果购房人是法人,则基本情况包括:单位名称、法定代表人、营业执照注册号、地址、邮政编码、联系电话,如果合同不是由法定代表人来签订,则还应包括委托代理人的姓名、国籍、地址、邮政编码、联系电话。

购房人在填写以上情况时,务必据实填写。当以上情况发生变化时,应及时通知开发商,以避免不必要的麻烦。

(二)房屋的基本情况

商品房买卖合同的标的是房屋,当事人双方在合同中应对所交易的房屋加以明确。

1.房屋的平面图。

在合同的附件中应有房屋的平面图,购房人应对平面图认真观看,以确定房屋的户型、朝向、各房间的空间布局和面积等情况与自己看到的样板间或图纸是一致的。如果购房人对平面图有不清楚之处,应向销售人员询问清楚。

2.房号。

房号能将所购房屋在整个项目中确定出来,从而使所购房屋确定化、惟一化。在实践中,由于观念的问题,有些楼盘在楼层的设置上不设置含4的楼层以及13层,导致实际的楼层和所标明的楼层不一致。所以当实际的楼层和所标明的楼层不一致时,合同中最好将实际楼层也标明出来,以防日后双方理解不一致。

3.房屋的用途、结构、层高、楼盘的层数。

房屋的用途必须以政府部门批准文件确定的楼盘的用途为准。房屋的层高如果没有特别注明,是指包括天花板在内的层高,所以如果双方约定的层高是不包括天花板在内的净高,应在合同中注明是净高。楼盘的层数包括地上的层数和地下的层数,在合同中规定楼盘的层数,可以防止开发商擅自增加或减少楼盘的层数。

4.阳台。

所购房屋的阳台是封闭的,还是非封闭的。

5.房屋的建筑面积。

房屋的建筑面积如果已经专业机构的实测,则在合同中填写是实测面积(在《示范文本》中称之为产权登记面积);如果房屋的建筑面积未经专业机构的实测,则在合同中填写是暂测面积(在《示范文本》中称之为合同约定面积)。对于房屋的建筑面积不仅要明确总的建筑面积,对于套内建筑面积和公摊建筑面积都需要分别加以明确。

(三)房屋的计价方式和价款

《示范文本》提供了4种计价方式来由开发商和购房人在签订合同时进行选择,这4种计价方式分别是:

1.按建筑面积计价。

由于房屋的建筑面积包括套内建筑面积和公摊的建筑面积,这样房屋总的价款不仅和套内建筑面积有关,还和公摊的建筑面积有关。

2.按套内建筑面积计价。

3.按套(单元)计价。

按此方式计价,只有每套(单元)房屋总的价款,没有每平方米房屋的单价。

4.开发商和购房人自愿选择的其他计价方式。

除上述3种计价方式外,开发商和购房人还可以选择其他的计价方式来确定房屋总的价款,如按房屋的使用面积进行计价。

(四)面积差异的处理

当购房人与开发商签订合同时,如果房屋的实测面积还没有出来,那么双方在合同中所规定的房屋的面积为暂测面积,当最后实测面积出来后,实测面积和暂测面积有可能会有差异。当面积出现差异时,双方当事人如何进行处理,就需要在合同中加以约定。《示范文本》仅对按建筑面积或套内建筑面积计价时的面积差异如何处理,有专门的条款让双方当事人进行约定。对于按套(单元)计价时的面积差异如何处理,则没有相应的条款。

《示范文本》对于按建筑面积或套内建筑面积计价的房屋出现面积差异时确定的处理方式是:

1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。

例如,购房人按建筑面积每平方米5000元的价格,购买了一套商品房,合同中约定的建筑面积为100平方米,房屋交付时,购房人发现房屋的实际建筑面积为102平方米,比合同约定的建筑面积多了2平方米,面积误差的比率为2%,因此购房人应向开发商补交1万元。

2.面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。

购房人退房的,房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人,同时按双方约定的利率支付已付房价款利息。购房人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人补足,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房人;产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房人,绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

例如:购房人按建筑面积每平方米5000元的价格购买了一套商品房,合同中约定的建筑面积为100平方米,房屋交付时,购房人发现房屋的实际建筑面积为104平方米,比合同约定的建筑面积多了4平方米,面积误差的比率为4%,购房人选择不退房。那么购房人应向开发商补交3平方米的房价款15000元,而不是4平方米的房价款20000元。因为超出3%部分的1平方米的房价款由开发商承担。

(五)付款方式及付款期限

《示范文本》提供的付款方式有三种:

1.一次性付款。

一次性付款是指购房人在签订商品买卖合同时或双方约定的时间里一次性支付全部购房款。

2.分期付款。

分期付款又分为两种,一种是指购房人在建设过程中分期付款,购房人入住时将最后一笔购房款付清;一种是指购房人在房屋使用过程中(或与建设工程相连接在一起)分期付款,若干年内付清。

3.当事人约定的其他方式。

(六)购房人逾期付款的违约责任

对于购房人逾期付款的违约责任,《示范文本》提供了两种方式,由当事人进行选择。

第一种方式是《示范文本》所提供的模式,即当事人双方约定一个购房人逾期付款的期限,购房人逾期付款未超过这个期限,开发商不能解除合同,但购房人应自合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止,按日向开发商支付逾期应付款一定比率(该比率由当事人双方在合同中约定)的违约金;如果购房人逾期付款超过了这个期限,那么开发商有两个选择:一是解除合同,这时购房人应按累计应付款的一定比率(该比率由当事人双方在合同中约定)向开发商支付违约金;二是不解除合同,但购房人应自合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止,按日向开发商支付逾期应付款一定比率(该比率由当事人双方在合同中约定)的违约金。

第二种方式是由当事人双方协商违约责任。当事人既可以参考第一种方式来约定购房人的逾期付款的违约责任,也可以约定一个全新的购房人承担逾期付款违约责任的方式。

(七)房屋交付期限

房屋交付期限是指开发商应在双方约定的某一日期之前将购房人所购买的房屋交付给购房人。开发商所交付的房屋应符合双方所约定的条件,如果开发商所交付的房屋不符合双方的约定,那么购房人有权拒收。《示范文本》规定开发商应在房屋交付期限之前,将具备以下5种条件之一(当事人在签订合同时,在这5种条件中选择1种作为交房条件)并符合商品房买卖合同约定的房屋交付购房人:

1.该商品房经验收合格。

商品房经验收合格,是指商品房竣工验收合格。商品房竣工验收是指房地产开发企业在商品房按工程设计文件和合同的约定事项建成后,依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等单位,对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。商品房竣工验收是对房屋质量的验收,验收单位一般只涉及勘察、设计、施工、工程监理等单位。

2.该商品房经综合验收合格。

综合验收是指建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品房建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所做的认定。综合验收需在竣工验收合格后,由开发商向建设行政主管部门提出申请,由建设行政主管部门组织有关行政管理部门进行验收。

3.该商品房经分期综合验收合格。

这是针对分期开发的商品住宅进行的验收。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

有些地方规定,商品住宅必须取得政府有关部门的交付使用批准文件后,开发商才能将该商品住宅交付购房人使用。例如上海市就规定,新建住宅必须取得《住宅交付使用许可证》后,开发商才能将商品住宅交付给购房人。

5.当事人协商的条件。

如果当事人认为上述4种交付条件都不完全符合自己的要求,那么可以双方协商确定交付条件。

购房人和开发商可以在合同中协商,如遇某些原因,开发商可据实延期交房。这些原因包括:

1.不可抗力。

不可抗力属于法定开发商延期交房的理由。根据《合同法》第一百一十七条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,如地震、水灾等。不可抗力发生后,开发商应当及时通知购房人,并在合理期限内提供证明,这也属于开发商的法定义务。为避免双方对通知的时间发生纠纷,《示范文本》要求双方在合同中约定一个告知期限,即“遭遇不可抗力,开发商在发生多少天内应通知购房人”。如开发商在约定的期限内未履行通知义务,那么开发商就不能以不可抗力为由,要求延期交房。

2.购房人和开发商自愿约定的开发商可以延期交房的原因。

这些原因虽然不属于不可抗力,但也应该是开发商不能克服的客观原因。对于这些原因,双方在合同中也应约定一个告知期限。

(八)开发商逾期交房的违约责任

对于开发商逾期交房的违约责任,《示范文本》提供了两种方式,由当事人进行选择。

第一种方式是《示范文本》所提供的模式,由当事人双方约定一个开发商逾期交房的期限,开发商逾期交房未超过这个期限,购房人不能解除合同,但开发商应自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止,按日向购房人支付已交付房款一定比率(该比率由当事人双方在合同中约定)的违约金。如果开发商逾期交房超过了这个期限,那么购房人有两个选择:一是解除合同,这时,开发商应在购房人解除合同通知到达之日起一定天数(具体天数由双方在合同中约定)退还已付房款,并按购房人累计已付款的一定比率(该比率由当事人双方在合同中约定)向购房人支付违约金;二是不解除合同,但开发商应自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止,按日向购房人支付已交付房款一定比率(该比率由当事人双方在合同中约定)的违约金。

第二种方式是由当事人双方协商一个开发商的违约责任。当事人既可以参考第一种方式来约定开发商的逾期交房的违约责任,也可以约定一个全新的开发商承担逾期交房违约责任的方式。

(九)规划、设计的变更

开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更规划、设计。但实践中,商品房销售后,开发商由于种种原因也可能会对所批准的规划、设计进行变更。开发商对规划、设计进行变更必须经过主管部门的批准。如果开发商对规划、设计的变更未向政府主管部门报批或进行了报批但未获得批准,则开发商对于规划、设计的变更是无效的,必须恢复原先批准的规划、设计。由于有些规划、设计的变更,将会影响商品房质量或使用功能,从而影响购房人对房屋的使用,因此双方有必要对规划、设计的变更在合同中加以规定。

《示范文本》规定规划、设计变更导致以下影响到购房人所购商品房质量或使用功能的,开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内通知购房人:

1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。

这也是《商品房销售管理办法》明文规定的,也就是说,当规划、设计变更影响到购房人所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向时,开发商必须在有关部门批准同意之日起10日内通知购房人。

2.当事人约定的其他情形。

由购房人和开发商协商一致后,在合同中进行约定。约定的情形越多,对购房人越有利。所以购房人要针对自己的需要,约定诸如“楼间距、绿地、采光、配套设施”等受影响的情形。

购房人在遇到规划、设计变更时,应注意以下几点:

1.规划、设计的变更必须经过主管部门的批准。

2.不是所有的规划、设计的变更都必须通知购房人,只有发生因规划、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商才有义务通知购房人,而且只限定到通知受到侵害的购房人。

3.只有因规划、设计变更影响了所购商品房发生上述变化的,购房人才有权选择退房。

4.购房人必须在开发商通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未做书面答复的,视作接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

购房人退房的,开发商应在购房人提出退房要求的一定天数(具体天数由双方当事人在合同中约定)内将已付购房款退还购房人,并按双方在合同中约定的利率付给购房人利息。如果购房人不退房,应和开发商另行签订补充协议。

(十)房屋交接

对于房屋交接,《示范文本》规定,商品房达到合同所约定的交付使用条件的,开发商应书面通知购房人办理入住手续。也就说,房屋交接的前提是开发商向购房人发出了《入住通知书》。双方进行验收交接时,开发商应当出示房屋达到合同所约定的交付使用条件所需的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,购房人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由开发商承担。

《示范文本》规定,对于“由于购房人原因,未能按期交付的”,由双方当事人在合同中约定处理方式。实践中,双方一般在合同中约定,由于购房人原因,未能按期交付的,视同开发商已按《入住通知书》所约定的时间向购房人交付了房屋,购房人承担由此产生的一切法律责任。

(十一)权利担保

《示范文本》规定,开发商必须保证其向购房人所销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷,因开发商的原因,造成购房人所购买的房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由开发商承担全部责任。《合同法》第一百五十条规定,出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张权利的义务。所以,开发商保证其向购房人所销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷是它的基本的法定义务。实践中,有些开发商受利益驱使,向购房人销售已抵押的房屋或将一房多售,这时,开发商应承担相应的法律责任。虽然《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《商品房销售管理办法》对开发商在此情况下应承担的法律责任都有所规定,但都是一般性的规定,所以购房人最好在合同中约定,开发商承担法律责任的具体方式。例如,购房人可以和开发商在合同中约定:如开发商所销售的房屋是已抵押的房屋,那么购房人有权解除合同,并有权要求开发商退还已付房款,并承担已付房款1倍的赔偿责任。

(十二)房屋装饰、设备标准及违约责任

房屋装饰、设备标准一般由当事人双方在合同附件中约定。受不同项目、不同档次的影响,房屋装饰、设备标准也不尽相同。一般来说,档次越高,单价越贵,房屋装饰、设备标准就越高,购房人就越有必要在合同中对房屋装饰、设备标准加以明确约定。在房屋装饰、设备标准的约定中,购房人要尽可能地具体和明确。例如电梯,就不能仅写明“进口电梯”,对电梯的品牌、生产厂家、规格、型号等都需要明确。

如果开发商所交付的房屋达不到合同所约定的房屋装饰、设备标准,开发商应承担相应的违约责任。《示范文本》提供了两种方式供当事人选择:

1.开发商赔偿双倍的装饰、设备差价。

2.由当事人协商确定的其他处理方式。

例如当事人可以在合同中约定:当开发商所交付的房屋明显低于合同所约定的房屋装饰、设备标准时,购房人有权退房,并要求开发商赔偿双倍的装饰、设备差价。

(十三)基础设施、公共配套建筑

基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑的情况是购房人选择房屋的重要考虑因素。因此当事人双方应就基础设施、公共配套建筑达到使用条件的具体日期在合同中进行约定。对于“将商品房验收合格作为房屋交付条件”的购房人,更应在合同中详细约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的具体日期。同时,当事人双方还应在合同中约定,如果在规定的日期,基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的处理方式。

(十四)产权登记

房屋是不动产,按照我国现行法律规定,不动产必须进行登记,也就是说,购房人从开发商手中接收房屋,所有权并没有真正转移到购房人手中,购房人只有经过产权登记,取得房屋所有权证,才真正成为房屋的所有权人。所以产权登记对购房人是很重要的。而购房人进行产权登记的前提是开发商已将项目的相关资料报产权登记机关备案。所以在合同中要约定,开发商将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关的期限。按照《商品房销售管理办法》第三十四条的规定,开发商应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关。但实践中,开发商大都无法做到这一点,开发商在合同中或补充协议中一般都会和购房人将这个期限约定为房屋交付使用之日起1年到1年半。

如果由于开发商的原因,导致购房人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,《示范文本》规定了以下几种处理方式供当事人选择:

1.购房人退房。

开发商在双方约定的期限内将购房人已付房款退还购房人,并按已付房价款的约定比率赔偿购房人损失。

2.购房人不退房。

开发商按已付房价款的约定比率向购房人支付违约金。

3.双方当事人协商确定的其他处理方式。

如果当事人在合同中没有约定处理方式,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于开发商的原因,导致购房人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,开发商应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时,根据该解释第十九条的规定,如果超出合同约定的期限1年,由于开发商的原因,购房人无法办理产权登记,那么,购房人有权解除合同,并要求开发商赔偿损失。

(十五)保修责任

购房人购买的商品房为商品住宅的,开发商自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。购房人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,开发商应当履行保修义务。因不可抗力或者非开发商原因造成的损坏,开发商不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。

(十六)所购房屋公用部分权利归属的约定

《示范文本》规定了当事人双方应对下列公用部分的权利归属进行约定:

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权。购房人应和开发商约定为归“全体业主”。

2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权。购房人应和开发商约定为归“全体业主”。

3.该商品房所在楼宇的命名权。该商品房所在楼宇的命名一般由开发商向当地“地名办”申请。

4.该商品房所在小区的命名权。该商品房所在小区的命名一般由开发商向当地“地名办”申请。

5.其他公用部分。

(十七)争议解决方式

商品房买卖合同在履行过程中,购房人和开发商不可避免地会发生争议,发生争议后,双方应尽量协商解决,如果协商不成,《示范文本》提供了两种方式供当事人双方选择来解决纠纷:

1.提交约定的仲裁委员会仲裁。

仲裁也称公断,是指当事人在争议发生前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给第三者进行审理并做出对各方都有约束力的裁决。仲裁裁决是终局的,不存在当事人上诉的问题,加上仲裁简便、灵活,因此它能够更迅速地解决纠纷。但是要采用仲裁方式解决纠纷,购房人和开发商必须订有仲裁协议或仲裁条款,自愿将纠纷提交仲裁解决,如果双方中有一方不愿将纠纷提交仲裁解决,那么就不能采用这种方式来解决纠纷。

2.依法向人民法院起诉。

这种方式也就是诉讼的方式。诉讼是指当事人向人民法院起诉,请求人民法院保护其权利,人民法院经过审理后,就当事人之间的纠纷做出判决。诉讼的基本原则是强制管辖,即除非当事人另有有效的仲裁协议排除了法院的管辖权,法院可以按照管辖权限受理争议,而不论当事人是否愿意接受法院管辖。

(十八)预售合同的登记备案义务

《示范文本》规定,商品房预售的,自合同生效之日起30天内,由开发商向主管部门申请登记备案。这一规定具有强制性,当事人不能约定变更和解除。预售合同登记后,开发商就无法将该套房屋再出售给他人,从而能够防止开发商一房多售,保护购房人的利益。因为经过预售登记的购房人对该房屋具有优先权,所以预售登记对于保护购房人的利益至关重要。