因限购政策解除房屋买卖合同后，居间费用由谁负担

——某房地产公司诉姜某某居间合同纠纷案^[14]

关键词：居间费用，违约责任，履行利益

问题提出：买受方违约在先，后以限贷政策的出台为由请求解除合同的，是否应承担居间费用以及承担的份额？

裁判要旨：买卖双方签订合同后，在房产新政发布之前，一方反悔要求解除买卖合同的，在房产新政发布以后，以房产新政导致合同不能履行为由拒绝交纳全部或部分居间费用的不予支持。房屋买卖合同确因受房产新政的影响而解除的，房产经纪机构可以请求房屋买卖合同的当事人支付必要的费用和合理的报酬。

原告：某房地产公司

被告：姜某某

2010年4月10日，原告某房地产公司（作为合同丙方）、被告姜某某（作为合同乙方）及卖方范某某（作为合同甲方）签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：一、甲方将其所有的位于宁波市鄞州区某小区房屋一套出卖给乙方，建筑面积为93.24平方米，房屋价款总计1445000元，该款由乙方在合同签订之日向支付甲方100000元，2010年4月30日前支付首付款515000元，余款830000元由丙方协助乙方办理20年银行按揭手续，并在按揭贷款下放日支付给甲方。二、丙方为乙方提供以下中介服务内容：1.居间服务，包括：丙方需对出售的房地产状态已经了解并已实地查看并核查相关证件；在合同签订时应将知道的房地产权属情况和交易风险如实告知乙方；房屋交付时，丙方应到场协助做好房屋交付事宜。……三、乙方应当在签订合同当日支付丙方服务费13705元，并在房产过户日前支付丙方按揭贷款综合服务费550元，抵押工本费80元，房产权属代办费220元。四、若甲方违约，乙方付给丙方的中介费办证等费用18000元由甲方承担；若乙方违约，丙方不退还中介费等给乙方。五、如乙方申请的按揭贷款额度不能足额批下，则乙方在接到丙方通知后，五天内补足差额房款给甲方；乙方在银行如有不良信誉记录造成不能办理按揭贷款手续，由此可引起的所有责任均由乙方承担。合同签订后，被告至今仅向卖方范某某支付购房款100000元。2010年5月17日，原告向被告发送通知一份，向其催讨首付款；同年6月22日，被告向卖方发送律师函一份，告知卖方因房产新政导致其不能办理按揭贷款，致使其丧失履行合同能力，并要求卖方在收到律师函之日一周内返还100000元定金。被告应于《存量房屋买卖中介合同》签订之日支付的中介服务费13705元至今未付。

2010年4月17日，国务院（2010）10号文件发布，规定对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年10月9日，宁波市政府发布甬政办发（2010）230号文件，即《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》，规定各商业银行要暂停发放居民家庭三套及以上住房贷款。现登记在被告及其配偶赖某某名下的位于某某市的住宅已超过三套。

原告某房地产公司观点：2010年4月，被告在原告的居间介绍下，拟购买案外人范某某名下的位于宁波市鄞州区房屋1套。2010年4月10日，原告依据中介服务行业相关规定，与被告及卖方范某某签订了编号为0257913的《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定了所售房屋价格、收付款方式、中介费的承担及支付方式、交房、违约责任等条款。合同签订后，被告支付了购房定金，其余房款拖欠至今，亦未按约向原告支付居间服务费。2010年5月17日，原告曾函告被告催讨首付款，被告仍不予理睬，造成违约。为此，请求法院依法判令被告立即支付原告居间服务费13705元。

被告姜某某观点：首先，原、被告及卖方范某某签订了《存量房屋买卖中介合同》属实，该合同中约定的房款交付方式中，房款的70%需办理银行按揭贷款。因国务院办公厅于2010年4月17日发布了国某（2010）10号文件，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称国务院（2010）10号文件），暂定发放购买第三套及以上住房贷款，故被告向宁波市区内多家银行申请贷款均未获批准。原告只能于2010年6月9日向卖方发函要求解除房屋买卖合同并退还定金，故原告的中介服务费被告亦无须支付。其次，居间合同中约定原告需履行四大居间义务：促成买卖双方签订购房协议、协助买方办理银行按揭贷款、代为办理房产权属转移登记、协助双方办理房产交付事宜。现被告仅提供了买卖双方购房的机会并促使双方达成了购房协议，其余三项居间义务并未履行，因此，若要被告支付乙费，金额应限于合同约定金额的四分之一。

法院观点：原告某房地产公司与被告姜某某及案外人范某某之间签订的《存量房屋买卖中介合同》，系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。现原告已为被告购买案外人范某某的房屋提供订立合同的媒介服务，并促成合同成立，已然履行了居间义务，故被告理应按合同约定支付报酬。被告辩称，购房合同签订后，国务院（2010）10号文件发布，导致被告无法办理银行按揭贷款履行付款义务，此为不可归责于双方当事人的原因，被告有权据此解除与卖房人范某某之间的购房协议，被告亦无须向原告支付乙服务费。若需支付，原告也仅履行了四项居间义务之一，中介服务费应酌情考虑。法院认为，原告未举证证明其不能办理按揭贷款，亦无证据证明确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行合同，相反在《存量房屋买卖中介合同》第二十二条对被告申请的按揭贷款额度不能足额批下的情形另有替代支付的约定，可视为被告对因贷款障碍导致的房款支付方式有一定的预见及准备，另外，国务院（2010）10号文件并未明确禁止各地发放第三套及以上住房贷款，事实上宁波市政府于2010年10月9日才发布《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》要求规定各商业银行要暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，因此，被告据此拒付中介服务费显属无理。《存量房屋买卖中介合同》第六条另行规定了办理过户手续的收费项目及收费标准，原告代办房屋过户的费用并不在被告承担的居间服务费之内，故对被告的要求支付四分之一中介服务费的辩称，法院亦不予采信。综上，法院判决：被告姜某某在本判决生效后三日内支付原告浙江××经纪有限公司中介服务费13705元。

二手房屋买卖合同通常是由房屋经纪机构居间促成，合同在约定买卖双方权利义务的同时也对房屋经纪机构的服务内容及居间费用做出具体约定。当房屋买卖合同因故解除时，居间费用如何承担往往也会引发一些纠纷。笔者认为，合同解除后，关于居间费用的确定及承担问题应区别合同解除的原因分情形处理。

1.因房产新政中限购、限贷政策的出台导致合同解除的情形

单纯的因房产新政中的限购、限贷政策的出台导致房屋买卖合同的履行不能，合同任一方有权解除合同。但合同的解除系因新政的出台对买受人的履约能力产生了较大影响，买受人没有违约行为，不存在可以追责的法律基础，合同因“不可归责于双方的事由”而解除。合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，双方互不承担违约责任。关于履约过程中产生的损失承担，可以依据公平原则进行分配。在这种情况下，居间合同因丧失了继续履行的基本条件，也应当一并解除。但是房屋经纪机构并非房屋买卖合同的当事人，其在居间事项中主要的义务是提供房源信息，促使房屋交易的达成，并协助办理房屋过户、按揭贷款等事项。房屋买卖合同签订并生效后，因“不可归责于双方的事由”而解除，房屋经纪机构不存在任何过错，故仍可根据居间合同的约定主张居间费用，但应扣除其尚未履行的协助办理房屋过户、按揭贷款等事项的费用。

2.因合同一方违约导致合同解除的情形

司法实践中一般认为，房屋买卖合同因合同一方根本违约而解除的，守约方一般有权要求违约方赔偿包括房屋涨价损失在内的可得利益的损失。此种情形下，如房屋经纪机构不存在任何过错，合同解除后，如果仅就房屋经纪机构已完成的居间事项支付服务费用，而忽略合同履行后房屋经纪机构可取得的全部利益，同样损害了房屋经纪机构的利益，有失公平。因此，房屋买卖合同因合同一方根本违约而解除的，且房屋经纪机构不存在任何过错的情形下，房屋经纪机构主张的合同约定的居间费用应当全部予以支持。合同守约方可就其支出的居间费用要求违约方予以赔偿。

3.因居间人在隐瞒、欺诈行为导致合同无效、被撤销、被解除的情形

实践中不乏另外一种情形，即居间人为了获取报酬，故意隐瞒与房屋买卖合同订立有关的重要事项或提供虚假的信息，损害委托人利益的情形，如对不了解房屋限购、限贷政策的当事人隐瞒相关政策或承诺可以通过其他途径帮助房屋买受人获取购房资格或者取得贷款，诱导房屋买受人签订居间合同。房屋经纪机构的上述行为一经认定，且房屋买卖合同因居间人的上述行为而被认定无效或被撤销、被解除的，因委托人向居间人支付居间费用后并未取得相应的服务，因此可以要求居间人返还居间费用，并就其因此遭受的损失向居间人主张赔偿。

[1] 一审法院为广州市番禺区人民法院，案号：（2013）穗番法民初字第136号；二审法院为广州市中级人民法院，案号：（2014）穗中法民五终字第6号。

[2] 韩世远：《合同法总论》（第3版），法律出版社2011年版，第44页。

[3] 一审法院为北京市丰台区人民法院，案号：（2009）丰民初字第23455号；二审法院为北京市第一中级人民法院，案号：（2010）一中民终字第17412号。

[4] 一审法院为上海市徐汇区人民法院，案号：（2014）徐民四（民）初字第2334号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号：沪一中民二（民）终字第166号。

[5] 王林清、郭燕枝、杨心忠：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》，法律出版社2016年版，第348页。

[6] 王林清、郭燕枝、杨心忠：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》，法律出版社2016年版，第349页。

[7] 参见《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》（津高法〔2016〕158号）第7条第2款。

[8] 一审法院为浙江省宁波市鄞州区人民法院，案号：（2010）甬鄞民初字第987号；二审法院为浙江省宁波市中级人民法院，案号：（2010）浙甬民二终字第514号。

[9] 参见《安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知》第3条。

[10] 此案例来源于《人民司法》2014年第4期。一审法院为北京市朝阳区人民法院，案号：（2012）朝民初字第16299号；二审法院为北京市第二中级人民法院，案号：（2012）二中民终字第16191号。

[11] 一审法院为上海市闵行区人民法院，案号：（2016）沪0112民初字第8817号民事判决；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号：（2016）沪01民终字第12054号。

[12] 韩世远：《合同法总论》（第3版），法律出版社2011年版，第39页。

[13] 左峰、陈旻：《房屋买卖案件裁判思路与操作》，中国法制出版社2011年版，第236页。

[14] 审理法院为宁波市鄞州区人民法院，案号：（2011）甬鄞商初字第702号。