商品房不具备交付条件与商品房瑕疵交付如何区分

——周某诉涟水某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案^[1]

关键词：商品房，交付，瑕疵，根本违约

问题提出：商品房能否交付的标准确定

裁判要旨：商品房经验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付，只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量。商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商未实际履行商品房交付义务的，应承担合同违约责任。但买受人有过错的，应适当减轻开发商的责任。

原告（被上诉人）：周某

被告（上诉人）：涟水某房地产开发有限公司（以下简称涟水公司）

2012年1月19日，周某与涟水公司签订商品房买卖合同，约定将涟水公司开发的某小区5号楼一套商品房出售给周某，房价1150000元，涟水公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的万分之二支付违约金。商品房达到交付标准后，涟水公司应书面通知买受人办理交付手续。双方在商品房买卖合同中对交付条件的4个选项中，约定该商品房经验收合格（另三项为：该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件）。合同签订后，周某依约支付房款1150000元。2012年12月20日，该房屋经房地产开发主管部门验收合格并取得交付使用批准文件，整个小区亦于2014年1月29日进行整体备案。2013年7月31日，涟水公司电话通知周某接收房屋，但周某看过房屋后，发现屋内未粉刷且堆放有杂物，窗户缺玻璃，认为商品房不符合约定的装饰、设备标准，拒绝接收。后周某以涟水公司逾期交付房屋为由诉至法院，请求法院判决涟水公司交付房屋并承担违约金。

原告（被上诉人）周某观点：2012年1月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的涟水县锦绣前城小区一套房屋，房屋价格150000元，被告应于2012年10月31日前交付经验收合格的房屋，逾期交房，每日按房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付房款。合同约定交付期限届满后，多次向上诉人主张交房，2013年七八月去拿房时，屋内未粉刷且堆放有杂物，窗户缺玻璃，因上诉人未向其出示符合国家规定的交付房屋条件，且未接到上诉人书面通知。现被告至起诉之日，尚未交付符合合同约定的房屋，要求被告依约交付房屋并支付违约金至2014年5月4日，剩余违约金按日计算至判决生效之日。

被告（上诉人）涟水公司观点：原、被告之间签订商品房买卖合同是事实，但原告所购房屋已于2012年12月底经房地产开发主管部门验收合格并取得交付使用批准文件，整个小区亦于2014年1月29日进行整体备案，证明涉案的5号楼于2012年12月20日已符合合同约定的交付条件，即该商品房经验收合格。同时被告已经通知原告交付使用，因原告恶意不领取，导致被告至今没有办理相关的交付手续。另双方约定违约金过高，请求法庭予以调整降低。

一审法院观点：原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，属于有效合同，原、被告双方应予履行。本案中，被告未能在合同约定的时间内交付房屋，且房屋业已具备合同约定的交付条件，故对原告要求被告交房并承担逾期交房的违约责任的诉讼请求应予支持。被告辩称房屋验收合格后电话通知原告，原告拒不接收房屋，房屋合格后的逾期交房的责任在原告，对此原告予以否认，被告又无证据证明其履行了合同约定的书面通知义务，被告的辩解理由不能成立，法院不予支持。被告要求调整减低违约金，因合同约定的违约金并不违反有关法律规定，法院不予调整。涟水县人民法院判决：涟水公司于判决生效后3日内向周某交付位于某小区5号楼的房屋，同时承担2012年10月31日起至判决生效之日的逾期交房违约金。

二审法院观点：涉案5号楼于2012年12月底验收合格并经备案，已符合合同约定的商品房交付条件，故法院认定涉案5号楼于2012年12月底符合合同约定的交付条件。涟水公司曾多次向上诉人主张交房，周某也自认2013年七八月份接收房屋时，发现屋内未粉刷，有杂物堆放。法院认为，周某完全可以在接收房屋后，要求上诉人履行维修、清理杂物等义务。法院根据涉案房屋符合交付的时间，未能交付的原因、责任等因素，酌情认定涟水公司于2013年7月底已通知被上诉人领取房屋，其应承担违约金的数额为62790元（2012年11月1日至2013年7月31日止，共计273天×230元），剩余损失由周某自行承担。淮安市中级人民法院判决涟水公司于判决生效后3日内向周某交付位于某小区5号楼的房屋，同时承担逾期交房违约金62790元。

商品房的交付是商品房买卖的重要环节，开发商应当保证房屋具备相应合格条件后才能将房屋交付给买受人，买受人认为房屋符合购买目的后才会接收房屋。买卖合同中一般都会确定明确的房屋交付时间、交付条件和逾期交付房屋的违约金。但在实际生活中，常出现因对房屋交付标准有争议而引起诉讼争端。对此应当根据相关法律规定，结合《合同法》的相关精神，综合确定房屋交付的标准，便于案件的审理。

1.房屋交付标准的法律基础

《合同法》第60条第1款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。这是商品房买卖合同应当遵守的基本原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上述法律法规对房屋交付应当具备何种标准并无阐述。

由于商品房不同于买卖合同其他的一般标的物，由于其价值高昂，对人们的“安居”有决定性的影响，商品房的建设必须有严格的质量要求，需要通过相应的行业标准来衡量其质量是否符合要求，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，因此国家通过《城市房地产管理法》 《建筑法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《建设工程质量管理条例》 《商品房销售管理办法》等一系列规定对房地产的开发、质量监管、销售等整个环节作出行政规制，部分地区的房地产管理部门在此基础上制定了更加细化的管理办法。而在销售时，合同双方有可能对房屋建筑质量以外的内容进行特别约定，包括房屋本身的装饰、设备房屋以外小区以内的相关配套设施进行约定。因此，在法律法规对房屋交付标准并无明确约定的前提下，评定待交付房屋是否符合合同要求，应当既要符合国家强制标准，又要符合合同作出的其他超出国家强制标准的其他要求。

2.商品房交付符合法定强制性标准的司法认定

《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付的前置条件。但对于“验收合格”如何判定并未作出明确规定。由于对相关规定条文的不同理解，一般分为三种观点：

（1）以经建设单位组织竣工验收，形成建设工程竣工验收报告为判断依据。其主要根据是《建设工程质量管理条例》第16条第1款的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。” 该观点认为一旦通过上述建设工程质量专项验收，则说明建设工程质量验收合格。

（2）经建设单位组织竣工验收形成建设工程竣工验收报告，并通过验收备案取得《商品房竣工验收备案表》为标准。其主要依据是《建设工程质量管理条例》第49条第1款的规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《商品房销售管理办法》第8条也规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”相较于建筑单位自己组织竣工验收合格来说，购房者基更愿意将商品房的验收合格标准理解为商品房经过建设行政主管部门的备案登记，并取得备案合格的证明文件《商品房竣工验收备案表》。《商品房竣工验收备案表》是确认可以交房的相关文件，具有高度的可信度。

（3）房屋经综合验收合格才能交付。其依据是《城市房地产开发经营管理条例》第18条，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当进行综合验收。验收内容包括以下五项：城市规划设计条件的落实情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；拆迁安置方案的落实情况；物业管理的落实情况。”^[2]

这三种观点各有支持，但2000年以后，国务院逐步取消《城市房地产开发经营管理条例》中关于房地产开发项目竣工验收以及群体房地产开发项目综合验收的行政审批项目，以建筑单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工验收相关制度。竣工验收由建设单位组织五方部门进行，由质监机构实施监督；竣工验收现施行的是质监机构确认下的五方验收标准。^[3]在此情况下，建设单位组织的竣工验收并非自行开展，而是在相关机构监督下进行，是国家简化行政审批项目的成果之一，不能一味否认其效力。

3.房屋符合当事人约定交付标准的司法认定

（1）自行约定房屋交付的一般标准

本案涉诉合同中关于房屋交付条件约定是“该商品房经验收合格”，（其他三项为：该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件）。由于上文也归纳了对房屋验收合格认定标准的争议观点，而对于当事人选择该项的效力同样也有争议。有观点认为开发商不能通过合同约定规避国家管理。如果开发商与购房人在商品房合同中约定的交付条件低于商品房综合验收标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方的约定高于商品房综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。笔者认为，建设部制定的商品房买卖合同示范文本规定4个交付条件，供买卖双方选择，且合同另有空白一栏以便双方当事人自行约定交付的条件。表明合同双方当事人对商品房的交付条件可进行自行约定，三种验收方式只是效力程度不同，但都具备法律效力。当事人选择其中任一个条款，就应当认定其具备效力，对合同双方均具有约束力。

（2）自行约定的其他标准

《解释》第11条规定了当事人对房屋的交付有约定的，应符合该约定。因此，房屋交付除符合国家强制标准，还需符合当事人的自行约定。如对于精装修的程度，物业配置、小区环境的配置。如合同对此作出约定，而交付房屋时不具备上述条件，也可认定开发商不具备交付条件。

（3）未约定的相关房屋设施未装备或未达到标准时的司法认定

开发商符合上述的各项条件后，是否买受人都应接受房屋应当参考相关法律综合进行判定，无特殊情况，买受人都不得拒收房屋。而依据《解释》的规定，针对房屋主体结构质量不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住使用、房屋面积误差比绝对值超出3%等情况，买受人可请求解除合同。因此除了上述三种情况，买受人不得解除合同也不得拒绝接受房屋。而交付房屋时房屋设施不齐全的性质如何认定？本案中涉案的5号楼单位工程业已经过竣工验收，并取得当地房地产开发管理机构交付使用的批准文件，符合商品房交付使用的法定强制性标准。但因为其屋内未粉刷且堆放有杂物，窗户缺玻璃，属于房屋使用的必备条件未完全具备，并不属于上述拒收房屋的三种条件，在合同对此未作出约定的情况下，不能认为开发商存在根本违约，只能认定交付的房屋存在瑕疵。买受人可在接受房屋要求开发商承担修补的责任，而不应拒绝接收房屋。最终虽然至本案判决之日即2014年12月28日止买受人尚未接收房屋，但法院考虑周某拒绝接收房屋的方式存在一定过错，酌定减轻涟水公司承担的违约金责任，判决涟水公司给付周某自合同约定交房之日起至2013年7月31日的逾期交房违约金。