业主方估价管理

10．2　业主方估价管理

业主方估价管理方式有自己管理和委托咨询服务单位管理两种，管理措施包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施。从全过程来看，对应不同阶段业主方估价管理有不同的方法，具体表现分述如下：

1）投资决策阶段的估价管理

项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较选择及作出判断和决定的过程。项目投资决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，因此该阶段的估价正确与否，直接关系到项目的取舍，关系到投资效果的好坏，其方法是在投资估算的基础上进行可行性研究。

2）设计阶段的估价管理

设计阶段的估价管理，是业主进行投资控制的主要内容。国内外实践证明，对工程造价影响最大的阶段，是约占工程项目总建设周期四分之一的设计阶段。在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75%～95%；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为35%～75%；施工中，通过技术组织措施节约工程造价的可能性只有5%～10%。因此，业主进行估价管理的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，控制造价的关键就在设计阶段。要搞好该阶段的估价管理，应注意以下问题：

（1）应明确设计阶段估价管理的目标

设计阶段估价管理的目标是：使该项目的总投资小于该项目的计划投资（或预期投资），即通过各种手段，在各设计阶段进行对造价的控制，使其在计划投资范围内，实现项目的功能、建筑造型和选材质量的优化。

（2）采取有效的管理措施

①优选设计单位及设计方案

采用设计招标或设计方案竞选，通过竞争，选择最优的设计单位和设计方案，促使设计单位改进管理，采用先进技术，降低工程造价，缩短工期，提高投资效益。在设计招标或竞选的招标文件中，尤应重视对造价的要求，如必须提供切合实际的投资估算，并阐明降低造价的措施。

②实行限额设计

限额设计是根据已批准的可行性研究（或设计任务书）及其投资估算来控制初步设计，根据已批准的初步设计概算来控制施工图设计。此外各设计专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的造价限额来控制设计，以保证和控制在项目总造价限额内。要实现限额设计，业主单位应在合同中明确设计单位承担的责任范围。

（3）充分发挥价值工程在设计中的应用

价值工程是在成本控制及经济分析中经常采用的一种方法。一般而言，凡是有费用发生的地方，价值工程就有用武之地。在建筑设计领域，价值工程亦有很大的运用潜力，因此，业主应督促设计单位运用价值工程原理进行设计方案优化分析，从而为控制投资服务。

3）施工阶段的估价管理

对业主而言，施工阶段的估价管理关键是科学地组织建设，正确处理造价、质量和工期的辩证关系，提高工程建设的综合经济效益。

（1）签订周密的承发包合同

在施工合同中，涉及造价控制的内容较多，必须加以缜密考虑，如预付款的额度及开始抵扣工程款的时间、工程款项的支付方式、工程设计变更调整造价的办法、竣工结算办法等都应在合同中制定合理、周全的条文。

（2）抓好施工过程中的动态估价管理

该阶段的工作一般由业主委托监理单位或造价咨询单位负责，其主要内容有：

①对各单位工程的工程量及其造价要有全面的掌握，并做好各项“台账及费用支出计划”，以利于对按进度拨款的控制。

②审核工程进度中的工程量及其造价。

③随时核对已完工程量与拨款之间的合理比例，并每月作出造价控制报告，发现问题，应及时提出预控措施，必要时应调整控制造价目标值。

④严格控制施工过程中的设计变更，并做到先算账，后实施。

⑤及时审核设计变更和施工索赔账单，杜绝其不实之处及不合理的取费。

⑥对施工企业提出的有利于降低造价的合理化建议，要积极支持付诸实施，并给予一定奖励。