拟定估价作业方案

二、拟定估价作业方案

在明确估价基本事宜的基础后，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。其中最重要的环节是初选估价方法和拟定调查搜集的资料。

（一）初选估价方法

估价人员应熟知、理解并能正确运用市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等方法，以及这些估价方法的综合运用。初步选用何种估价方法取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件等。在初选估价方法时，要掌握如下原则。

（1）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

（2）根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

（4）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

（5）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

（6）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益还原法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

（二）拟定调查搜集的资料

调查搜集资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定的。若拟采用市场比较法估价，则须搜集交易实例资料；若拟采用收益还原法估价，则须搜集收益实例资料；若拟采用成本法估价，则须同时搜集实例资料和成本实例资料；若拟采用基准地价修正法估价，则须搜集基准地价资料等。

（三）其他估价作业环节安排

至于估价作业中需要的时间、人力、经费和进度与技术路线及方法的选择密切相关，良好的安排与协调有助于估价的顺利进行。