“青年公寓”调价的原则及流程

“青年公寓”价格的调整实际上是政府、民间资本和大学毕业生低收入群体三者之间风险重新分担或利益重新分配的过程和结果。调价过程中，既要考虑到政府的财政补贴能力，也要考虑到大学毕业生低收入群体的承受能力并保证消费者的权益，同时还要考虑到民间资本的资金回收能力以保证投资者的合理回报，促进“青年公寓”的可持续发展。“青年公寓”的价格调整应遵循以下原则：

（1）基于PPP协议的原则

在“青年公寓”运营期内，项目将面临各种外界环境的变化，但并不是所有的运营风险都应该由政府承担，或通过调价将风险转嫁给大学毕业生低收入群体。在不涉及法律法规调整的情况下，应该以政府和民间资本签订的PPP协议为基础，按协议约定来确定各方应承担的风险责任，在此基础上促使民间资本提高或改善经营状况，避免给社会带来不利影响。

（2）入住者收入增长为先的原则

这条原则的设立是为了保护大学毕业生低收入群体的利益。“青年公寓”本就是为了解决大学毕业生低收入群体的住房困难而建设的保障性住房，有PPP协议规定调价范围内的外界环境发生变化时，应以入住者收入增长为基础进行调价。也就是说，当入住者的收入没有增长时，无论何种外界环境发生变化都不应该进行价格调整；而当满足调价条件时，应在入住者收入增长的范围内进行调价。

（3）三方“满意”的原则

“青年公寓”租赁价格的调整实质上是地方政府根据其财政收入和补贴能力来调整民间资本和大学毕业生低收入群体之间的利益分配关系。民间资本投资的目的是为了获取投资回报，当项目外界环境发生变化后，民间资本只能分担PPP协议约定的风险，而范围之外的风险则应由政府分担或通过调价等方式由大学毕业生低收入群体承担。从民间资本角度出发，“青年公寓”调价过程中政府应以不危害项目的生存能力为前提，同时考虑民间资本的合理投资回报，确保项目的可持续发展；从大学毕业生低收入群体角度出发，“青年公寓”租金水平的增长应从收入增长水平和消费结构变化等情况出发，充分考虑他们的住房支出承受能力；从政府角度出发，应以社会福利为重，在政府财政支出能力允许的情况下，调整“青年公寓”的租赁价格。总之，“青年公寓”的调价过程应综合权衡各方面利益诉求，使得民间资本、大学毕业生低收入群体和政府三方达到“满意”。

（4）可操作性原则

“青年公寓”调价过程中，选取价格变化影响因素时，既要考虑影响因素的重要程度，同时也要考虑到相关资料数据搜集的可能性，能对调价的范围进行有效地测度。

图6-11为“青年公寓”价格调整的流程图。

图6-11　“青年公寓”价格调整流程图