“青年公寓”租赁价格产生的根源

1）生产者角度

如前文所述，准公共产品由于具有局部的排他性和竞争性及较强外部性，因而难以采用完全市场或公共提供的生产方式。实践中准公共产品的供给大多采取混合方式来进行，即由政府和市场来共同承担准公共产品供给的生产者角色。它们可以是由私人投资，政府对其进行补贴，又或者政府进行直接投资，依据市场规则开展活动。

就采用私人投资、政府补贴方式进行的生产活动来看，其组织形式仍然是企业，属于私人企业的性质，但又有政府行为的直接介入。作为市场中的企业，它以利益为导向，在市场的各项规则和要求下，追求并实现市场赢利最大的目标。然而作为社会公众代表的政府，它直接介入这类企业中的目的，是以追求社会利益为目标的。这样，私人企业和政府就有了明确分工，即市场利益部分归私人企业，而社会利益部分则归政府。具体来看，企业的市场活动在一定程度上可以按照政府的要求来进行，而不是直接追求市场利益最大化。但由此造成的市场收益损失则必须要由政府以补贴方式对企业进行弥补，从而保持了私人资本投资收益和生产积极性。

至于政府直接投资的企业，它们虽然要进入市场且按市场的规则和要求对外交往，也能大体按市场运营的方式组织内部生产，但它们并非是真正意义上的企业。作为社会公众的代表，政府投资于这类企业的原因不在于获取市场赢利，而在于通过这类企业的市场活动去为公众提供公共服务。因此，这类企业的活动目的仍然是政府的社会目标。要为社会提供广泛的公共服务，使之社会利益达到最大，则必须通过压低收费标准，这就决定了这类企业不仅可能而且是长期处于低利微利甚至亏损状态。

从“青年公寓”的共有产权性质来看，建设运营“青年公寓”的公司实质上是上述两类企业的结合，它既是政府参与直接投资的企业，而且也有私人投资、政府补贴的企业性质；它既追求社会利益，也追求自身的投资收益。同样，它与上述两类企业一样具有两个特点：（1）它们都把增加社会福利作为其首要目标，而不是盈利。（2）它们都必须通过价格来弥补全部或部分成本。“青年公寓”租赁价格作为反映生产者生产成本和利益诉求的一部分，是必须要存在的。

2）资源配置角度

福利经济学家庇古曾指出，人们在消费看似免费的公共产品时获得了正效用⁽⁵⁾，而这种正效用其实是来源于个人放弃消费相当于纳税额度的私人物品所带来的负效用⁽⁶⁾。设Pn表示个人n得到的公共产品，Tn表示个人纳税，Ln表示个人收入，Un表示个人效用，RUn表示净效用；假定Tn＝Pn，则有

则

由式（6-5）可知，公共产品的最优供给均衡应该出现于公共产品消费的边际效用⁽⁷⁾等于纳税的边际负效用的位置。即所有人的纳税损失都得到了由政府进行的公共产品创造而带来的正效用的弥补，从而实现均衡。而反观具有准公共服务房地产性质的公共租赁房“青年公寓”，在不考虑保障性住房体系带来的社会稳定正效应情况下，其受众群体主要是大学毕业生低收入群体。若将这些仅保障了部分政策惠及群体的居住设施的建设成本与财政补贴平分给所有纳税人，一方面将带来社会的不公，另一方面甚至可能带来逆向选择风险从而造成市场失灵等恶性经济后果。可见“青年公寓”租金产生的根源来自于“青年公寓”作为准公共服务房地产所产生效用对全体纳税人不完全回馈的差值。

“青年公寓”的租金来源是站在公共产品的角度分析得出的，按照这种逻辑，那么像国防、广播、免费的疫苗接种之类的公共产品都应该要有价格体现上述的“回馈差值”，但事实上这类公共产品是免费的。为什么准公共产品“青年公寓”不能像公共产品一样采取免费方式，而要采取收费的方式来供给呢？原因还是在于准公共产品“青年公寓”本身的消费特征。由于准公共产品具有局部竞争性，其成本会随消费量的增加而增加，免费使用会导致拥挤。因供给的有限性，就只能通过排队供给、凭票供应、收费供给等方式进行分配。定价收费的方式是最接近市场化的方式，它除了分配功能外，还有助于防止准公共产品的浪费，增加准公共产品持续供应的能力。此外定价收费有助于提高公共服务质量，并往往会产生一种更加公平地承担公共服务成本的方法。价格具有很强的激励作用，合理的价格能使生产者弥补成本并获取一定的收益。因此，生产者会有较大的积极性来进行降低成本、提高服务质量的工作。另一方面，通过合理的分配成本（收费—税收）构成，可以使准公共产品按受益原则和效率原则有效和公平地提供给消费者。

“青年公寓”的合理租金应能体现“青年公寓”产生的效用对全体纳税人的完全回馈。但由于无法量化的此类效用，因此也就无法确定“青年公寓”的合理租金。“青年公寓”租金的过低或过高都会造成社会福利资源分配的不公，过低的“青年公寓”租金价格与当前社会各界主要关注的过高的公共租赁住房租赁价格同样对经济的发展和社会的稳定具有危害性，不利于城市经济的可持续发展。