以诉讼视角看房屋租赁合同起草

2017-03-10 陶定

房屋租赁合同的起草与审查几乎是律师日常法律顾问工作不可或缺的重要技能，当合同双方发生纠纷引发诉讼，合同条款是否齐备，用语是否准确严密，权利义务约定是否明确，违约救济途径是否合理、合法，如遇纠纷则将在法庭上接受最为直接的检验，孰优孰劣，高下立判。

笔者最近作为出租方的代理人参与了一起房屋租赁合同纠纷诉讼案件，回顾当事人双方签署的《房屋租赁合同》，从出租人的角度而言，租赁合同中，除合同期限、价款、支付方式等核心条款之外，还需要重点关注如下事项：

租赁合同中除了明确合同主体名称之外，还需注明下列信息并要求提供相应证明材料：

1.承租人为法人或其他组织：需提供企业营业执照证号、组织机构代码证（三证合一的，需要提供企业统一信用代码证）等，并在《房屋租赁合同》中载明登记证号。

2.承租人为自然人：需提供身份证复印件，并在《房屋租赁合同》中载明身份证号码、户籍所在地。

之所以要求提交上述信息，一是为了在签署合同时审查承租人的主体资格，二是一旦双方产生纠纷，起诉立案时需要提交上述资料以明确被告的主体资格。立案时，如果被告是企业还好，可以通过“全国企业信用信息公示系统” 查询企业公示信息提交法院审查。如果被告是自然人，则无法提供身份证信息，法院立案庭可能会要求提供公安出具的户籍证明才给予立案，但公安出具户籍证明又要求有人民法院的立案受理通知书，这将使作为原告的出租人陷入两难境地。由此可见，主体信息非常重要，不仅在起草租赁合同时需要增加上述内容，同时还要在批注中提醒当事人按照合同要求认真填写，避免遗漏。

出租人提出解除租赁合同的诉请，或者租赁期限届满时要求承租人搬离房屋，承租人经常提出要求出租人赔偿装修残值的抗辩，在双方没有约定的情况下，法院将按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条至第13条的规定处理。该规定就出租人是否同意、合同无效、合同解除、合同期满、是否形成附合装修等不同情形作了非常细致的规定，其中对出租人应当赔偿装修残值的情形也作了明确规定。上述规定适用的前提是双方就装修残值的处理在合同中没有作出明确约定。为了便捷处理租赁合同解除、终止的后续事宜，避免因事前未作约定导致引发纠纷后被动适用上述司法解释繁杂的规定，建议合同起草、谈判阶段即考虑直接在租赁合同中明确约定有关装修残值处理的事项。

示例：

承租人如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得出租人的书面同意后方可施工。租赁期满后或因承租人责任导致合同解除的，除双方另有约定外，出租人有权选择以下权利中的一种：

（1）依附于房屋的装修归承租人所有。

（2）要求承租人恢复原状。

（3）向承租人收取恢复工程实际发生的费用。

我们在起草租赁合同时一般会明确约定出租人享有单方解除权的情形，但是对于解除通知异议期间的约定却时常被忽略。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条的规定，合同双方未约定异议期限的，适用法定异议期限“3个月”。建议在起草租赁合同时对解除合同通知的异议期限作出明确约定，既可以有效缩短异议期限，又有利于争议解决。

示例：

出租人依据本合同的相关约定解除本合同的，应向承租人发出书面解除合同通知，解除合同通知自到达承租人时，本合同即行解除。如承租人对出租人解除合同的行为有异议的，应自接到解除合同通知书之日起30内向出租人提出异议并向人民法院提起诉讼。如前述异议期限届满承租人未提出异议并起诉的，则视为承租人对出租人解除合同的行为无异议。

房屋租赁过程中经常会出现承租人逾期支付租金的情形，为了规制承租人的上述行为，我们一般会在合同中约定逾期支付租金的违约金计算方法。若双方约定违约金过高，违约方通常会提出违约金过分高于损失的抗辩，这种抗辩一般会获得法院的支持。在此情况下，未被支持部分的诉讼费用将由出租人自己承担，这无疑增加了出租人的诉讼成本。那约定怎样的计算方法较为合理呢？参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第26条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第25条的规定，建议以未付租金作为计算违约金的基数，以目前法院支持民间借贷年利率上限36%为标准，约定逾期支付租金的违约金计算方法为“每逾期一日按未付租金金额的8‰支付违约金”较为适宜。

示例：

在租赁期内，承租人逾期交纳本合同约定应由承租人负担的费用（包括租金）的，每逾期一天，则应按上述费用总额的8‰向出租人支付违约金，直至全款付清。出租人解除合同的不免除承租人支付该违约金的义务。

合同履行过程中可能会出现承租人中途退租或者因为承租人违约出租人主张解除合同，由此给出租人造成房屋闲置期间的租金损失，出租人可以主张要求承租人赔偿。为此，建议直接在合同中明确约定房屋闲置期间租金损失的承担责任。损失的具体范围，建议参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条的规定，约定以6个月租金损失为限。

示例：

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人应向出租人赔偿租赁房屋闲置期间的6个月的租金损失。

根据《中华人民共和国合同法》第230条规定，租赁期间出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。在保证承租人行使优先购买权的同时，对其行使优先购买权的期限也要作出限制，以免出现承租人拖延主张权利，妨碍出租人对外出售房屋。

示例：

出租人出售房屋，须在【】个月前书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人应在接到通知后15日【本合同中“日”均指“自然日”】内书面通知出租人是否行使优先购买权。如承租人逾期未书面答复或不予答复，视为放弃优先购买权。

另外，若出租人需要整体转让房屋，承租人租赁的房屋仅为整体的一部分，不可分割或者分割明显会降低整体的价值，如果在签署合同时，能够预设到今后可能会产生此种情况，参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第29条的规定，建议在租赁合同中就承租人行使优先购买权作出如下特别约定。

示例：

若出租人需要整体转让房屋，鉴于承租人租赁的房屋仅为整体的一部分，且不可分割（或分割明显会降低整体的价值），承租人应当在上述答复期限内就整体转让房屋行使优先购买权，若承租人仅要求对其承租房屋行使优先购买权的，应当比照整体转让房屋价值赔偿出租人损失，否则视为承租人放弃优先购买权。

送达地址、送达方式确认条款在起草协议时经常被忽视，但是上述条款关系双方往来文件对对方产生的约束力。尤其是在双方产生争议的时候，送达条款的重要性突显。特别是约定仲裁方式解决争议的，据了解，《贵阳仲裁委员会仲裁规则》第82条就明确规定仲裁机构可以直接按照当事人约定的送达地址进行邮寄送达，只要邮件邮寄至上述地址，即视为已经送达。因此，合同中的送达信息应当准确填写，而不应不填或者错填。

示例：

1.本合同双方一致确认以下送达地址、联系方式为本人/本公司有效联系通知、送达信息：

（1）出租人

地址：

电子邮箱：

联系电话/手机：

微信号：

（2）承租人

地址：

电子邮箱：

联系电话/手机：

微信号：

2.本合同双方一致约定，任何一方依据本合同约定或法律规定向对方进行书面通知时，均可采用下列送达方式：

（1）由专人递送的，收件方签收视为送达（收件方拒收的，于拒收日视为送达）；

（2）采用邮寄或快递方式的，收件方签收视为送达，未签收、拒绝签收或通讯地址变更未通知的，自材料寄出之日起满7日视为送达；

（3）采用电子邮件、移动通讯等即时熟悉的特定系统进行送达，发件人对应系统显示发送成功的日期为已到达收件人特定系统的日期；

（4）承租人拒绝签收送达文件的情况下，出租人可在承租人租赁地（即本合同约定的租赁房屋）张贴公告、通知，并采取拍照方式记录张贴过程，视为出租人文件已送达承租人。

3.任何一方在上述第1条中已经确认的地址、电话、邮箱、微信号等信息若发生改变，应及时书面通知合同相对方，否则因为该地址或信息的变更导致邮件不能收到、被退回等的不利后果由变更方承担，合同相对方仍以原确认的信息为有效送达信息。

4.本合同双方一致确认如因本合同争议发生诉讼或仲裁的，上述约定亦适用于诉讼或仲裁文书送达。

因承租人违约导致出租人起诉维权，由此产生的律师代理费属于承租人违约行为给出租人造成的支出，理应获得赔偿。但是从目前司法实践来看，在双方没有就律师费承担作出明确约定的前提下，要求违约方承担律师费的诉请，获得人民法院支持的难度较大。为此，在起草租赁合同时就律师代理费的承担作出明确约定不失为一劳永逸的办法。

示例：

承租人因违反本合同的约定，导致出租人提起诉讼或仲裁，追究其违约责任的，该提起诉讼/仲裁一方所产生的下列维权费用均属于可以预见的损失，乙方应当予以赔偿，包括但不限于：律师代理费、诉讼/仲裁费、公告费、保全费、因保全需提供担保而产生的担保费、因调查取证产生的查询费、证据保全产生的公证费、评估费、鉴定费等费用。其中律师代理费按照承租人委托的律师事务所自行制定的收费标准或者当地律师协会发布的收费指引标准（以孰低记取）予以赔偿。

以上是笔者在工作实践中的一些个人心得，由于知识与经验有限，难免存在不足之处，愿意求教于读者诸君。