城市改造的基本含义

城市改造，顾名思义，它既是城市原有基础设施和房屋建筑等物质实体形态不断更新和更替的过程，又是城市原有产业结构调整和转型升级的过程，更是集约利用城市现有资源，强化城市社会现代管理，促进城市社会发展进步的重要标志。因此，城市改造是城市经济社会发展的必然选择，是城市自我完善和发展不可逾越的历史阶段，是城市改善环境、提升品质、提高核心竞争力的重要手段。一般情况下，城市发展有两条路径:一是“向外扩张”发展，以产城融合新区的设立为特征;二是“向内挖潜”发展，以对老城区的适度改造为特征。城市改造就是城市因得了“城市病”而选择“向内挖潜”发展的，或者说它是以大城市中心区域治理“城市病”为前提或诱因的，以经济发展、产业布局、功能调整、社会进步、市民诉求为强大推动力的，并受全球经济或区域经济发展变化趋势，以及国家发展战略和重大事件影响重大。

我们可以从以下几方面来进一步理解城市改造的基本含义。

(一)城市改造是指城市硬环境的改造更新

这里主要是遵循城市—房地产的关系脉络来讨论城市的改造问题，社会层面或者精神层面的改造不是本书所讨论的重点。因此，这里所说的城市改造是有局限性的:①从构成任何事物的两大类因素来讲，这里只讲物质层面的因素，即仅指构成城市空间物质实体的建筑物及其配套设施的改造。②从城市社会形态转变上来讲，这里所说的城市改造仅指城市社会聚落形态的改善改变，即原有城市社会聚落形态由低级到高级转变的过程。③从地域范围上来讲，这里所说的城市改造仅指对大城市中心区域或老城区的改造，是因城市在逐步扩张为大城市的过程中遗留问题不断积累而成的病态，从而导致城市老城区人口外流(郊区化)逐步形成空心化，到了非治理不可的程度了。这也符合量变到质变的哲理。所以，仅局限于已经发展为大城市的老城区(中心区域)，而大城市管辖区域内的新兴城区，或者其他新兴城市因扩张发展而整建制地划转的周边农村地域，并通过实施旧村改造而不断地实现城市(城区)规模扩大的情况，属于城市化发展问题，已在第三章讨论过了，这里不再重复。比如，青岛市的崂山区、城阳区是依托大城市而发展起来的新兴城区，从1995年设区到2005年进入快速发展以来，由于城区发展需要与土地资源约束并存，城区政府开展了对区域内依然保留的原有农村聚落形态的村庄，进行了大量的拆迁，腾出的土地用于商住开发，被拆迁的原住农户也得到了比较丰厚的拆迁补偿而成为城里人，“旧村改造”后使新城区形象大为改观，城市规模扩大，产业得到了升级发展。这实际上属于城市化发展问题，是在区域城市化发展规划蓝图中已经确定的，其“拆旧建新”的动力来源于人的欲望和产业的发展、而不是来源于对“城市病”的治理。这里，前者我们称“旧村改造”，主要是指大城市管辖区域内的新兴城区，或者其他新兴城市的扩张发展需整建制地划转农村人口和土地，其目的是使原有农村聚落形态变为现代城市聚落形态，原有农村人口变为城市人口，它属于城市化发展问题;而后者我们称“旧城改造”，主要是指已经发展为大城市后的城市反过来对老城区的改造，其目的是治理“城市病”，改善老城区空心化，完善老城区功能，全面提升城市品质，它属于城市自我完善和发展问题，也是本章讨论的重点。二者都存在一个“改造”问题，但它们形成的诱因、动力机制、任务目标、复杂程度、难易程度却是有着明显区别的。

(二)城市改造是因大城市中心区域产业转移和人口流动，而需要充分利用城市现有空间，对存量土地资源进行集约化开发利用的必然选择

在第三章“房地产与城市化”有关城市空心化的论述中我们讲到，在城市化发展进程中，大城市超先增长规律致使城市规模不断扩张，具体表现为产业和人口的集聚，尤其是在社会整体生产力水平相对较低条件下而不断兴起的大城市，其发展初期遗留下来的重工业厂区、棚户区等具有城市聚落形态特征的所谓老城区，在经历了一定时期的发展积累，特别是经历了对落后产能的调整升级和产城新区的设立后，一些产业开始向老城区以外的区域转移，部分劳动力人口也随之迁移。这样，在老城区就难免会出现一片凋零和衰落的景象，即所谓的老城区空心化现象。由于这是城市化进入快速发展过程中，由城市化发展问题转化为城市自我完善发展问题的一个客观存在的事实，那么，只有下决心彻底解决这一空心化问题，才能够实现城市整体特别是老城区的自我完善和发展。这是城市市民的诉求，也是城市管理者的责任，更是城市发展所遵循的由低级到高级的一般规律。因此，充分利用城市现有空间，对老城区存量土地资源进行集约化开发利用，进而实现城市社会物质文明和精神文明的不断提升，就成了城市管理者的必然选择。此时，老城区的土地资源、文化底蕴、其他社会资源等具有了巨大的财富升值空间，为老城区的改造更新提供了雄厚的经济实力支持。

(三)城市改造是城市政府改善老城区聚落形态，完善基础设施配套，提升城市整体品质，满足城市发展需要所采取的必要手段

这是从实现具体的改造任务和目标的手段上来理解城市改造的基本含义问题，即对老城区的改造是以“改善老城区聚落形态，完善基础设施配套，提升城市整体品质，满足城市发展需要”为主要任务和目标的，城市改造是实现这些任务和目标的必要手段。先从老城区空心化的外在表现来看，由于城市空心化是城市居民规避“城市病”的结果，其首先表现为老城区聚落形态的破落，即所谓的棚户区、重工业厂区的成片闲置或低水平利用等。紧随其后的就是老城区商气、人气的凋零和衰落，这就到了非治理不可的程度。再从城市改造的具体内容来看，实际上，城市改造是治理城市病所采取的最硬性的、最本质的手段，是遵循“由治标到治本”的一个次序递进关系过程。这就决定了首先要从表象上实施改造，以优良的、能够给人以感性体验认知的硬环境的改善，来影响人们的理性思维和行为，并使其随环境的改善引导而不断升华。其次在动力机制的作用下，就会选择以“棚户区、重工业厂区、道路交通等基础设施”为主要内容的城市改造工程，以期能够尽快带来看得见、摸得着的使老城区旧貌换新颜的实际效果。最后从城市改造的目标来看，改善老城区聚落形态、完善老城区基础设施配套，重振老城区往日的繁荣景象，提升城市整体品质，满足城市发展需要，提高城市居民生活质量，是城市改造要实现的基本目标。反过来，要实现这些目标，也只有运用城市改造这一重要手段了。

(四)城市改造是城市功能自我调整和完善的需要

这里讲的城市功能，主要指的是城市的内向功能，即城市本身所具备的能够满足城市居民生活、服务和置业需求的能力，特别是能够发挥促进居民生活质量全面提升的作用。而这在低生产力水平下逐渐兴起的老城市中心区域是很难做到的，城市发展初期能够低水平满足居民对吃住行、教育医疗、就业谋生等的需求就不错了。因此，必须通过城市改造来逐步实现老城市中心区域的功能调整和完善，以此来满足人们对物质文化生活的不断需求。比如，对以道路交通为主要内容的基础设施的进一步改造完善，强化立体性、综合性的交通组织建设，缓解和疏通老城区交通拥堵问题;通过对教育医疗机构的合理布局和升级改造，解决老城区孩子入学难、患病者看病难等问题;通过对老城区商业、服务业、文化娱乐等设施的调整布局和规划建设，一方面满足人们的生活需求，另一方面为城市居民置业谋生提供机会。这些都需要通过城市改造来逐一实现。当然，对局部重点区域的改造还要依据城市的总体规划定位向着外延功能，即辐射带动周边发展的功能调整和转型。

(五)城市改造是有规划有目标的城市更新活动

城市改造不是盲目的、无序的、随意性地的城市拆旧建新活动，而是人的主观能动性与自然社会的客观规律性相结合的产物，是在科学的规划指导下，在切实可行的政策措施支持下，城市管理者、建设者遵循客观规律和文脉传承的理念所开展的一项有意义、有目标的城市改造更新活动。一般情况下，城市改造是以一个个的“改造项目”名目出现的，即任务目标明确、时限要求清晰、责任明确的一项阶段性强的改造更新活动。改造项目共分三大类:第一类是由政府和开发商共同承担的拆迁安置项目，即由政府出面拆迁安置，开发商预付资金或提供安置楼房。当然，也有政府直接筹资进行拆迁安置，腾出土地后进行拍卖，然后再用拍卖款偿还已支付的安置补偿金的情况。第二类是由政府筹资承担的公共环境设施配套改善项目，包含城市道路交通、水电气暖等基础设施、文化教育医疗等公共服务设施、园林绿化等生态环境设施的配套和改善。第三类是由开发商承担的商住改造项目，包含商业中心、生活性服务设施、文化娱乐设施、旅游休闲业设施、住宅等的开发建设和经营。这里，规划就不多说了，它是指导城市改造的一张蓝图，具有较强的规范性和约束性。而结合改造项目的任务分类，对于改造的目标，我们可以尝试着进行一下分解:一是城市功能更趋完善，二是产业布局更趋合理，三是城市空间环境更加优美，四是城市生态环境更加适宜，五是城市拥挤状况得到明显改善，六是城市基础设施配套更加完善，七是城市土地、水电气暖等资源性物质条件得到集约化利用，八是城市管理更加现代化，九是城市市民的生活质量得到明显提升，十是城市历史文化得到很好的保护和传承，十一是城市可持续发展的后劲更加充足等。所以，房地产在推动城市改造的过程中，一定要了解改造的规划蓝图，在规划的指导下实施改造，同时还要明确改造的目标，并且围绕改造目标的实现而最大限度地发挥自身的主观能动性和创造性。