第四章土地的概念及经济特性

第四章　房地产评估

学习目标

本章主要介绍房地产评估的理论与方法。房地产评估是资产评估行业中非常重要的评估领域，其内容构成庞杂，评估方法丰富多样。通过本章的学习，使学生领会不同类型房地产的内涵以及不同评估方法的应用前提，能够熟练运用房地产的评估技术和方法，从而具有初步的评估房地产的能力。

第一节　房地产评估概述

一、土地的概念及其特性

（一）土地的概念

土地是指包括地上空间和地下空间的地表，前者是指从地球表层向上扩展到一定高度的天空空间，后者是指从地球表层的土地边界呈锥形而延伸到地心的地下空间。土地具有不可再生性。对于土地，狭义理解，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂；广义理解，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动的结果，同时，人类对未来的规划同样对土地产生影响。

（二）土地的特性

土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。

1.土地的自然特性。土地的自然特性包括：

（1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是依附于土地之上的权益的转移。依附于土地之上的权益包括土地所有权和使用权等。

（2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在质量差异，这个差异导致了土地级差地租的产生。

（3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源。只有科学、合理地利用，土地资源才能供人类永续利用。

（4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用即土地的利用价值就会一直延续下去。

2.土地的经济特性。土地的经济特性包括：

（1）供给的稀缺性。土地的供给包括自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地数量，称为土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括现在已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受任何人为因素或社会经济因素的影响，因此，它是无弹性的。所谓土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。因而，土地的经济供给是有弹性的。土地供给的稀缺性，是指某一地区某种用途的土地供不应求，产生供求矛盾，形成稀缺的经济资源。土地供给的稀缺性与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。

（2）可垄断性。通过司法程序和制度规定，土地的所有权和使用权都可以被特定权利主体所垄断。由于土地具有可垄断性，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。

（3）用途广泛性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建造住宅或办公楼，或者建造商场。土地用途的广泛性要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。

（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同质量土地的经济效益不同，从而产生了土地经济效益上的级差性。

（三）土地的分类

1.土地按经济用途分为农用地、建设用地和未利用地。国家编制的土地利用总体规划，将土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，在城市规划巾，建设用地一般分为商业用地、商住用地、住宅用地、工业用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。法律规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

2.土地按开发程度分为生地、毛地、熟地。生地是指已征为国家所有并支付了征地补偿费，办理了土地征用手续的尚未被开发的土地。毛地是指城区内附有待拆迁建筑物的土地。熟地是指已达到三通一平或七通一平开发程度的土地。“三通一平”包括通水、通路、通电、平整土地；“七通一平”包括通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气、通热、平整土地。有些土地的开发程度为“五通一平”，包括通上水、通下水、通路、通电、通讯、平整土地。一般建设用地应该至少达到“三通一平”，住宅建设用地应达到“七通一平”。

3.土地按经济地理位置分为市中心区、一般市区、城市边沿区、近郊区、远郊区、边远区。另外还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。

（四）土地的权利

根据我国的相关法律，土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权利的集合，主要包括土地所有权、使用权、租赁权、典权、地役权和空间利用权等。

1.土地所有权，是指在法律规定范围内自由支配（占有、使用、收益和处分）土地的权利。按照《中华人民共和国土地管理法》，土地所有权包括国家所有权和农村集体所有权。城市市区的土地属于国家所有，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

2.土地使用权。土地使用权是指土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。在我国，实行国有土地有偿使用制度，国有土地所有权与使用权相分离，国有土地所有权不进入地产市场流转，国有土地使用权可以出让和转让，国有土地使用者可以通过划拨或出让方式取得国有土地使用权。

（1）土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。按照法律规定，国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律、行政法规规定的其他用地等这几类用地才能取得划拨土地使用权。

（2）土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、金融、服务、旅游、娱乐和房地产开发等经营性用地应当采取拍卖、招标方式出让。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的出让底价。土地使用权出让最高年限由国务院规定。国有土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。对于土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应地调整土地使用权出让金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期限届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

（3）土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应当依照规定办理过户登记。

3.土地租赁权，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

4.土地抵押权，是指债务人或者第三人不转移地产的占有，将该地产作为债权的担保，债务人到期未履行偿债义务时，债权人依照法律规定的程序就享有该地产变价款优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的地产为抵押财产。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

5.典权，即承租权，是指支付典价占有他人地产而获得土地的使用和收益的权利。按照法律规定，在同等条件下，原承租人拥有优先承租权。

6.地役权，也称为相邻权、通行权，是指土地使用人为方便使用其土地而利用他人土地的权利，例如在他人土地上行走通行的权利（通行权）。地役权包括供役权和需役权，对于在他人土地上行走通行的人来讲，其土地具有需役权；对于为他人提供行走通行便利的人来讲，其土地具有供役权。

7.空间利用权，是指权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内空间的权利。包括空中权、地下权。

二、建筑物的概念及分类

（一）建筑物的概念

从建筑学的角度看，建筑物是指人工建成的实体，包括房屋和构筑物。房屋一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。构筑物一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。

（二）建筑物的分类

1.建筑物按用途分为工业建筑物和民用建筑物。工业建筑物是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。包括厂房、仓库、实验室、办公楼、烟囱、水塔、道路、隧道、水坝、围墙等。民用建筑物包括民用住宅和公共建筑物。公共建筑物包括营业用建筑物和行政事业用建筑物。营业用建筑物是指商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店，以及旅游服务业修建的人文景观和服务场所。行政事业用建筑物是指党政机关、社会团体和科、教、文、卫等单位使用的建筑物，军用建筑物和外国驻华机构用建筑物也属于此类。

2.建筑物按结构分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构。钢结构是指承重的主要构件是用钢材建造的。钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括框架结构、排架结构等。混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。包括砖混结构和砖木结构。砖混结构是以砖墙为承重墙，梁和柱是用钢筋混凝土建造的。砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

3.按房屋建筑高度分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑等。1～3层的建筑物称为低层建筑。4～6层的建筑物称为多层建筑。7 ～9层的建筑物称为中高层建筑。10层及10层以上的建筑物称为高层建筑。房屋檐高超过100米的建筑称为超高层建筑。

三、房地产的概念及特性

（一）房地产的概念

房地产也称为不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。定着物是指附着于土地，在与土地不分离的状态下才能使州的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使地价发生变化。

（二）房地产的种类

房地产可能仅仅指土地，也可能指建筑物，也可能指包括土地和建筑物的“房地合一”的房地产，在不同的场合，房地产的含义可能存在差异。因而，评估人员在评估实务中，一定要明确房地产的内涵，避免出现张冠李戴的情况。

（三）房地产的特性

1.位置固定性及区域性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。可以说，不存在完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等相同，但因土地位置的差异，也会造成价格的差异。同时，由于土地位置的固定性，房地产还具有区域性的特点。一座城市房地产的供给过剩并不能解决另一座城市供给不足的问题。房地产供求关系的地区差异又造成了区域之间房地产价格的差异性。

2.长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断地翻修和更新来延长它的使用寿命。但是，评估人员应注意，房地产的长期使用性受到了土地使用权出让年限的约束。

3.保值与增值性。在正常的市场条件下，从长期来看，土地的价值呈上升趋势。由于土地资源的稀缺性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段房地产的需求，导致房地产价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，也会导致土地增值。

4.投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的投资，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：首先，投资大量性，房地产的生产和经营管理要经过取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等，在这个过程中要投入大量的资金。其次，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不畅，容易造成长期的空置、积压。最后，自然灾害、战争、社会动荡等，也会对房地产的价值产生无法预见的影响。

5.政策限制性。房地产市场受国家和地区政策的影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

四、房地产评估的原则

所谓房地产评估，是评估人员为实现特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估算。房地产是资产的重要组成部分，所有资产评估经济技术原则也都适用于房地产评估，如预期收益原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则等。但房地产作为一类具体的资产，它又有自身的特性，也就有其需要强调的评估原则。在房地产评估中特别需要注意遵循合法性原则和最优利用方式原则。

（一）合法性原则

合法性原则，是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处置等为前提进行。

1.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件作为依据，包括《国有土地使用证》《房屋所有权证》《集体土地所有权证》《集体土地使用证》《土地他项权利证明书》《房屋他项权证》等。尤其是在产权不完整或受限制的房地产评估业务中，评估人员应谨慎从事，注意其产权的合法性问题。

2.在合法使用方面，应以政府有关房地产的法规和政策为依据，按合法使用进行评估。政府有关房地产的法规和政策比较多，如城市规划规定了土地用途、容积率、覆盖率、绿地率、建筑高度与建筑风格等。

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积之比。其计算公式为：

容积率是房地产评估中的一个很重要的指标，对于房地产开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。房地产项目的实际容积率不能超过城市规划的容积率。

覆盖率，也称为建筑密度，是指项目用地范围内所有建筑物的基底总面积与规划建设用地面积之比。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。其计算公式为：

覆盖率是反映建筑物占用地面积比例的一个概念，覆盖率大，住宅小区比较拥挤，覆盖率小，住宅小区比较空旷。房地产项目的实际覆盖率不能超过城市规划的覆盖率。

绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积的比率。房地产项目的实际绿地率不能低于城市规划的绿地率。

建筑高度是指地上建筑物可达到高度的最大限度。建筑物的实际高度应在城市规划限定的高度以下（含相等）。

房地产评估应在合法的前提下进行。例如，某宗土地城市规划限定为居住用地，即使该宗土地的坐落位置适合于商业用途，该宗土地也必须按照居住用地用途评估；再例如，某宗土地城市规划限定的容积率为4，评估这宗土地的价格时就必须以该宗土地的容积率不超过4为前提进行评估。

3.在合法处置方面，应以法律、法规、合同等规定或允许的处置方式合法处置房地产，例如法律、法规规定不能用于抵押的房地产就不能以抵押为目的进行评估。

（二）最优利用方式原则

土地及其建筑物可以有商业、住宅、工业等多种用途。但同一房地产在不同用途状况下，其收益并不相同。房地产权利人为了获得最大收益，总是希望房地产达到最优利用。所谓最优利用方式，是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，能使不动产产生最高价值的使用方式。具体表现在以获利最大的使用用途和使用强度作为房地产评估的前提和基础。房地产的最优利用必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。在评估房地产价值时，一方面考虑房地产现时的用途和利用方式，结合预期收益原则和合法性原则，同时考虑在何种情况下房地产才能达到最优利用，分析该房地产实现最优利用的途径，以最优利用所能带来的收益评估房地产的价值。

第二节　房地产价格及其影响因素

一、房地产价格的种类

房地产价格是一个很笼统的概念，它是构成房地产的各个组成部分，以及房地产不同权属等的价格总称。房地产价格有多种表现形式，可根据其权益和实物形态等加以分类。

（一）按照房地产权益不同划分，房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格

房地产发生交易行为时，针对的权益有所有权、使用权、抵押权、租赁权、典权等。针对的房地产权益不同，其价格就不同，如房地产所有权价格、房地产使用权价格、房地产抵押权价格、房地产租赁权价格等。

（二）按照房地产的实物形态划分，房地产价格可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格

土地价格是指单纯土地及附有建筑物的房地产所占用土地的价格。土地价格会因土地开发条件和土地开发程度不同，产生不同的价格，如生地价格、毛地价格和熟地价格等。土地价格按照形成机制不同分为一级市场地价和二级市场地价，一级市场地价是由政府制定的，包括基准地价、标定地价等；二级市场地价是由市场形成，一般称为土地交易价格。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，在正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。

建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。

房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。

（三）按照房地产价格的表示单位划分，房地产价格可划分为总价格、单位价格和楼面地价等

房地产总价格是指一宗房地产的整体价格。

房地产单位价格有三种情况，对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产而言，是指单位建筑面积的房地产价格。

房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格则一般不能反映房地产价格水平的高低。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到单位建筑面积上的土地价格。其计算公式如下：

房地产的价格还可以按照其他标准划分，例如按照房地产的交易方式，房地产价格可划分为拍卖价格、招标价格、协议价格等。

二、房地产价格的特征

（一）房地产价格是房地产权益的价格

作为不动产，房地产交易中转移的不是房地产的实物，而是房地产的权益。房地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不相同，评估人员必须对此进行仔细考虑。例如，划拨土地使用权价格是不包括土地出让金的土地使用权价格，而出让土地使用权价格是包括了土地出让金在内的土地使用权价格。

（二）房地产价格与用途相关

同样一宗房地产，在不同的用途下，产生的收益是不一样的，其价格应该有所区别。特别是土地，在不同的规划用途下，其使用价值是不一样的。例如，一宗土地如果合法地用于经营商业比用于建设住宅更有利，其价格必然由商业用途所决定。

（三）房地产价格容易受个别因素影响

由于房地产的个别性，没有两宗房地产条件完全一致。另外，在房地产价格形成机制中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因而，房地产的价格形成具有个别性的特征。在一般情况下，房地产交易价格容易受买卖双方的偏好、讨价还价的能力以及感情因素的影响。

三、房地产价格与房地产评估价值

房地产价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速地获得交易信息，买方能自由地在市场上选择其需要的房地产，卖方亦能自由地出售其房地产，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成房地产交易。房地产评估价值是评估人员对市场交易价格的模拟。它掺杂着评估人员的主观因素，同时房地产评估价值也不是一个事实，它只是评估人员对待估房地产正常价格的一种估计值。由于评估人员的经验、对房地产价格影响因素理解的不同，同一宗房地产可能得出不同的评估值。但在正常情况下，不论运用何种评估方法，其评估结果都不应有太大的差距。

四、影响房地产价格及评估价值的因素

影响房地产价格和评估价值的因素较多，通常包括一般因素、区域因素和个别闪素。

（一）一般因素

一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格及评估价值产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素等。

1.经济因素。从大的方面来看，一个国家或地区的经济发展水平是影响房地产价格和评估价值的最基本的因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格的形成产生影响。一般来说，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的国家和地区，房地产行业就比较繁荣，房地产价格和评估价值也就比较高。有关研究表明，房地产业的发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。房地产价格和评估价值的总水平与国家或地区经济发展状况呈正相关关系。

2.社会因素。社会因素对房地产价格和评估价值的影响主要是由人口因素、家庭结构、社会福利水平、社会治安状况等因素构成。

房地产需求的主体是人，因此人口的数量、密度和素质直接决定了对房地产的需求程度，人口因素与房地产价格和评估价值呈正相关关系。

家庭结构是指社会或某一地区家庭人口构成或平均人口数。在人口总数不变的条件下，家庭的小型化也会引起对房地产需求的增加，房地产的价格也就会上涨。

社会福利水平和治安状况，也是影响房地产价格和评估价值的因素。

3.行政因素。行政因素主要指影响房地产价格和评估价值的制度、政策、法规、行政措施等因素。行政因素包括土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制等。行政因素通过对社会、经济等行为加以规范来影响房地产价格。

（二）区域因素

区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格和评估价值水平产生影响的因素。这些因素具体表现为区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施完备程度等。这些因素一般都会对房地产价格形成正相关影响，但影响的程度与房地产的种类有关。例如，繁华程度对商业类房地产的价格和评估价值影响较大，而区域环境对住宅类房地产的价格和评估价值影响较大。

（三）个别因素

个别因素包括土地个别因素和建筑物个别因素。

1.土地的个别因素。也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格和评估价值产生影响的因素。包括区位、面积、宽度、深度、形状、地质、地势、地形、容积率、用途、土地使用年限等因素。

区位是影响地价的一个非常重要的因素。区位也叫宗地位置，有自然地理区位与经济地理区位之分。土地的自然地理区位是固定不变的。但是，其经济地理区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。当区位由劣变优时，地价将会上升；否则，地价将会下跌。

从土地利用的角度看，宗地面积必须适中，面积过大或过小都会影响土地的使用效果。宗地临街宽度过窄，临街深度过浅、过深，都不适合土地最佳利用，从而影响土地收益和地价水平。

具体宗地形状各异，有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳。

地质条件决定着土地的承载力，直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。地质条件对于高层建筑和工业用地的地价影响很大。地质条件与地价呈正相关关系。即地质条件越优地价越高。

地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系，一般来说，地势高的宗地比地势低的宗地地价高。

地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，略有坡度，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。

容积率也是影响土地价格和评估价值的重要因素之一。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价一般不呈线性关系。

土地的用途对地价影响也相当大，对于处于市区同一宗土地而言，商业用地、居住用地、工业用地的地价是递减的。

土地使用年限因素也对地价产生较大影响，在土地年收益不变的前提下，土地使用年限越长，地价越高。

2.建筑物的个别因素。影响建筑物价格和评估价值的个别因素主要包括面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、建筑物是否与周围环境相协调等。

建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重置成本也不同。建筑物的结构及使用的建筑材料的质量也对建筑物的重置成本有影响，从而影响其价格和评估价值。

建筑物的形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格和评估价值有很大的影响。

建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格和评估价值同样有很大影响。

建筑物与其周围环境相协调，是房地产最优利用的重要方面。建筑物不能与其周围环境相协调，其价格和评估价值就会降低。

第三节　市场法在房地产评估中的应用

市场法是房地产评估最直接、最有效的评估方法之一。房地产评估中的市场法包括市场售价类比法、基准地价修正系数法、市场租金倍数法和路线价估价法等。

一、市场售价类比法

（一）市场售价类比法的概念

市场售价类比法也称为市场比较法、交易案例比较法等，它是将待评估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较、对照，并根据已发生交易的类似房地产的交易价格，经过因素修正得出待评估房地产在评估基准日可能实现的合理价值的一种方法。市场售价类比法是当今国际上房地产评估中应用较为广泛的方法。

上述概念中，类似房地产（simi1ar property）是指与待评估房地产处在同一供需圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与待评估房地产相同或相近的房地产。同一供需圈（comparab1e search area）是指与评估对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

（二）市场售价类比法的适用范围

市场售价类比法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下，市场售价类比法得到广泛应用。在同一地区或同一供需圈内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易越多，市场售价类比法应用就越有效。而在下列情况下，市场售价类比法可能会难以适用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区。

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。

3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。

4.风景名胜区土地。

5.图书馆、体育馆、学校等公共设施。

（三）市场售价类比法的计算公式

市场售价类比法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素、个别因素等，通过对这些因素进行修正，从而得到待评估房地产在评估基准日的市场状况下的评估价值。其计算公式为：

（四）市场售价类比法的评估步骤

在运用市场售价类比法评估房地产价值时，通常要经过以下步骤：

1.广泛收集房地产交易资料。运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的房地产交易资料为基础和前提条件。评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注房地产市场变化，随时收集有关房地产交易实例。如果等到需要时才临时去找交易实例，往往因为时间紧迫，很难及时收集到足够的交易实例。收集的交易资料一般包括房地产的坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物结构、设备及装修情况、周围环境、市场状况等。对于收集的每一个交易实例中的每一项内容，评估人员都应及时查证，确保有关信息的真实准确。

2.选择可供比较的交易实例作为参照物。在进行一宗房地产价值评估时，需要针对被评估房地产的特点，从平时收集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为可供比较参照的交易实例，将其作为参照物。可比实例选择是否适当，直接影响到运用市场售价类比法评估结果的精度，因此对可比实例的选择应特别慎重。选择参照物应注意：①应是邻近地区或同一供需圈内的类似地区中的交易实例；②与待评估房地产属于同一类型，且用途相同；③参照的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；④交易日期与待评估房地产的评估基准日较接近，一般不超过一年；⑤与待评估房地产的区域特征、个别特征相近。

3.进行因素修正。因素修正包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正等。

（1）进行交易情况修正。交易情况修正，就是将交易中由于特殊情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

①利害关系人之间的交易。如亲友之间的交易、有利害关系的公司之间的交易、公司与本单位职工之间的交易，这种交易往往会以低于或高于市价的价格进行交易。

②急于出售或购买情况下的交易。

③受债权债务关系影响的交易。

④交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。

⑤交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易。

⑥相邻房地产的合并交易。

⑦特殊方式的交易。

⑧交易税费非正常负担的交易。例如，契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

⑨其他非正常的交易。例如拍卖、招标等。

当可供选择的交易实例较少，又确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正。通过交易情况修正，将参照物价格修正为正常交易情况下的价格。其计算公式为：

上式中分子取值为100，如果参照物交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100；反之，则大于100。

（2）进行交易日期修正。参照物的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能发生变化。因此需要根据房地产价格指数，将参照物在交易日的交易价格修正为评估基准日的房地产价格。这就是交易日期修正，也称期日修正。交易日期修正宜采用类似房地产的价格指数进行调整。在无类似房地产的价格指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。交易日期修正系数是待评估房地产评估基准日相对于参照物交易日的价格指数，一般用房地产价格指数来计算。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：

［例4-1］拟评估某房地产价值，现选取一可比房地产交易实例作为参照物，成交价格为2 000元/平方米，成交日期为2009年1月，假设2009年1月～2009年9月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，对该参照物进行交易日期修正后，试计算在评估基准日2009年9月该房地产的价格。

交易日期修正系数=（1+1%）8=1.0829

交易日期修正后的房地产价格=2 000×1.0829=2 165.80（元/平方米）

（3）进行区域因素修正。区域因素修正，是将参照物在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括繁华程度，交通便捷程度，环境，景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据评估对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将参照物与评估对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。主要有两种做法：一是直接比较法，即把待评估房地产区域因素具体化，并给出分值，将待评估房地产作为基准，将所选择的参照物的各因素与待评估房地产的各因素进行逐项比较、打分，求得各个参照物的区域因素值以及区域因素修正系数。二是间接比较法，即假想一块标准房地产，以其具体区域因素状况及其分值作为基准，将参照物及待评估房地产的具体区域因素均与标准房地产进行对比，对每个因素进行逐项打分，求得参照物和待评估房地产的区域因素值以及区域因素修正系数。

（4）进行个别因素修正。个别因素修正，是将参照物在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要包括面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、容积率、土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应根据评估对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将参照物与评估对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。其方法与区域因素修正相同。其计算公式为：

土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素，由于它们的重要性对评估值的影响程度较大，通常要单独进行修正。

①进行土地使用年限修正。我国实行有限年限的土地使用权有偿使用制度，土地使用年限的长短，将直接影响到土地总收益的多少。土地的年收益确定以后，土地的使用年限越长，土地的总收益就越多，土地的价格也会因此提高。通过对土地使用年限的修正，可以消除由于使用年限的不同而对房地产价格造成影响。土地使用年限修正计算公式为：

式中：r为折现率；n为评估对象的使用年限；N为参照物的使用年限。

［例4-2］拟评估某土地价值，若选择的参照物成交地价为2 000元/平方米，参照物的土地使用年限为40年，而待评估宗地的土地使用年限为50年，若折现率为10%，计算使用年限修正系数和修正后的地价。

使用年限修正后的地价=2 000×1.0139=2 027.80（元/平方米）

②容积率修正。容积率与地价并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正计算公式为：

［例4-3］某城市某用途土地的容积率修正系数见表4-1。

表4-1　　容积率修正系数表

如果参照物地价每平方米为1 000元，容积率为2.1，待评估宗地规划的容积率为1.7，计算容积率修正系数和修正后的地价。

容积率修正系数=1.6÷1.9=0.8421

经容积率修正后的地价=1 000×0.8421=842.10（元/平方米）

按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的规定，每项修正对参照物交易价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

4.确定待评估房地产的评估价值。对若干个参照物的交易价格经过上述的交易情况修正、交易日期修正、个别因素修正后，就可得到在评估基准日待评估房地产的若干个初步价格，这若干个价格可能不完全一致，而被评估房地产的评估价值却只能是一个。从以上若干个初步价格中求取待评估房地产最终价格时可采用统计学方法，例如简单算术平均数法、加权平均数法、众数法、中位数法等，从而计算出待评估房地产的评估价值。

［例4-4］市场售价类比法应用举例。

（1）评估对象概况。待评估宗地为城市规划中属于住宅区的一块空地，面积3 500平方米，形状为长方形。

（2）评估要求。评估该地块在2009年10月份的市场价值。

（3）选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场售价类比法。

（4）收集有关的评估资料。评估人员收集了待评估土地的资料和交易实例的资料，选择4个交易实例作为参照物。待评估土地和参照物的具体情况见表4-2。

表4-2　　参照物和待评估土地情况表

（5）进行因素修正。计算过程为：

①进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常交易，不需要进行交易情况修正；交易实例B比正常交易价低2%；交易实例C比正常交易价低3%。则交易实例A、B、C、D的交易情况修正系数分别为100/100、100/98、100/97、100/100。

②进行交易日期修正。根据评估人员调查，2008年10月～2009年10月土地价格每月均比上月上涨2%，则各交易实例的交易日期修正系数为：

交易实例A交易日期修正系数=（1+2%）6=1.1262

交易实例B交易日期修正系数=（1+2%）7=1.1487

交易实例C交易日期修正系数=（1+2%）12=1.2682

交易实例D交易日期修正系数=（1+2%）10=1.2190

③进行区域因素修正。交易实例A与待评估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况见表4-3。本次评估设定待评估地块的区域因素值为100，则根据表4-3中各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88分，交易实例C所属地区为108分，交易实例D所属地区为100分。则交易实例A、B、C、D的区域因素修正系数分别为100/100、100/88、100/108、100/100。

表4-3　区域因素比较表

④进行个别因素修正。经比较分析，待评估土地面积较大，有利于充分利用，同时环境也较好，评估人员判定比各交易实例土地价格高2%。

土地使用年限的修正，交易实例B、D与待评估土地的剩余使用年限相同，无需修正；交易实例A、C需进行使用年限因素修正，如折现率为10%，则修正系数为：

实例A、C使用年限修正系数=（P/A，10%，50）÷（P/A，10%，55）

　　　　　　　　　　　　=9.148÷9.9471

　　　　　　　　　　　　=0.9968

（6）计算待评估土地的初步价格。具体计算如下：

（7）确定最终评估结果。经分析判断，根据四个参照物计算的结果比较接近，取其算术平均值作为评估结果。

待评估土地单价=（996.19+1114.07+1 052.37+1 044.44）÷4

　　　　　　　=1 051.77（元/平方米）

待评估土地总价=3 500×1 051.77

　　　　　　　=3 681 195（元）

二、基准地价修正系数法

（一）基准地价的含义

基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。从其定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是特定区域的平均价格。基准地价测算主要采用下列方法进行：依据土地使用权出让、转让、出租和房屋出租、买卖等资料，分别采用多种方法测算样点地价，对样点地价经过年限、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。

基准地价一般由三个部分组成：①土地出让金，是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。②基础设施配套费，是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预计投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、资源费（自来水、污水处理、供热、供气建设费）、小区建设配套费等。③土地开发及其他费用，包括平整土地费、征地拆迁费等。目前，许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完全一致。

（二）基准地价修正系数法的含义

基准地价修正系数法也称为基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日评估价值的方法。在我国许多城市，尤其是房地产市场不太发达的城市，基准地价修正系数法是土地使用权评估中较常采用的方法。

基准地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物，并对被评估宗地出让年限、个别因素、市场转让因素等进行系数修正，从而求得待评估宗地市场价值的一种方法。基准地价修正系数法实质上是市场法中的一种具体方法。

（三）基准地价修正系数法的适用范围

1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应的修正系数表。

2.基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价的评估，因此，可快速方便地进行大面积的、数量众多的土地价值评估。

3.基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因而，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。

（四）基准地价修正系数法的基本计算公式

具体应用时，如果还有其他因素需要修正，可增加修正系数。

（五）基准地价修正系数法估价的步骤

1.收集有关资料。在应用该方法时，关键是要获取当地政府最新制定的关于基准地价的文件和有关资料。具体包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，这是应用基准地价修正系数法的前提。

2.确定被评估宗地个别因素修正系数。根据基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，以及被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项目。根据每个因素的指标值，查对相应用途土地的基准地价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况，按优劣状况再查对基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的个别因素都同样处理，即得到宗地的个别因素修正系数。

3.确定被估宗地使用年限修正系数。基准地价对应的使用年限，是各种用途土地使用权的最高出让年限，例如居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。而具体宗地的使用年限可能各不相同，因此必须进行年限修正。土地使用年限修正系数计算公式为：

式小：r为折现率；

　　　n为实际出让或转让年限；

　　　N为最高出让年限。

4.确定交易时间修正系数。基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随着时间的推移，地价水平会有所变化，因而必须进行交易时间修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。交易时间修正一般可以根据地价指数计算。

5.确定容积率修正系数。容积率是影响地价的一个非常重要的参数。基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，并且在同一个级别区域内，各宗地的容积率的差异甚至很大。必须将区域平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。当被评估宗地的容积率与基准地价的容积率存在差异时，就必须进行容积率修正。

6.确定待评估宗地地价。上述各修正系数确定后，待评估宗地地价计算公式为：

［例4-5］某待评估宗地面积为500平方米，土地用途为商业用地，容积率为6，土地使用权年限为30年，为确定该宗地在2009年的出让底价，评估师决定采用基准地价修正系数法。经调查，该城市土地管理部门在2005年制定基准地价，几年来未进行修订，评估师了解到该城市商业用地的基准地价为2 000元/平方米，容积率平均为5，确定基准地价时采用的土地使用年限为40年，2005年和2009年商业用地的价格指数分别为120%和150%，其他方面无差异，如果折现率为10%，另外根据容积率系数表查出，当容积率为5时，容积率修正系数为3.5；容积率为6时，容积率修正系数为4。采用基准地价修正系数法计算该宗地的评估值。

交易时间修正系数=150%÷120%=1.25

容积率修正系数=4÷3.5=1.1429

待评估宗地单价=2 000×0.9640×1.25×1.1429=2 754.39（元/平方米）

待评估宗地总价=500×2 754.39=1 377 195（元）

三、市场租金倍数法

市场租金倍数法是将评估对象一年的收益（通常为第一年的正常租金）乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种方法。

市场租金倍数是用与评估对象相关的房地产（参照物）的市场价格除以相关口径的收益（租金）所得的倍数。市场租金倍数会因参照物相关收益计算口径的不同而有多种，如毛租金倍数、净租金倍数等。

在具体运用市场租金倍数法时，对同一评估对象可按不同口径的租金计算的租金倍数，乘以评估对象相应口径的年租金，得到评估对象的一组初步评估价值，最后确定房地产最终评估价值。

［例4-6］待评估房地产为某公寓，面积为2 000平方米，每平方米年租金为190元，评估人员在房地产市场上收集到了4个与待评估房地产类似的交易实例，见表4-4。计算该待评估房地产评估价值。

表4-4　　交易实例售价与租金情况表

交易实例A市场租金倍数=2 000÷200=10

交易实例B市场租金倍数=1 600÷180=8.89

交易实例C市场租金倍数=2 400÷220=10.91

交易实例D市场租金倍数=1 800÷170=10.59

经分析，交易实例B市场租金倍数8.89明显偏低，故交易实例B不作为参照物。

待评估房地产市场租金倍数=（10+10.91+10.59）÷3=10.50

待评估房地产单价=190×10.50=1 995（元/平方米）

待评估房地产总价=2 000×1 995=3 990 000（元）。

四、路线价估价法

（一）路线价估价法的含义

路线价估价法，也称为路线价法，是指对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。这种方法能对大量土地迅速进行评估，足评估大量土地的一种常用方法。

（二）路线价估价法的基本思路

路线价估价法的基本思路是，城市内各宗土地的价值随其与街道的距离（临街深度）的增加而递减，在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价、深度指数及各种修正系数合理与否，是采用路线价估价法的关键。

（三）路线价估价法的计算公式

路线价估价法的计算公式有不同的表现形式，常用的计算公式为：

如果待评估宗地条件比较特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

（四）路线价估价法的适用范围

路线价估价法对于城市土地价格评估具有普遍适用性，特别适用于土地课税、征地拆迁等需要在较大范围内对大量土地进行评估的场合。路线价估价法运用是否得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率表。路线价估价法具有公平合理、简便易行的特点，被英国、美国、日本及中国台湾等许多国家和地区所采用。但此方法在我国目前的土地估价中还不具备使用的基本条件。

（五）路线价估价法的基本步骤

路线价估价法的基本步骤如下：

1.划分路线价区段。一个路线价区段是指具有同一路线价的区段。地价相近、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。原则上一条街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与另一侧有显著差异，则该街道两侧可划分为两个不同的路线价区段。繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区位差异较小，住宅区的路线价区段较长，甚至几个街道路线价区段都相同。路线价区段划分完毕，对每一路线价区段求取该路线价区段内标准宗地的平均地价，附设于该路线价区段上。

2.设定标准深度。标准深度，是指标准宗地的临街深度。超过标准深度以后的地块称为里地。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地临街深度的众数。

3.确定路线价。路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地块作为样本，采用市场售价类比法、收益法等具体评估方法，分别求出各样本的单位地价，并把各样本的单位地价进行算术平均（或取众数），最终得出路线价。

4.制定深度指数表和其他修正率表。深度指数又称为深度百分率，是地价随临街深度的变化而变化的程度。深度指数表是将土地随临街深度的不同而引起价格相对变化的关系编成的表格。深度指数表的制作是路线价法的难点和关键，制作深度指数表的原则是，地块的各部分价格随临街的深度而有递减的趋势，即深度越深，接近性越差，价格就越低。此外，根据其他因素，如角地、形状、宽窄等的影响，还应编制其他条件修正系数表。

5.计算待评估宗地的价值。依据路线价和深度指数表及其他条件修正率表，运用路线价估价法计算公式，则可以计算出待估宗地价值。

［例4-7］某路线价区段，标准深度为18米，超过标准深度18米以后的地块为里地。路线价为2 000元/平方米，待评估临街宗地情况见图4-1，深度指数表见表4-5，假设各宗地的宽度均为20米，则各宗地的评估值为：

图4-1　待评估各宗地情况图

表4-5　　临街深度指数表

（1）宗地A为临街地，临街深度20米，查深度指数表，得18米以内的深度指数为100%，18米以上的深度指数为40%，则：

待估宗地A的评估价值=2 000×100%×（20×18）+2 000×40%×（20×2）

　　　　　　　　　=720 000+32 000

　　　　　　　　　=752 000（元）

（2）宗地B为临街地，临街深度17.5米，查深度指数表得其深度指数为100%，则：

待估宗地B的评估价值=2 000×100%×（20×17.5）

　　　　　　　　　=700 000（元）

（3）宗地C为临街地，临街深度3米，查深度指数表得其深度指数为130%，则：

待估宗地C的评估价值=2 000×130%×（20×3）

　　　　　　　　　=156 000（元）

（4）宗地D为临街地，临街深度9米，查深度指数表得其深度指数为120%，则：

待估宗地D的评估价值=2 000×120%×（20×9）

　　　　　　　　　　=432 000（元）

（5）宗地E为临街地，临街深度13.5米，查深度指数表得其深度指数为110%，则：

待估宗地E的评估价值=2 000×110%×（20×13.5）

　　　　　　　　　=594 000（元）

第四节　收益法在房地产评估中的应用

收益法又称为收入资本化法、收益还原法，该方法被广泛地运用于收益性房地产价值的评估，在我国资产评估行业中，收益法也是房地产评估常用的评估方法之一。

一、收益法评估房地产的适用范围

运用收益法评估房地产的基本前提是，被评估房地产能够在未来的时间内形成收益。房地产所有者可以凭借对房地产的所有权和控制权合法地取得这些现金流和收益。对于房地产的购买者和潜在的投资者来说，购买和投资房地产的主要目的是取得房地产所能带来的收益。因而，收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。

二、收益法评估房地产的基本步骤

收益法评估房地产的基本步骤包括：

1.收集相关房地产收益和费用的资料。

2.估算房地产正常收益和正常费用。

3.估算房地产净收益。

4.估算房地产收益年限。

5.估算并选择适当的折现率或资本化率。

6.选用适当的具体评估技术和方法估算房地产评估价值。

在这里，房地产的正常收益、正常费用和净收益均以年度计算。

三、估算房地产净收益

1.房地产净收益。房地产净收益有房地产实际净收益和房地产客观净收益之分。房地产实际净收益是在现行条件下待评估房地产实际取得的净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如，房地产目前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同房地产进行转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值等。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，得到在正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最优利用方式下的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。在评估界，把这个净收益称为房地产客观净收益。只有客观净收益才能作为评估的依据。房地产客观净收益由房地产客观总收益扣除房地产客观总费用求得。

2.房地产客观总收益。房地产总收益是指被评估房地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态，是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。评估人员在确定收益值时，需要做好以下三个方面的工作：一是需要以类似房地产的收益作比较；二是需要对市场趋势作出恰当的预测；三是必须考虑收益的风险性和可实现性。

3.房地产客观总费用。房地产总费用是指为取得总收益所必需发生的各项支出，如管理费、维修费、保险费、税金等。用来求取房地产净收益的房地产总费用不包含折旧费。房地产总费用也应该是客观费用。房地产的实际费用支出，有些是正常支出，有些是非正常支出，评估人员要认真分析，剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为房地产客观总费用。

4.不同类型房地产净收益的估算。收益型房地产类型较多，其净收益估算过程也比较复杂，一般常见的收益型房地产净收益估算过程如下：

（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等。计算公式为：

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。有效毛租金计算公式为：

维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金含义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（2）直接经营型房地产，通常是指房地产所有者同时又是经营者，房地产的租金与房地产经营者的利润没有分开。直接经营型房地产的净收益实际上就是该房地产的租金。应根据该房地产的经营资料计算净收益。

式中，经营利润是指通过经营活动实现的利润。

（3）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

5.房地产正常收益流的判断。房地产收益因评估对象的差异，现在和未来的变动及获得收益的时间等方面的不同，其未来收益流的类型可能会有所不同。评估人员应根据房地产未来收益流的具体类型选择恰当的评估模型进行评估。一般来说，房地产未来收益流的类型大致有以下几种：

（1）固定租金型。

（2）等差数列型。

（3）递增递减型。

（4）其他有规则变化的情形。

四、估算房地产收益年限

1.单独的土地或建筑物的收益年限，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。

2.土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限，一般应以土地使用权年限为准，包括建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况。当建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，一般将房地产收益年限分两段处理，第一段以建筑物的经济寿命为界估算房地产价值；第二段将土地使用权年限超出建筑物经济寿命的时间，作为计算土地剩余使用权价值的年限，并把此价值加到第一段的房地产评估价值中。

评估人员在估算房地产收益年限时，要依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》以及相关法律法规的规定进行估算，例如，《中华人民共和国物权法》中第149条规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”如果评估人员对特定的房地产收益年限无法恰当判断时，应向熟悉房地产法律法规的律师咨询。

五、估算房地产折现率或资本化率

在房地产评估中，折现率或资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值最关键的因素。评估价值对折现率这个参数最为敏感，折现率的微小变动，都会使评估价值发生显著改变。确定折现率是一项复杂的、精确度要求高的工作，评估人员必须具有较高的评估水平和丰富的评估工作经验。

（一）房地产折现率或资本化率的实质

房地产折现率或资本化率在一定程度上反映了期望投资收益率，其大小同投资风险的大小呈正相关的关系。投资风险越大，期望投资收益率越高；投资风险越小，期望投资收益率越低。处于不同用途、不同区位、不同交易时间的房地产，投资风险也各不相同，因此，房地产评估中，折现率或资本化率也各不相同。

（二）房地产折现率或资本化率的种类

在房地产评估中，折现率或资本化率主要有以下几种：

1.土地折现率或资本化率。土地折现率或资本化率用于评估土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身所产生的净收益，把房地产整体净收益中的建筑物净收益排除在外。

2.建筑物折现率或资本化率。建筑物折现率或资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体净收益中的土地净收益排除在外。

3.房地产综合折现率或资本化率。房地产综合折现率或资本化率用于评估“房地合一”的房地产的价值，是将土地和附着于其之上的建筑物看作一个整体评估时所采用的折现率或资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。综合折现率或资本化率与建筑物折现率或资本化率、土地折现率或资本化率的关系，可用公式表示如下：

式中：r为综合折现率或资本化率；

　　　r1为土地折现率或资本化率；

　　　r2为建筑物折现率或资本化率；

　　　x为土地价值占房地产价值的比例；

　　　y为建筑物价值占房地产价值的比例；

　　　L为土地价值；

　　　B为建筑物价值。

（三）估算房地产折现率或资本化率的方法

1.市场租价比法。评估人员搜集市场上近期交易的与被评估房地产相同或相似的房地产的正常租金以及交易价格等资料，将参照物实际租金与市场价格相比求出一组市场租价比，这个租价比就是该房地产的收益率，将参照物的租价比平均计算可得出折现率或资本化率。这种方法运用的基础是房地产的替代性。选取的交易实例均来自市场，计算出来的折现率或资本化率基本上能够反映投资于该房地产的利润率。这种方法要求房地产市场发育比较充分、交易实例比较多。评估人员必须拥有充足的资料，并尽可能采用与被评估房地产情况接近的交易实例作为参照物。

［例4-8］依［例4-6］，在房地产市场中收集到4个与待评估房地产类似的交易实例，见表4-4（假设交易价格为无限年期的价格）。则各交易实例的收益率为：

交易实例A收益率=200÷2 000×100%=10%

交易实例B收益率=180÷1 600×100%=11.25%

交易实例C收益率=220÷2 400×100%=9.17%

交易实例D收益率=170÷800×100%=9.44%

经分析，交易实例B收益率11.25%明显偏高，故交易实例B不作为参照物。待评估房地产采用收益法评估时所采用的资本化率就按照交易实例A、C、D收益率的算术平均数确定。

资本化率=（10%+9.17%+9.44%）÷3=9.54%

2.安全利率加风险调整值法。该思路的计算公式为：

用该方法估算折现率或资本化率，一般通过以下三个步骤进行：

首先，选择市场上的无风险投资的收益率作为安全利率，通常选择中长期国债的利率作为安全利率。

然后，根据影响被评估房地产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定—个调整值。

最后，在安全利率基础上加风险调整值，即为房地产的折现率或资本化率。

该方法也可以进一步细化，将房地产的风险分为低、中、高、投机等4种情况。在求得了低风险水平下的折现率或资本化率后，可以同时确定其他风险水平下的折现率或资本化率，见表4-6。

表4-6　　不同风险水平下的土地、建筑物折现率或资本化率表

安全利率加风险调整值法简便易行，对市场交易资料要求不高，应用比较广泛。但是风险调整值的确定主观性较强，不容易掌握。

3.各种投资及其风险水平、收益率排序插入法。评估人员收集市场上各种类型的投资及其收益率资料，按收益率的大小从低到高排列，制成图表，评估人员根据经验估计被评估房地产的投资风险水平，并将它插入其中，最后确定折现率或资本化率的大小。在该方法中，评估人员要收集包括国债、银行存款、公司债券、保险、股票等各种类型的投资活动的风险水平和收益率资料，制作投资活动风险水平与收益率关系图，见图4-2。

图4-2　投资活动风险与收益率关系图

4.加权平均资金成本法。加权平均资金成本法，是按照借入资金与自有资金在房地产投资中的比重，将借入资金成本与自有资金成本进行加权平均，计算得出折现率或资本化率的方法。其计算公式为：

式中：R为综合折现率或资本化率；

　　　G为借入资金占房地产投资（价值）的比重；

　　　rg为借入资金成本；

　　　re为自有资金成本。

六、估算房地产评估价值

运用收益法，只要待评估对象具有连续的、可预测的净收益，就可以评估其价值。计算公式为：

式中：A为房地产年净收益；

　　　r为房地产折现率；

　　　n为房地产使用年限。

在具体应用收益法评估房地产价值时，评估人员应根据该项房地产收益流的状况，恰当选择评估计算公式。

［例4-9］有一宗土地，出让年限为50年，折现率为10%，预计该土地开发后，未来5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元和20万元，从第6年开始净收益大约可以稳定在20万元左右，计算该宗土地的评估价值。

（P/A，10%，45）=9.8628

七、房地产评估中的残余估价法

（一）残余估价法的概念

残余估价法是根据资产评估中的贡献原理，认为房地产的整体收益是由房地产的各个组成部分（土地、建筑物等）对房地产整体的贡献产生的。通过从房地产总收益中扣除属于土地的局部收益，得到建筑物收益，再对建筑物的收益进行折现或资本化，得到建筑物的评估价值；或者从房地产总收益中扣除建筑物的局部收益，得到土地的收益，再对土地的收益进行折现或资本化处理，得到土地评估价值的方法。残余估价法是收益法中的一种具体方法。

（二）残余估价法的适用前提

1.房地产整体收益能够估算。

2.能够用收益法以外的方法和技术估算出土地或建筑物的价值。

3.土地和建筑物的局部折现率或资本化率能够得到。

（三）残余估价法的适用范围

1.存在大量商业房屋出租（房地合一状态），但难以运用市场法和收益法评估的商业用地的价值评估。

2.附有旧建筑物的土地的价值评估。

3.检验建筑物相对于土地在使用强度及其价值构成方面是否合理的建筑物的价值评估。

4.估算建筑物贬值程度时的建筑物的价值评估。

（四）残余估价法在房地产评估中的应用

1.由房地产收益估算土地评估价值。计算公式为：

公式（4- 31）和（4- 33）适用于使用年限为无限年的情况；公式（4-32）和（4-34）适用于使用年限为有限年的情况。

2.由房地产收益估算建筑物价值。计算公式为：

公式（4-36）适用于使用年限为无限年的情况；公式（4- 37）适用于使用年限为有限年的情况。

（五）残余估价法应用举例

［例4-10］有一平房住宅，其宅基地面积为150平方米，房屋的建筑结构为砖混结构，建筑面积80平方米，如果将此房屋出租，月租金为1 600元，每年相关出租税费为4 080元，如果土地资本化率为8%，建筑物折现率为10%，运用市场售价类比法求得土地的单价为800元/平方米，若土地使用年限为无限，房屋的剩余使用年限为50年，计算该建筑物的评估价值。

房地产年净收益=1 600×12-4 080=15 120（元）

土地年净收益=150×800×8%=9 600（元）

建筑物年净收益=15 120-9 600=5 520（元）

建筑物评估价值=5 520×（P/A，10%，50）

　　　　　　　=5 520×9.9148

　　　　　　　=54 729.70（元）

建筑物单价=54 729.70÷80=684.12（元/平方米）

［例4-11］某房地产开发公司于2004年9月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2006年9月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，当时造价为每平方米2 000元，经济耐用年限为55年。目前，该类建筑物重置成本为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为1 000平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金水平一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置成本的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑物重置成本的0.2%，土地折现率为8%，建筑物折现率为10%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。计算该宗土地2009年9月的土地使用权评估价值。

（1）选择评估方法。该宗房地产有稳定的经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算房地产总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=1 000×50×12×（1-10%）=540 000（元）

（3）计算房地产总费用。

①年管理费=540000×3.5%=18 900（元）

②年维修费=1 000×2 500×1.5%=37 500（元）

③年税金=1 000×20=20 000（元）

④年保险费=1 000×2 500X0.2%=5 000（元）

年总费用=①+②+③+④

　　　　=18 900+37 500+20 000+5 000

　　　　=81 400（元）

（4）计算房地产净收益。

年净收益=年总收益-年总费用

　　　　=540 000-81 400

　　　　=458 600（元）

（5）计算建筑物净收益。

①计算建筑物成新率。在本例中，土地使用年限短于建筑物耐用年限，土地使用权出让年限届满时，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样建筑物的使用年限为48年（即50年- 2年）。评估基准日后建筑物尚可使用年限为45年（即48年-3年）

建筑物成新率=45÷48×100%=93.75%

②计算建筑物价值。

建筑物价值=建筑物重置成本×成新率

　　　　　=1 000×2 500×93.75%

　　　　　=2 343 750（元）

③计算建筑物净收益（建筑物收益年限为45年）。（A/P，10%，45）=0.1014

建筑物年净收益=建筑物价值×（A/P，10%，45）

　　　　　　　=2 343 750×0.1014

　　　　　　　=237 656.25（元）

（6）计算土地净收益。

土地年净收益=房地产年净收益-建筑物年净收益

　　　　　　=458 600-237 656.25

　　　　　　=220 943.75（元）

（7）计算土地使用权评估价值。

土地使用权在2009年9月的剩余使用年限为45年（50年-5年）。

（P/A，8%，45）=12.1084

土地使用权评估价值=220 943.75×（P/A，8%，45）

　　　　　　　　　=220 943.75×12.1084

　　　　　　　　　=2 675 275.30（元）

土地单价=2 675 275.30÷500=5 350.55（元/平方米）

（8）评估结果。本宗土地使用权在2009年9月的评估价值为2 675 275.30元，单价为每平方米5 350.55元。

第五节　剩余法在房地产评估中的应用

一、剩余法的概念及基本思路

剩余法又称为假设开发法、倒算法或预期开发法，是指将被评估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值估算被评估房地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用较为广泛。

剩余法的基本思路是，开发商欲投资开发一块土地，首先要研究这块土地的内外部条件，开发商会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地率、建筑高度、建筑风格、朝向等，以及有关法律法规的限制，进行最有效利用的设计，包括使用用途和使用强度，使该块土地达到最佳使用状态。然后再根据当前的房地产市场状况，考虑到未来房地产的需求量和价格走势，预测建造完成后房地产的售价，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、利息、正常利润等。这样，开发商就可确定为取得这块土地所可能支付的最高价格。也就是说，这个最高价格等于开发完成后的房地产价值减去开发建设费、投资利息、正常利润和相关税费后的余额。

二、剩余法的适用范围

剩余法的适用范围如下：

1.待开发土地的评估。包括将未开发的生地开发成熟地以及在生地或熟地上开发建造建筑物然后出售出租的情况。

2.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费用。

三、剩余法的计算公式

剩余法的计算公式表现形式较多，其基本公式为：

楼价是土地开发建设后的房、地混合价，包括售楼价和租楼价。

建筑费是为开发建设待评估土地所支付的建筑安装费用。

专业费是为开发建设待评估土地所需要支付的测量、设计、工程预算编制等专业技术费用。

利息是指全部预付资金的资金成本，全部预付资金包括地价、建筑费、专业费。

利润是指开发商投资后获得的正常投资利润。

税费包括两个内容，一是土地开发产品的租售费用；二是开发建设过程中以及完成后应缴的各种税费，如土地使用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

四、剩余法的估价步骤

剩余法估价的步骤为：调查土地的基本情况，确定被评估土地的最佳开发利用方式，预测土地开发完成后的收益，测算开发总投资，测算开发利润，测算投资利息和税费，估算待开发土地的评估价值。

（一）调查待评估土地的基本情况

1.调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置，以及周围的土地条件和利用现状。

2.调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况、生活设施状况和公用设施状况等。

3.调查土地的限制条件，如土地政策的限制及城市规划、土地利用规划的制约等。

4.调查土地利用要求，掌握城市规划对该宗土地的规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度的限制等。

5.调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权等。

（二）选择最佳的开发利用方式

选择待评估土地最佳的开发利用方式，包括确定土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑样式等。这些内容的确定都要在城市规划及法律法规等所允许的范围内进行。在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，要考虑这种用途的现实社会需求程度和未来的变化趋势。

（三）估计建设期

建设期包括整个土地开发过程周期，以及在土地开发过程的各个不同时期的各项费用投入时间。估计建设期的目的是评估人员需要估算资金的时间价值。建设期可根据其他相同类型、同等规模的建筑物已有的正常建设期来估计确定。

（四）预测土地开发完成后的楼价

对开发完成后的楼价，可通过下列两个途径获得：

1.对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法确定开发完成后的楼价。

2.对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后楼价的确定，先要确定所开发房地产出租的净收益，再将出租净收益折现后确定楼价。

（五）估算各项成本费用

1.估算建筑费。建筑费（包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等）可采用比较法和重置核算法确定，既可以通过当地同类建筑物当前平均的建造费用来测算，也可以通过建筑工程概预算的方法来估算。

2.估算专业费。专业费一般按照建筑费的一定比率估算。计算公式如下：

3.估算预付资金利息。房地产开发的预付资金包括地价款、建筑费、专业费和其他不可预见费用等，由于其投入的时间不同，在确定利息金额时，必须根据地价款、建筑费、专业费等的投入金额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如，预付地价款的利息金额应以全部预付的价款按整个建设期计算；建筑费、专业费假设在建设期内均匀投入，则利息以全部建筑费和专业费为基数，按建设期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。

4.估算相关税费。具体包括估算税金和开发完成后的租售费用。

（1）税金。税金主要是指建成后房地产销售的营业税、印花税、契税等，应根据当地政府的税收政策估算，一般以建成后楼价的一定比例计算。

（2）估算开发完成后的租售费用。租售费用主要指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以楼价或租金的一定比例计算。

（六）估算开发商的合理利润

开发商的合理利润一般以楼价或预付资金的一定比例计算，一般有两种计算方法：其一是以地价、建筑费和专业费作为基数，乘以行业平均投资利润率确定合理利润。二是根据房地产开发完成后的预计楼价乘以行业平均销售利润率确定合理利润。

（七）估算待估土地评估价值

将上述计算的数据带入公式，可得出土地的评估价值。

五、剩余法应用举例

［例4-12］待评估土地资料如下：

1.待评估土地概况。待评估土地为一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地规划用途为商住混合，土地面积为1 000平方米，土地形状规则，允许建筑容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年，土地出让时间为2009年10 月15日。

2.评估要求。评估该土地在2009年10月15日的市场价值。

3.估价过程。

（1）确定评估方法。该土地为待开发建设土地，可采用剩余法进行评估。

（2）选择最佳开发方式。根据规划要求和市场调查，该土地最佳开发方式为建造商住混合楼。该建筑物为框架结构，共14层，总建筑面积7 000平方米，每层500平方米，其中1～2层为商业用房，共1 000平方米，3～14层为住宅，共6 000平方米。

（3）预计建设期。预计建设期为2年，2011年10月完工。

（4）预计售楼价。预计该楼完工后，其中的商业部分即可全部售出，住宅部分的80%在完工时售出，另外的20%在半年后售出。预计当时售价，商业部分4 000元/平方米，住宅部分2 500元/平方米，折现率10%，楼价计算如下：

（5）估算建筑费和专业费。总建筑费为600万元，专业费为总建筑费的6%，在未来的2年内，第1年投入60%的建筑费及相应的专业费，第2年投入40%的建筑费及相应的专业费，若折现率10%，建筑费和专业费计算如下：

专业费=5 512 747×6%=330 765（元）

由于在估算楼价、建筑费、专业费时，已经考虑了资金的时间价值，因此不必再单独计算利息。

（6）估算利润和税费。投资利润率为20%，税费为楼价的4%，利润和税费计算如下：

利润=（地价+建筑费+专业费）×20%

　　=地价×20%+（5 512 747+330 765）×20%

　　=地价×20%+1 168 702

税费=15 587 097×4%=623 484（元）

（7）求取地价。

地价=15 587 097-5 512 747-330 765-623 484-地价×20%-1 168 702

待评估土地评估价值=7 951 399÷1.2=6 626 166（元）

单位地价=6 626 166÷1 000=6 626（元/平方米）

［例4-13］有一宗“七通一平”的待开发建设用地，土地面积为3 000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为4 000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即全部售出，预计售价为10 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的总地价、单位地价和楼面地价。

（1）确定评估方法。该土地为待开发建设土地，同时已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用剩余法进行评估。

（2）估算楼价。

楼价=3 000×3×10 000=90 000 000（元）

（3）估算建筑费和专业费。

建筑费=3 000×3×4 000=36 000 000（元）

专业费=36 000 000×10%=3 600 000（元）

（4）估算销售费用和税费。

销售费用=90 000 000×2.5%=2 250 000（元）

销售税费=90 000 000×6.5%=5 850 000（元）

（5）估算利息。

利息=地价×［（1+6%）2-1）+（36 000 000+3 600 000）×［（1+6%）-1］

　　=0.1236×地价+2 376 000

（6）估算利润 。

利润=（地价+建筑费+专业费+利息）×10%

　　

　　=（地价+36 000 000+3 600 000+0.1236×地价+2 376 000）×10%　　=0.11236×地价+4 197 600

（7）求取地价。

地价=90 000 000-36 000 000-3 600 000-2 250 000-5 850 000-（0.1236×地价+2 376 000）-（0.11236×地价+4 197 600）

地价=35 726 400÷1.23596=28 905 790（元）

（8）评估结果。

总地价=28 905 790（元）

单位地价=28 905 790÷3 000=9 635（元/平方米）

楼面地价=9 635÷3=3 212（元/平方米）

第六节　成本法在房地产评估中的应用

一、成本法的思路

成本法是依据开发建设被评估房地产所耗费的各项费用，以及合理的利息、利润、税费等来确定房地产评估价值的方法。成本法是房地产评估的基本方法之一。成本法是以假设重新复制被评估房地产所需要的成本为依据来评估房地产价值，即以重置一宗与被评估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为基础，再加上一定的利润和应缴纳的税金来确定被评估房地产价值。

二、成本法的适用范围

成本法主要适用于下列房地产的估价：

1.房地产市场狭小、成交实例较少，难以采用市场法评估的房地产。

2.开发后供公益事业使用的房地产。这类房地产没有收益，不能采用收益法评估。如政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等。

3.新近开发的房地产。

4.具有特殊用途，缺乏比较实例的房地产，如工业用房地产等。

评估人员需要注意，土地的价格取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。所以，在评估实务中，评估人员必须分析采用成本法评估土地价值的恰当性。

三、成本法的公式

在房地产评估中，成本法的公式一般表达为：

由于建筑物与其所依附的土地具有不同的自然特性及经济特性，因此，建筑物价值评估与土地使用权价值评估的成本法计算公式并不相同。

四、成本法在土地使用权价值评估中的应用

（一）采用成本法评估土地使用权价值的计算公式

采用成本法评估土地使用权价值的基本计算公式为：

（二）采用成本法评估土地使用权价值的程序

采用成本法评估土地使用权价值的程序如下：

1.计算待开发土地取得费。土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为以下两种情况：

（1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括以下方面：

①土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。

②地上附着物和青苗补偿费。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

③安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。

④新菜田开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

（2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。

总体来说，土地取得费具有很强的地域性，其费用项目和标准各地不尽相同，评估人员在测算土地取得费时，应该以当地政府规定为准。

2.计算土地开发费用。一般来说，土地开发费用包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

（1）基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。基础设施配套费是指土地达到“三通一平”或“七通一平”状态所支付的费用。

（2）公共事业建设配套费。其主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的建设费用。一般按照当地政府规定的费用标准计算。

（3）小区开发配套费。其是指建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环卫及非营业性的公共设施的建设费用。一般按照当地政府规定的费用标准计算。

3.计算投资利息。在进行土地估价时，应按照投入资金总额计算利息，而不论其资金来源是自有资金还是借入资金。投入资金总额包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于这两部分资金的投入时间和占用时间不同，因此计息期也各不相同。土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，而在开发完成销售后方能收回，因此其计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，因此土地开发费的计息期为土地开发期的一半再加上销售期。

4.计算投资利润。投资利润的计算，是采用土地取得费和土地开发费之和乘以平均投资利润率确定。

5.确定土地增值收益。土地增值收益是指由于土地用途改变后土地收益增加，而在土地价格中包括的增值额。由农地转变为建设用地，新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益，这种增值是国家允许改变土地用途所带来的。目前，土地增值收益的计算是以土地取得费、土地开发费、投资利息、投资利润为基数，乘以土地增值收益率，土地增值收益率通常为10%～25%。

6.求取待评估土地使用权的评估价值。

（三）用成本法评估土地使用权价值举例

［例4-14］待评估土地为征用农地，面积为6 000平方米。土地取得费为300元/平方米，土地开发费为260元/平方米。土地开发周期为2年，第1年投资占总投资的3/4，第2年投资占总投资的1/4，银行贷款年利率为8%，土地开发的投资利润率为10%，土地增值收益率为20%，计算待评估土地开发后的评估价值。

评估过程为：

（1）计算土地取得费。

土地取得费=6 000×300=1 800 000（元）

（2）计算土地开发费。

土地开发费=6 000×260=1 560 000（元）

（3）计算投资利息。

土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：

土地取得费利息=1 800 000×［（1+8%）2-1］=299 520（元）

土地开发费利息=1 560 000×3/4×［（1+8%）1.5-1］+1 560 000×1/4×［（1+8%）0.5-1）］

　　　　　　　=158 496（元）

投资利息=299 520+158 496=458 016（元）

（4）计算投资利润。

投资利润=（1 800 000+1 560 000）×10%=336 000（元）

（5）计算土地增值收益。

土地增值收益=（1 800 000+1 560 000+458 016+336 000）×20%

　　　　　　=830 803.20（元）

（6）计算土地的评估价值。

土地的评估价值=1 800 000+1 560 000+458 016+336 000+830 803.20

　　　　　　　=4 984 819.20（元）

土地单价=4 984 819.2÷6 000=830.80（元/平方米）

五、成本法在建筑物价值评估中的应用

（一）采用成本法评估建筑物价值的思路

采用成本法评估建筑物价值是从建造的角度来考虑，先估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣除由于各种损耗引起的贬值，从而得出建筑物评估价值。

（二）采用成本法评估建筑物价值的计算公式

（三）建筑物重置成本的构成及估算方法

1.建筑物重置成本的构成。建筑物的重置成本一般包括以下方面：

（1）土地取得费。取得土地的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的途径的不同，分别测算土地的取得费，包括有关土地取得的手续费及税金。

评估人员需要注意，虽然建筑物不可能脱离土地而独立存在，但是在评估过程中，可能“房地分估”，也可能“房地合估”，如果采用“房地分估”的模式评估，建筑物占用的土地按照土地使用权评估，则建筑物重置成本中就不应包含土地的价值，即不包括土地的取得费用；如果采用“房地合估”模式评估，没有单独评估土地使用权的价值，在建筑物重置成本中就应考虑土地取得费。

（2）开发成本。开发成本主要由五个方而构成：

①勘察设计和前期工程费。包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究费、建设工程许可证执照费等。

②基础设施建没费。包括由开发商承担的规划红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。

③房屋建筑安装工程费。包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。

④公共配套设施建设费。包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、热力站、变电室和煤气调压站的费用等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。

⑤开发过程中的税费及其他间接费用。

（3）开发利润。应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。

（4）管理费用。主要是指开发过程中管理人员的工资、办公费用等。

（5）投资利息。以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数，再考虑利息率和计息时间计算利息。

（6）销售税费。销售税费主要包括：

①销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

②销售税金及附加。包括营业税、城市维护建设税及教育费附加。

③其他销售税费。

2.重置成本的估算方法。建筑物重置成本的估算方法有多种，较常用的方法有以下各种：

（1）重编预算法。重编预算法是依据工程预算的编制方法，对待评估建筑物的成本构成项目进行重新估算的方法。也就是根据待评估建筑物的竣工图纸，按照编制工程预算的方法，计算工程直接费用，再按现行标准计算间接费用，二者相加后得出建筑物物重置成本。计算公式如下：

重编预算法的特点是估算结果的准确性较高，但所需工程技术资料较多，而且工作量较大。此方法一般适用于评估结构简单的建筑物，如道路、围墙等。

（2）预决算调整法。预决算调整法是以待评估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑物工程造价，再加上间接费用，估算出建筑物的重置成本的方法。预决算调整法的基本步骤如下：

①取得完整的工程竣工决算、竣工图及竣工验收文件等资料，根据分项分部工程项目按评估基准日的工程预算造价、材料市场价格、间接费率等计算出建筑物的工程造价。

②根据国家和地方规定的税费标准和实际情况计算出间接费用。

③将估算出的建筑物工程造价加上间接费用，作为建筑物的重置成本。

该方法的特点是评估时假定待评估建筑物原工程量是合理的，在此基础上按现行预算价格及取费标准估算重置成本，因而使用此法的效率比重编预算法高。该方法一般适用于评估结构较为复杂且用途和结构大致相同或相似、数量较多的建筑物。

（3）价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待评估建筑物的账面价值，运用建筑物价格指数推算出建筑物重置成本的方法。

价格指数法由于方法本身的原因，在推算建筑物重置成本的准确性方面略显不足，因此，应控制该方法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限于单位价值较小、结构简单，同时运用其他方法有困难的建筑物重置成本的估算。同时，如果建筑物账面价值可信度不高，评估人员也不能使用此方法。

另外，建筑物重置成本的估算还可使用统计分析法等。

（四）建筑物实体性贬值额的估算方法

1.使用年限法。使用年限法是利用被评估建筑物的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测建筑物的实体性贬值额。计算公式为：

该方法在使用时，评估人员需要确定建筑物的年限，在实际评估业务中，各种结构的非生产用建筑物的耐用年限见表4-7。

表4-7　　非生产用建筑物的耐用年限表

2.打分法。打分法是指评估人员根据建筑物成新率的评定标准，对评估对象进行对比打分来确定成新率的方法。成新率的评定标准可参照表4- 8《房屋完损等级评定标准》，对建筑物的结构、装修、设备等组成部分的完好程度进行打分，确定建筑物的成新率。

表4-8　　房屋完损等级评定标准表

打分法的具体运用可参照［案例4-1］中有关资料。

打分法比使用年限法更加科学合理，但在实际操作中要注意评分标准的掌握和运用。

（五）建筑物功能性贬值额的估算方法

建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或功能过剩形成的价值损失。

1.建筑物用途和使用强度不合理导致的功能性贬值。建筑物用途和使用强度不合理是相对于其所占用的土地最佳使用而言的。在房地分估的情况下，土地使用权的评估是以其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途的不协调所造成的价值损失一般以建筑物的功能性贬值体现。当建筑物的用途和使用强度等与其占用的土地的最佳使用严重冲突时，可能出现建筑物的功能性贬值额超过建筑物的剩余价值。例如，商业繁华区内的低矮非商业用建筑物的功能性贬值额可能会非常大，可能出现建筑物价值为负值，即建筑物不仅没有价值，反而由于拆迁还要扣减土地使用权的一部分价值。

2.建筑物的设计以及结构上的缺陷导致的功能性贬值。建筑物的设计以及结构上的缺陷将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。不合理的设计及结构可能会导致建筑面积较大而有效使用面积与建筑面积不成比例，从而影响了建筑物的有效使用，建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失，是建筑物功能性贬值的表现。

3.建筑物的装修、设备与其总体功能不协调导致的功能性贬值。尤其是在建筑物豪华装修和设备超标准安装使用，但建筑物使用价值增加不明显的情况下，可能会形成建筑物局部功能浪费，该部分价值无法实现。

建筑物的功能性贬值要与建筑物重置成本以及成新率测算统筹考虑，避免出现重评和漏评的情形。

（六）建筑物经济性贬值额的估算方法

建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。建筑物经济性贬值一般会伴随着建筑物利用率下降，如商业用房的空置率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置。这些现象最终导致建筑物的收益减少。建筑物经济性贬值额估算公式为：

式中：Ri为第i年的建筑物净收益损失额；

　　　r为折现率；

　　　n为预计建筑物收益损失持续的年限。

（七）用成本法评估建筑物举例

［例4-15］某待评估房地产为某企业办公用房，坐落在市中心，占地面积500平方米，建筑面积2 000平方米，建筑物建于1989年10月，为钢筋混凝土框架结构，现拟出售作为商业用房，评估该宗房地产在2009年10月的市场价值。

该房地产评估过程如下：

1.选择评估思路。由于待评估房地产为企业办公用房，无直接收益，也很少有买卖实例，故采用房地分估的思路，土地使用权按市场法评估，建筑物按成本法评估。

2.估算土地使用权的价值。评估人员了解到该企业土地为划拨土地，房地产转让后划拨土地将变更为出让土地，土地性质为商业用地，土地使用年限为40年，从2009年10月算起，土地使用年限到期后，土地包括地面上的建筑物由国家无偿收回。按照市场法确定该土地在商业用途下每平方米2 000元，土地使用权总价为1 000 000元。

3.估算建筑物重置成本。按预决算调整法对建筑物的不含土地价值的建筑物重置成本进行测算，该建筑物每平方米成本为1 500元，建筑物重置成本总额为3 000 000元。

4.估算建筑物成新率。评估人员经现场勘察，认为该建筑物尚可使用50年，但由于土地使用权年限为40年，因此该建筑物的尚可使用年限只能按40年计算。该建筑物成新率计算如下：

成新率=40÷（20+40）×100%=66.67%

5.估算建筑物的功能性贬值。由于该建筑物转让后将用于商业用途，其内部格局在某些方面不适合商业用途，需进行重新布置，估计重新布置的费用为每平方米50元，总费用为100 000元。故该建筑物的功能性贬值额为100 000元。

6.计算建筑物评估价值。经分析该建筑物不存在经济性贬值，则建筑物评估价值为：

建筑物评估价值=3 000 000×66.67%-100 000

　　　　　　　=1 900 100（元）

7.计算房地产评估价值。

房地产评估价值=土地使用权评估价值+建筑物评估价值

　　　　　　　=1 000000+1 900 100

　　　　　　　=2 900 100（元）

第七节　在建工程评估

一、在建工程评估的特点

在建工程是指在评估基准日尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目。在建工程的评估具有以下特点：

（一）在建工程情况复杂

在建工程范围广，情况复杂。以建筑工程为例，它包括建设中的各种房屋建筑物，又包含各种设备安装，情况比较复杂，具有较强的专业技术特点。

（二）在建工程之间可比性较差

在建工程的工程进度差异很大，有的是刚刚投资兴建，有的已经完工但尚未验收交付使用。这些工程进度上的差异就会造成在建工程功能上的差异。因此，在建工程之间的可比性较差，评估时很难将被评估在建工程与其他在建工程直接进行比较。

（三）在建工程的投资进度与在建工程的形象进度不完全一致

由于在建工程的形象进度与工程投资的发生不同步，可能有时支付工程款很多而工程进度未能跟上，有时支付工程款较少而工程进度较快。因此，在建工程的投资进度与在建工程的形象进度并不完全一致，这给在建工程的评估增加了难度和风险。

（四）建设工期长短差别较大

有些在建工程如厂区内的道路、设备基础等，一般工期较短，而有些在建工程如高速公路、港口码头等的建设工期很长。有些工程由于各种原因非正常长时间停工，评估人员对该类工程的工期就要格外关注。

（五）在建工程的造价受后续工程的影响

对于建设工期较长的在建工程，建造期间的材料、工费、设计等都可能发生变化，使在建工程的成本以及建成后发挥的效益都具有很大的不确定性。

二、在建工程评估的资料收集与分析

评估人员通过收集与在建工程有关的资料，一方面可以确定在建工程的合法性，另一方面也为分析在建工程有关技术和经济指标奠定基础。在建工程评估的资料一部分由委托方或产权持有人提供，同时，评估人员还必须到施工现场实地勘察，以获取更详细直观的资料。

1.收集与被评估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。政府批准文件如土地使用权出让合同、建设用地许可证、施工许可证、开工许可证、预售许可证等。其他资料如工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。从上述资料中明确项目名称、建筑面积、工程结构、工程预算、实际用款和完工程度，以及需要安装的设备名称、规格、型号、数量、合同金额、实际付款金额、到货和工程安装情况等。

2.评估人员到工程现场勘查工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。

3.了解开发商有关情况，检查工程质量。要了解开发商的资质、财务状况、工程监管等情况。同时检查在建工程质量和建筑材料质量，明确建筑工程各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，在建工程整体布局是否合理。

4.收集与在建工程有关的建筑参数。如当地建筑工程预算定额、建筑工程间接费用标准、地方建筑材料价差指数、建筑工程预备费用及其他费用标准（如在建工程贷款利率）等。

三、在建工程评估的主要方法

（一）工程形象进度法

工程形象进度是用文字或结合数字，简明扼要地反映工程实际达到的形象部位，借以表明该工程的总进度。工程形象进度可以用工程形象进度百分比表示，计算公式为：

工程形象进度法是指根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合在建工程形象进度评估在建工程价值的方法。计算公式为：

其中，在建工程建造完成的房地产价值，一般可采用市场法或收益法评估。折扣率的确定应考虑广告费用、风险等因素。

（二）成本法

采用成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被评估在建工程耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应缴纳税金来确定被评估在建工程价值的方法。计算公式为：

其中，建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和；正常利税是指建筑商的正常利润和营业税等。

（三）剩余法

用剩余法评估在建工程，应先确定被评估在建工程预期开发完成后的价值，再扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被评估在建工程价值的一种评估方法。计算公式为：

四、在建工程评估方法的选择

根据在建工程的特点，在建工程评估一般根据工程形象进度选用适用的方法进行评估。具体选择方法如下：

1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。

2.对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或剩余法进行评估。

3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程可能存在的功能性贬值和经济性贬值。

［例4-16］评估对象为在建的仓库，该仓库为排架结构，建筑面积500平方米，建筑工程总预算造价750 000元，设备安装工程总预算造价250 000元。在评估基准日，该仓库正在施工。经现场勘查，建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程已完工30%，装饰工程和设备安装工程尚未进行。评估人员依据表4-9建筑工程造价构成表中工程各部位造价占工程预算造价的比重，对该在建工程的价值进行评估。

表4-9　　建筑工程造价构成表

在建工程完工程度=25%+55%×30%=41.5%

在建工程评估价值=750 000×41.5%=311 250（元）

［案例4-1］某建筑物评估案例。

1.评估目的。长安大明电子有限公司为国有企业，拟改制为股份有限公司，现在需要对该企业股东全部权益价值进行评估，以确定国有股在新组建的股份公司总股本中所占的比例。

2.评估基准日。2009年10月15日。

3.评估方法的选择。该企业股东全部权益价值评估采用成本法进行评估，土地使用权和建筑物按照房地分估的模式进行评估，土地使用权按照基准地价修正系数法进行评估，建筑物按照成本法进行评估，建筑物评估价值中不包括土地价值。

4.评估依据。

（1）房屋所有权证。

（2）陕西省建筑工程综合概预算定额、费用定额、使用说明及配套的建筑材料价格信息。

（3）陕西省建筑工程其他费用定额。

（4）陕西省地方工业与民用建设项目投资估算指标。

5.评估对象说明。评估对象为长安大明电子有限公司厂房。该厂房为多层工业厂房，中部设电梯两部，两端及中部均设楼梯间或旋转楼梯，采用现浇钢筋砼框架体系，基础采用十字交叉钢筋砼条形基础及少量独立砼柱钢筋砼独立基础。厂房呈转角形，主楼东西方向布置，东端转角处主楼成台阶形，抗震设计烈度为8级，抗震等级为二级，建筑面积为11 620平方米，2007年10月建成投入使用。

该厂房的主楼为五层，由7.5米两跨组成，宽度为15.48米，南北向楼为三层，由6米三跨组成，宽度为18.48米，柱6米，主楼27桩总长度157.18米。东侧楼三层，柱距6米，总长度为18.60米。楼层高度为：第一层4.20米，第五层3.90米其余层高均为3.6米，南北向三层楼檐口高度为11.70米，东西向五层楼檐口高度为18.90米，楼梯间及电梯井檐口高度为22.50米。楼地面为砼地面水泥砂浆压光为主，楼梯间，门厅内部一层为水磨石面层，部分楼层地面为在原有水泥砂浆地面层上刷油漆，部分楼层为地板革。内外墙均为240毫米砖，外墙面为水泥砂浆拉毛刷浅黄色外拌涂料，内墙面及层面为混合砂浆压光刷106涂料。门窗为钢门、钢窗、木门、铝合金大门，铝合金玻璃幕，门窗表面喷塑为古铜色。层面工程为上人台阶，层面部分为刚性层面，其余大部分层面为200厘米厚保温层上二毡三油一砂防水，没有女儿墙，集中排水，排水管为铸铁排水管。水、电、暖、消防、除尘设施齐全，室内消火栓为铝合金消防箱，除尘采用屋顶四周管道喷雾系统。

6.评估过程。该建筑物评估过程如下：

（1）估算重置成本。计算公式为：

重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本。

①建安工程造价采用典型工程的预决算调整法进行测算，见表4-10。

表4-10　　建安工程造价计算表　　金额单位：元

②前期费用和其他费用（按投资额计算）。

A.按建安造价计取的前期费用和其他费用，见表4-11。

表4-11　　前期费用及其他费用

B.按建筑面积计取的前期费用和其他费用。

三通一平（临时性水、电、施工道路及场地平整）费每平方米80元，抗震设计审查费每平方米0.2元。

C.根据建设项目城建费用统计表统一征收标准规定的前期费用及其他费用（按建筑面积计算），见表4-12。

表4-12　　前期费用及其他费用　　单位：元/平方米

前期费用及其他费用合计为：

28 016 027.00×5.89%+（80.20+107.50）×11 620=3 831 217.99（元）

③资金成本。

假设工程建设资金在合理工期内均匀投入，该工程合理工期为24个月，适用利率为5.94%

（28 016 027.00+3 831 217.99）×5.94%=1 891 726.35（元）

④重置成本。

重置成本=28 016 027+3 831 217.99+1 891 726.35=33 738 971.34（元）

重置单价=33 738 971.34÷11 620=2 903.53（元/平方米）

重置单价取2 900元/平方米，重置成本取33 698 000.00元。

（2）确定成新率。按照使用年限法和打分法分别计算成新率，按照加权平均法计算综合成新率，采用打分法计算的成新率的权数为0.6，采用使用年限法计算的成新率权数为0.4。

①采用使用年限法计算成新率。框架结构生产用房使用年限为60年，已使用2年，尚可使用58年，成新率为：

成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%

　　　=58÷60 x100%

　　　=96.67%

②采用打分法计算成新率，见表4-13和表4-14。

表4-13　　房屋建筑物勘察评估打分表

表4-14　　房屋建筑物结构特征及完损状况技术鉴定表

结构部分成新率=97÷100×100%=97%

装饰部分成新率=96÷100×100%=96%

设备部分成新率=95÷100×100%=95%

成新率=97%×80%+96%×10%+95%×10%=96.7%

③计算综合成新率。按照加权平均法计算综合成新率。

综合成新率=96.70%×0.6+96.67%×0.4=96.7%

（3）确定建筑物评估价值。

评估价值=重置成本×综合成新率

　　　　=33 698 000.00×96.7%

　　　　=32 585 966.00（元）

评估单价=32 585 966.00÷11 620=2 804.30（元/平方米）

7.评估结果。长安大明电子有限公司该项厂房评估值为32 585 966.00元，单价为2 804.30元/平方米。

［案例4-2］某房地产评估案例。

1.评估目的。为房地产交易提供作价参考。

2.评估基准日。2009年12月31日。

3.评估方法的选择。房地产价值评估可以采用成本法、收益法和市场法等评估方法。

成本法的思路是首先确定该项房地产的土地取得成本和房屋的开发成本，然后加上合理的开发利润，在此基础上扣减各种贬值后作为该项房地产的评估值。在房地产交易业务较少以及所评估房地产无独立收益的情况下，一般可以采用成本法，本次评估的房地产地处××市商业繁华地区，有一定数量的类似房地产交易业务，因此，成本法对本评估项目不适用，故本评估项目未采用成本法。

收益法的思路是根据该项房地产的现状，考虑××市房地产和商业的发展趋势，分析该项房地产自营或出租的收益，再确定该项房地产的预计收益年限，根据房地产经营风险和市场利率确定折现率，最后根据房地产收益、预计收益年限和预定折现率折现确定房地产的价值。在采用收益法评估房地产时，要求房地产有独立的和稳定的收益。由于本次评估的房地产尚处于闲置状态，未来的使用状态和使用收益我们无法合理估计，因此收益法对本评估项目不适用，故本评估项目未采用收益法。

市场法的思路是利用××市房地产市场上同样或类似房地产的近期交易价格，经过对比调整确定该项房地产价值的方法。在房地产价值评估中，采用市场法评估时，首先查找××市近期商业用房地产的交易实例，将这些交易实例作为参照物与被评估房地产进行对比，确定被评估房地产与参照物在交通条件、所在区域商业繁华程度、房地产自身因素的状况等方面存在的差异，根据这些差异对参照物的交易价格进行修正，根据修正后的结果以及评估师的职业判断，最后确定该项房地产的评估值。由于本次评估的房地产处于××市的商业繁华区，此类房地产的交易较活跃，因此对本评估项目而言，市场法是一种合理且可行的方法，故本评估项目采用市场法。

4.评估依据。本次评估中所遵循的具体法规依据、行为依据、产权依据和取价依据主要有：

（1）《中华人民共和国土地管理法》。

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（3）《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）。

（4）《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发［1992］第36号）。

（5）《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令第14号）。

（6）《资产评估准则——基本准则》（财政部财企字［2004］20号）。

（7）《资产评估准则——不动产》（中评协［2007］189号）。

（8）委托方提供的相关证明文件。

（9）资产评估业务约定书。

5.评估对象说明。本次评估对象为××商业大厦B段三层房地产，房产证编号为“房权证××区字G009345号”，发证机关为××市房地产管理局，用途为非住宅。根据×地96004号土地使用权证，××商业大厦所占用的土地系出让取得，土地用途为商业、服务业，土地出让年限为40年，从1999年9月算起，土地使用权人为××商业大厦筹备处。

××商业大厦位于××市商业繁华区，与多家大型超市、商场、住宅区相邻，有101路、17路、29路、120路、133路、104路、135路、200路、251路、262路、213路等公交车站点，有大型地下人行通道，交通便利。

××商业大厦始建于上世纪90年代，钢混结构，主楼25层，裙楼4层。由于资金等问题，截至评估基准日，该大厦的裙楼基本完工，主楼尚未完工，中央空调和消防设施尚未完工。

××商业大厦裙楼部分有四层，每层有两部自动扶梯，有一部货运电梯。大理石地面，屋面有吊顶。该裙楼曾作为商场和饮食场所营业，因××商业大厦的债权债务以及水电等原因，现二至四层闲置未使用，一层临时出租。

本次评估的房地产系××商业大厦B段（裙楼）三层，建筑面积2 490.32平方米，用途为非住宅。经现场察看，大理石地面完好，吊顶较破旧。

6.评估过程。

（1）市场法评估程序的说明：

①选择参照物。本次评估的资产为商业楼的一部分，其合理用途为商业用途。因此选择的参照物也应为商业楼或商住楼，具体用途为商业用途。由于评估对象处于××市交通方便和商业繁华的地区，参照物也应处于交通方便和商业繁华的地区。

②在评估对象与参照物之间选择比较因素。本次选择的比较因素为交通便利程度、商业繁华程度、装修程度、设施设备完备程度和剩余使用年限等。

③指标对比，量化差异。根据各比较因素，将评估对象与各参照物进行对比，量化它们之间的差异。

④在参照物成交价格的基础上调整计算评估对象的价值。

⑤综合分析确定评估结果。根据计算结果和评估师的职业判断确定最终的评估结果。

（2）选择参照物。根据本次评估对象的特点，选择的参照物如下：

①D大厦。D大厦位于××市中山中路东段，开业于2009年下半年，D大厦土地使用权的性质为商业用地，期限为40年，从2007年开始计算。该大厦系钢混结构商业楼，地处市中心商业圈，东邻××商厦，西靠××购物广场和××超市，D大厦1～4层为商业用房，为某大型商业企业租用，5层以上系写字楼。1～4层水、电、空调均通，有吊顶，地面铺设地板砖，有两部自动扶梯，两部观光电梯，近期D大厦吸收公众投资，购房价格为一层25 000元/平方米，三层9 000元/平方米。

②W大厦。W大厦位于××市中山中路东段，W大厦土地使用权的性质为商业用地，期限为40年，从2007年开始计算。该大厦于2009年下半年部分营业，系××超市租用，该大厦系钢混结构商业楼，地处市中心商业圈，东邻D大厦、××购物广场，西靠××市工商银行，现××超市已入住，W大厦整体共6层，局部19层，除××超市租用部分外，均为毛墙毛地。现该商厦招商招租，售房价格为三层6 800元/平方米。

③H大厦。H大厦位于××市中山中路中段，西依胜利路，开业于2009年下半年，H大厦土地使用权的性质为商住用地，期限为70年，从2007年开始计算。该大厦系钢混结构商住楼，外墙大理石贴面，内部毛墙毛地，该大厦西邻××商厦，H大厦1～4层为商业用房，5层为办公区，6层及以上为写字楼和住宅。现在该大厦商业用房出售或出租，一层售价22 000元/平方米，三层5 500 元/平方米。

（3）在评估对象与参照物之间选择比较因素。本次选择的比较因素为交通便利程度、商业繁华程度、装修程度、设施设备完备程度和剩余使用年限等。

①交通便利程度。交通便利程度对商业用房的价值有着很大的影响。在本次评估中，交通便利程度用城市公交线路和站点的数量来体现。D大厦、W大厦、H大厦均处在中山中路，交通便利程度基本一致。而评估对象××商业大厦地处中山路与东大街交汇处，交通便利程度较高。

②商业繁华程度。D大厦、W大厦均处于中山中路东段，邻近××市中心，周边商铺较多，消费者流量较大，系××市繁华地区。H大厦地处中山中路中段，周边大型商业设施相对较少，其商业繁华程度与D大厦、W大厦相比较差。而评估对象××商业大厦地处中山路与东大街交汇处，其商业繁华程度不如D大厦和W大厦，比H大厦稍好。

③装修程度。D大厦外墙大理石贴面，室内有吊顶，地面铺设地板砖；W大厦内部毛墙毛地；H大厦外墙大理石贴面，内部毛墙毛地。评估对象××商业大厦外墙为墙面砖，室内地面为大理石，完好，吊顶稍破旧。

④设施设备完备程度。D大厦水电、消防、空调完备，有两部自动扶梯，两部观光电梯；W大厦水电消防完备；H大厦水电、消防均完备，有两部自动扶梯；评估对象××商业大厦通电，消防、中央空调尚未安装完毕，有两部自动扶梯，一部货运电梯，现处于停运状态。

⑤剩余使用年限。D大厦、W大厦为38年；H大厦为68年；××商业大厦为30年。

（4）指标对比，量化差异。根据各比较因素，将评估对象与各参照物进行对比，量化它们之间存在的差异。参照物及评估对象的具体情况和因素比较见表4-15和表4-16。

表4-15　　参照物及评估对象具体情况表

对参照物及评估对象比较表的说明：以评估对象××商业大厦为标准，三个参照物的各个项目与××商业大厦对比，如果条件比××商业大厦好，则得分大于100分，否则得分低于100分。参照物各项的得分均系评估师根据实际情况职业判断后的结果。

表4-16　　参照物及评估对象比较表

（5）在参照物成交价格的基础上调整计算评估对象的评估价值。

①根据D大厦交易价格修正。

②根据W大厦交易价格修正。

③根据H大厦交易价格修正。

根据上述计算，评估对象××商业大厦在正常情况下的价值为：

7.综合分析确定评估结果。××商业大厦从上世纪90年代以来，由于资金等问题，直到评估基准日，该大厦的主楼部分尚未完工，中央空调和消防设施尚未安装完成，若将该大厦全部建成投入使用，仍需要投入较大金额的资金，该大厦主体在评估基准日仍处于停工状态，本次评估的房地产系该大厦的裙楼三层部分，该部分基本完工，基本具备使用条件，但由于该大厦存在的债权债务问题以及尚未整体完工的问题，该大厦裙楼部分除一层临时出租运营外，其他三层均处于闲置状态。评估对象未来的使用情况，无法合理估计。根据××商业大厦的现状，该大厦的价值应在正常价值的基础上下浮15%。具体计算如下：

评估单价=6 156×（1-15%）=5 232（元/平方米）

评估价值=2490.32×5 232=13 029 354元=1 303（万元）

故该项房地产的评估价值为1 303万元。