商品房预售广告的性质及效力

第二节　商品房预售广告的性质及效力

主题案例

李某诉云南某翔房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案^[17]

案情回顾

2001年，本案当事人某翔公司通过电视、广播电台、网络、报纸等大量宣传资料，宣传其开发的阳光海岸商品房有:(1)16 000平方米的广场;(2)13 333平方米的水面;(3)200个车位;(4)90 109.8平方米的绿地等。本案当事人李某基于该商品房周围的环境及停车场设施等，遂与某翔公司签署《商品房预售合同》购买其开发建设的阳光海岸商品房。但在该商品房实际交付时，阳光海岸的广场实际只有3 222.12平方米，水面只有878.26平方米，车位只有45个，公共绿地及假山景观只有5 782.6平方米，与某翔公司当初的宣传内容出入较大。李某认为自己的权利被侵害，于2005年11月11日向法院提起诉讼，要求某翔公司赔偿其违约给李某造成的损失8.6万元。

争议焦点

商品房销售广告的性质。

裁判意见

法院认为:根据《商品房买卖合同司法解释》第3条规定，云南嘉翔房地产开发有限公司的宣传资料以及在报纸上刊登的销售广告内容具体明确，有明确的技术数据，云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约，其交付的商品房没有达到广告宣传承诺的面积，应承担违约责任。遂判决其赔偿李某损失。

评析探讨

商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用报纸、期刊或电视广播及户外建筑物、构筑物等物体上发布的以商品房销售为内容的广告。一般销售广告的内容可以在签订书面商品房买卖合同中重新进行约定，从而成为买卖合同的内容，但绝大多数广告的内容并没有约定在商品房买卖合同中。实践中，商品房销售广告的种类繁多，主要有宣传商品房环境的广告，商品房装修美观方面的广告、商品房使用功能广告以及表明提供购房优惠或附赠礼品的广告等类型。^[18]

根据《合同法》第15条第1款^[19]对要约邀请的规定，商品房销售合同一般情形下应属于要约邀请，而要约邀请对于预售人和购房人来说在法律上是没有约束力的。理由如下:(1)一般商品房销售广告的目的通常在于宣传自己的产品，使公众认知自己的产品，从而使公众向广告的发布者发出要约;(2)一般商品房销售广告不具备要约明确、具体的特征。商品房销售广告内容往往是模糊、不明确的;(3)一般商品房销售广告通常没有直接表示订立合同的目的。因此，不能将房地产商发布的一般商业广告轻易认定为要约。否则，房地产广告发布者将承受要约的法律约束力，势必会加重房地产广告发布者的负担，不利于房地产交易活动的开展。

但商品房销售广告在特殊情况下应该属于要约。根据《合同法》第14条之规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”构成要约的主要要件^[20]有:要约必须是特定人所为的意思表示;要约必须向相对人发出;要约必须具有缔结合同的目的;要约的内容必须具体明确。而《合同法》第15条第2款规定:“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《商品房买卖合同司法解释》第3条规定的“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品某开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此，商品房销售广告内容视为合同内容，应符合以下条件:(1)销售广告内容应严格限定在商品某开发规划范围之内;(2)说明和允诺具体、明确;(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

本案中的商品房销售广告由于并非向特定人发出的意思表示，其意在邀请潜在购房者向其提出要约，并不完全符合要约的构成要件。然而，本案中销售广告中所体现的无论是广场、水面、绿地面积和停车位均属于所销售商品房的周边环境或配套设施，且其描述有技术数据予以支持，可认为销售广告内容具体明确，而当事人李某也是基于该广告所体现的配套设施的规模和周边环境，认为能满足其对生活质量的需求才与某翔公司订立预售合同，根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，虽然该销售广告的内容并没有载入合同作为合同的具体条款，但该销售广告的内容对本案当事人订立合同起到了重大的影响，则应将该商品房销售广告视为要约，其广告内容也应视为合同内容，当事人违反合同约定，应承担违约责任。