商品房买卖中阴阳合同的效力问题

第四节　商品房买卖中阴阳合同的效力问题

主题案例

曹某与翟某、某某公司房屋买卖合同纠纷案^[37]

案情回顾

2007年5月30日，曾某与翟某签订《北京市房屋买卖合同》，约定曾某将位于北京市朝阳区一幢房产卖给翟某，房屋售价为人民币30万元。同日，曾某、翟某和某某公司签订《补充协议》，其中曾某作为卖方、翟某作为买方、某某公司作为见证方。该协议第一条约定，房屋销售价格为30万元，消费清单中翟某应付的其他费用11.8万元为房屋装修补偿费、家具补偿费等。同日，翟某向某某公司缴纳购房首付款17.8万元。

2007年6月，曾某起诉至法院，称其与翟某签订《房屋买卖合同》约定的购房价款为人民币41.8万元，该合同是在某某公司作为中介的前提下签订的。曾某诉称，某某公司为了房产买卖顺利进行、获取中介费用，采取非法手段将房产价款做低，对国家税收造成损害，故请求人民法院确认《房屋买卖合同》无效。

争议焦点

当事人为逃避纳税义务而签订的“阴阳合同”的效力问题。

裁判意见

两审法院经均认为，曾某与翟某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾某认为该合同做低了价款，存在逃避税收之情形，但并未提供充分证据，故就其请求，不予支持。

评析探讨

目前，在商品房买卖市场，实际存在着大量的“阴阳合同”。所谓阴阳合同，又叫“黑白合同”，是指房屋出卖人和房屋买受人为了追求利益最大化、达到少交或不交不动产交易契税及个人所得税等税费、骗取贷款或其他目的，在房屋买卖过程中签订两份合同，一种一份是双方真实的意思表示并实际履行的合同，称为“阴合同”，另一份是为了办理网签、房屋过户登记或者贷款向有关部门登记或作证明时使用的非双方真实意思表示的“合同”，称为“阳合同”。实践中，最常见的是阴阳合同约定的价款不一致，提交给房屋登记管理机关的阳合同中约定的房屋价款明显低于阴合同中约定的交易价格，以规避国家的税收管理规定。

关于房屋买卖中的阴阳合同的效力问题，在审判实践中主要存在以下三种观点^[38]:

第一种观点认为，阴阳合同均属无效，因为两合同均违反了我国《合同法》第52条第2项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益”和第3项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而均是无效合同，应当按照无效合同的处理原则来处理。

第二种观点认为，阳合同有效，阴合同无效，因为阴合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但阳合同一般是向房屋登记管理机关办理网签或备案的合同，其效力应当高于未办理网签或备案的阴合同。

第三种观点认为，阴合同有效，阳合同无效。主要理由如下:(1)阴合同是双方当事人真实的意思表示，也是双方实际履行的买卖合同。(2)阳合同是当事人为规避国家税收管理规定、骗取贷款，故意约定虚假成交价格而签订的，属于虚伪的意思表示。如果阳合同除价格条款外其他条款是当事人真实的意思表示的，则合同中关于规避国家税收的价格条款无效，但不影响其他条款的效力，其他条款仍然有效。(3)房屋登记管理机关对于阳合同办理网签或备案的行为在性质上属于行政管理行为，而非《合同法》第44条第2款规定的批准登记行为，故合同是否办理网签或备案不影响合同的效力，更不能产生优于未办理网签或备案合同的效力。(4)买卖双方在阳合同中故意压低房屋真实交易价格，造成了国家税费的减少，使其对税费征管行政管理关系中依法纳税义务的违反，但并不必然影响其转让房屋行为在私法上的效力。

上述第三种观点是司法实践中的通说。如上海市高级人民法院《“二手房”买卖案件解答》第8条规定:“对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以以后订立的合同为准。如乙方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。”北京市高级人民法院《房屋买卖合同指导意见》第12条规定:“当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实的意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖合同中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可以并建议相关行政主管部门予以处理。”

在本案中，曾某与翟某签订了两份房屋买卖合同，其中约定的房屋价格不一致。依查明的事实，《补充协议》才是双方当事人真实的意思表示，应当依据补充协议约定的价格履行。因此，法院依据证据规则驳回曾某请求确认阴阳合同全部无效的诉讼请求也是适当的。