房屋买卖阴阳合同的效力如何认定

——钟某斌、钟某思诉郑某房屋买卖合同纠纷案^[14]

关键词：房屋买卖，阴阳合同，合同效力

问题提出：房屋买卖过程中，订立阴阳两份合同，效力如何认定？

裁判要旨：房屋买卖过程中，在签订第一份合同后，出于各自的目的，双方再签订一份房屋买卖合同，抬高或压低房价，第一份合同是双方真实的意思表示，应为有效。第二份合同除房屋价款无效外，其他部分仍为有效。应当按照双方当事人的真实意思和履行情况确定双方的权利义务。

申请再审人、申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：钟某斌、钟某思。被申请人、被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：郑某。

广州市海珠区新港西路164号大院××号房原是钟某斌、钟某思共有的房屋。2011年8月17日，钟某斌、钟某思（甲方，卖方）与郑某（乙方，买方）、广州市海珠区某房地产代理服务部（中介方，以下简称某地产代理）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买上址房屋；成交价为950000元；物业移交时间为2011年11月1日前且甲方已收齐房款；交易税费交付方式为甲、乙双方交易税费全部由乙方支付；甲乙双方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，一次性付款：（1）于签订本合同时支付30000元作为定金；（2）首期楼价款（含定金）共计700000元于签订《广州市房地产买卖合同》（2011年8月27日前）并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清；（3）楼价余款250000元于完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2011年9月25日前完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延；若甲方或乙方在签订本合同后未能卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日，乙方有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价的10%的违约金；经甲乙双方友好协商，定金叁万元，乙方必须在2011年8月18日前补齐给甲方，否则视为乙方违约；乙方预留2万元楼款于双方交楼当天，乙方验收完毕再交给甲方；等。2011年8月18日，钟某斌、钟某思（甲方）与郑某（乙方）签订《合同补充协议》，约定“在交易过程中所产生的一切费用包括：税费、中介费等全部由乙方支付，甲方实收房价人民币玖拾伍万元整。”郑某在2011年8月18日前，分别支付了定金1万元及定金2万元给钟某斌、钟某思，钟某斌、钟某思开具了两张《收据》给郑某。

2011年9月2日，钟某斌、钟某思（甲方，卖方）与郑某（乙方，买方）前往房管部门办理涉案房屋的交易过户递件手续，签订了《存量房买卖合同》。该合同约定房地产地址海珠区新港西路164号大院××号房；该房地产按整套出售并计价，总金额331600元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；等等。同日，钟某斌、钟某思、郑某签署《合同补充协议》，约定双方于交易递件后若交易税费超过壹拾贰万元整，则甲乙双方同意退件，取消此交易，甲方退还乙方已支付的所有款项；双方约定缴补房改房成本价各付一半，甲方最高出资肆万，多出部分由乙方全部支付；双方约定收楼当天，乙方余款柒万元付清给甲方。2011年9月3日，钟某斌、钟某思收到郑某交来的首期楼款550000元并开具《收据》。2011年9月13日，郑某向房地产交易登记部门缴交了地址为涉案房屋的买卖双方的房地产交易手续费各237元、房屋登记费50元、房屋契税9948元、证明费40元、广州市房改办住建办住房基金款3200元和63356.64元、国土出让交易补地价收入3316元。同日，郑某支付了房款268321.68元给钟某斌、钟某思，钟某斌、钟某思也出具《收据》（该收据的落款日期为2011年8月13日，经双方确认是笔误）给郑某。2011年9月19日，郑某代钟某斌、钟某思缴交了个人所得税3316元。2011年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为郑某的涉案房屋的《房地产权证》。

2011年12月19日，郑某通过银行转帐方式将剩余房款7万元划入钟某斌的工商银行账户，钟某斌也签名确认。2011年12月27日，因钟某斌、钟某思、郑某发生纠纷，钟某思、郑某分别向广州市公安局海珠区分局报警。

钟某斌、钟某思请求：1.郑某依合同约定向钟某斌、钟某思支付已补缴的税费6378.8元；2.郑某支付不按实际缴纳税费导致的违约金95000元。郑某反诉请求：1.钟某斌、钟某思立即向郑某交付涉诉房屋；2.钟某斌、钟某思共同向郑某支付违约金95000元（总房款950000元的10%）以及逾期交楼违约金（以950000元为本金，按每日千分之一的标准，从2011年11月1日开始计至钟某斌、钟某思实际交楼之日止）；3.钟某斌、钟某思共同向郑某支付房屋中介费22000元；4.钟某斌、钟某思共同赔偿郑某的损失（按每月1000元的标准，从2011年11月1日开始计至钟某斌、钟某思交楼之日止）。

上诉人（原审原告）钟某斌、钟某思观点：一、郑某隐瞒重大事实并虚构房屋交易金额，目的是逃避巨额税费，导致钟某斌、钟某思背负巨大的法律风险。依据双方签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》的约定，对涉案房屋以金额为95万元人民币成交，及对房屋买卖过程中产生法律规定的税费，郑某有缴纳的义务。正因为存在如此的约定，郑某为了达到少交税费的目的，利用钟某斌、钟某思对交易流程不熟的漏洞，故意隐瞒重大交易金额的事实，刻意回避合同交易总额，故意以房屋交易中心办事紧急为借口，一直紧抱合同不让钟某斌、钟某思细看，声称是和以前的合同一样所以无须再看，以331600元的超低价向税局申报纳税。直到办理完个人所得税完税凭证等单据后，钟某斌、钟某思才知道郑某向税务部门报缴的交税金额远远低于交易金额，不但给钟某斌、钟某思造成严重的补税、罚款等巨大的法律风险，还严重触犯国家税收法律。二、郑某使用阴阳合同向税务部门申报房屋买卖税费是不争的事实，钟某斌、钟某思投诉无门的情况下，向具有权威且是最后的保障的法院立案起诉，目的就在于摆脱由郑某一手炮制的偷逃税的不良后果，法院不但不加以区分和作出明确的相关判决，反而以一驳了之的方式处理钟某斌、钟某思的请求，且钟某斌、钟某思因此可能背上法律追责的风险，还无形地纵容了郑某偷逃税的非法行为。三、一审法院认可以低价报税交易的合同有效，严重违反合同法关于合同无效的规定，属适用法律错误。钟某斌、钟某思与郑某交易的涉案房屋实际以95万元成交，而郑某隐瞒真实的交易金额，虚假向税务部门申报缴纳房屋交易税费，而申报税费所使用的合同，根据《合同法》第52条第2项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，为无效合同。

上诉人（原审被告）郑某观点：本案双方所签订的房屋买卖合同、网签合同都是在双方真实意思表示下所签署的，并非郑某有意为了避税才要求签订，交易额是由钟某斌、钟某思提出的。买卖合同都有双方的签名，郑某不存在隐瞒交易总额，钟某斌、钟某思是在确认合同有效的情况下签署。郑某多次要求钟某斌、钟某思交付郑某的合法财产，所以是对方存在违约行为，应当承担违约责任。

一审法院观点：钟某斌、钟某思、郑某与某地产代理签订的《房屋买卖合同》以及钟某斌、钟某思、郑某签订的两份《合同补充协议》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2011年9月2日签订的《合同补充协议》对《房屋买卖合同》中的部分约定进行了变更，上述两份协议约定不一致的条款应当以2011年9月2日签订的《合同补充协议》的约定为准。按照合同约定，交易过程中的双方交易税费全部由郑某支付；缴补房改房成本价各付一半，钟某斌、钟某思最高出资肆万，多出部分由郑某全部支付。郑某也依约支付了买卖双方的房地产交易手续费各237元、房屋登记费50元、房屋契税9948元、证明费40元、广州市房改办住建办住房基金款3200元和63356.64元、国土出让交易补地价收入3316元等费用。诉讼中，钟某斌、钟某思提交的证据材料不足以证明其在2011年12月28日自行申报的个人所得税6378.8元是因涉案房屋的交易过户产生，钟某斌、钟某思在涉案房屋的交易过户完成后，再要求郑某支付补交的税费6378.8元并支付违约金95000元，依据不足，不予支持。钟某斌、钟某思认为郑某存在偷漏税的行为，应当由相关的行政部门进行查处，不属于法院调整的范围，在本案中不予处理。

根据《房屋买卖合同》和2011年8月18日签订的《合同补充协议》的约定，涉案房屋的成交价为950000元，钟某斌、钟某思实收房价950000元整，物业移交时间为2011年11月1日前且钟某斌、钟某思已收齐房款。在2011年12月19日前，郑某实际支付了房款918321.68元给钟某斌、钟某思，郑某认为双方在2011年9月2日签订的《合同补充协议》中对购房款作出变更约定，郑某代钟某斌、钟某思支付的房改房成本价31678.32元应当算作房款的一部分，钟某斌、钟某思对此不予确认。郑某对其主张没有提交相应的证据予以证实，故应承担相应的举证责任，对郑某的主张，不予采纳。郑某尚未付清房款950000元，要求钟某斌、钟某思将涉案房屋交付给其，依据不足，不予支持。郑某以钟某斌、钟某思逾期交楼为由要求钟某斌、钟某思承担违约责任并赔偿中介费和租房损失的诉讼请求，于法无据，予以驳回。一审法院判决：一、驳回钟某斌、钟某思的全部诉讼请求；二、驳回郑某的全部反诉请求。

判后，钟某斌、钟某思、郑某均不服原审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。

二审法院观点：钟某斌、钟某思与郑某签订的《房屋买卖合同》及两份《合同补充协议》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。关于钟某斌、钟某思抗辩称郑某存在偷逃税款行为的问题，法院认为，郑某是否偷逃税款，应当由相关行政主管部门进行认定及处理，法院对此不予调处。且双方签订的合同亦并未将支付税款作为交付房屋的条件之一，钟某斌、钟某思以郑某偷逃税款为由拒绝交付房屋，并要求郑某支付违约金95000元，依据不足，法院不予支持。该院作出（2012）穗中法民五终字第3114号民事判决，郑某上诉理由部分成立，对其上诉请求，法院予以部分支持。二审法院判决：一、变更一审民事判决第二项为：驳回郑某的其他反诉请求。二、钟某斌、钟某思在本判决送达之日起十五日内将广州市海珠区新港西路164号大院××号房交付给郑某；三、钟某斌、钟某思在本判决送达之日起十五日内向郑某支付逾期交房的违约金。

再审法院观点：双方当事人就海珠区新港西路164号大院大院××号房的买卖先后签订了《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》，《房屋买卖合同》约定的交易价为95万元，且双方已按照该价格实际履行，该合同是双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。而《存量房买卖合同》载明的交易价为33.16万元，该合同约定的价格与双方实际成交的价格明显不符，差额巨大，由此产生大额的税费差异，现税务、房管部门已重新核定了房屋交易价。再审认为，《存量房买卖合同》约定的价格实际上是双方当事人恶意串通，以期达到逃避税费办理过户登记，损害国家利益的行为。《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。依法上述《存量房买卖合同》关于交易价格的约定无效。

关于郑某是否付清95万元房款的问题。再审法院认为，1.根据双方在2011年9月2日签订的《合同补充协议》约定，补缴房改房成本价各付一半，钟某斌、钟某思最多出资4万。在实际履行中，按照交易时由广州市住房制度改革办公室核定的住房基金款已全部由郑某支付，且没有证据证实双方对上述补充协议的约定作出了变更。因此，原审认定将2011年9月13日郑某支付63356.64元的一半充抵购房款，符合双方的约定。2.虽原审判决后，广州市住房制度改革办公室根据双方实际交易价格与网签价格之间的差额核定了应补交的住房基金121249.80元，但该款并非当时交易核定的住房基金，该款应由钟某斌、钟某思或郑某承担应由当事人另行解决，该款是否由钟某斌、钟某思或郑某任何一方承担均不影响对郑某已付住房基金63356.64的一半充抵房款的认定。3.郑某于2011年9月13日所支付的广州市房改办住建办住房基金款63356.64元的一半为31678.32元，加上郑某之前支付的房款共848321.68，合计880000元，尚余房款70000元未付，与双方在2011年9月2日签订的《合同补充协议》所约定的“双方约定收楼当天，乙方（郑某）余款柒万元付清给甲方（钟某斌、钟某思）”相符。且事实上，郑某已在2011年12月19日向钟某斌支付房款70000元，在本案诉讼中，钟某斌、钟某思亦确认该笔款项为购房“尾款”，按照通常的理解，“尾款”应为最后一笔房款，即除该笔购房款外，其他购房款应已支付完毕。因此，原审认定郑某支付全部房款95万元并无不当，再审予以维持。

关于本案双方当事人是否违约的问题。《房屋买卖合同》有效，对双方当事人均有约束力，当事人应依约履行合同。卖方钟某斌、钟某思及买方郑某均主张对方违约，对于双方违约责任的认定，再审认为，1.关于郑某是否违约的认定。依据《房屋买卖合同》及补充协议约定“在交易过程中所产生的一切费用包括：税费、中介费等全部由乙方（郑某）支付，甲方（钟某斌、钟某思）实收房价人民币玖拾伍万元整。”“双方约定缴补房改房成本价各付一半，甲方（钟某斌、钟某思）最高出资肆万，多出部分由乙方（郑某）全部支付。”交易双方约定承担的税费、房改房成本价、土地出让金等费用，应以合同约定且当事人所能预见的，并经税务部门、房管部门核定的税费、房改房成本价、土地出让金等费用为准。本案中，虽双方实际成交价与网签合同交易价格不同，网签交易合同约定的价格无效，但房管、税务部门当时已依双方网签交易价格核定涉案房屋交易应缴纳、支付的税费、房改房成本价、土地出让金，且其中的房改房成本价应由钟某斌、钟某思负担的不超过4万元，依约涉案房屋交易时经税务部门、房管部门核定的全部税费、成本价的一半、土地出让金均应由郑某承担，郑某已全部缴纳、支付上述费用，已依约履行合同义务。至于交易过户后税务部门、房管部门重新核定交易价格并要求补缴的税费、支付的房改房成本价及土地出让金，均属当事人在交易过户当时不能预见的，事后核定的费用，不能作为认定各自是否违约的依据。因此，钟某斌、钟某思主张郑某未依约缴纳全部税费构成违约理由不成立，原审不予支持并无不当。但钟某斌、钟某思事后缴纳的个人所得税6378.8元，双方当事人再审确认是因涉案房屋缴纳的个人所得税，依约应由郑某向钟某斌、钟某思支付。钟某斌、钟某思请求郑某支付个人所得税6378.8元依据充分，再审予以支持。2.钟某斌、钟某思是否违约的认定。《房屋买卖合同》及其补充协议约定，“涉案房屋移交时间为2011年11月1日前且甲方（钟某斌、钟某思）已收齐房款。”“在交易过程中所产生的一切费用包括：税费、中介费等全部由乙方（郑某）支付，甲方（钟某斌、钟某思）实收房价人民币玖拾伍万元整。”“双方约定缴补房改房成本价各付一半，钟某斌、钟某思最高出资肆万，多出部分由乙方（郑某）全部支付。”依约郑某应负担房款95万元及交易税费、部分房改房成本价、土地出让金等，前述已认定郑某已全部支付房款95万元，并已缴纳、支付交易当时经税务部门、房管部门核定的税费、房改房成本价、土地出让金等，郑某已履行其交易当时应履行的合同义务，钟某斌、钟某思未依约交付房屋，已构成违约。原审认定钟某斌、钟某思因逾期交付房屋应承担违约责任理据充分，再审予以维持。综上所述，郑某不构成违约，钟某斌、钟某思主张郑某应承担违约责任无据，钟某斌、钟某思逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。

综上所述，因钟某斌、钟某思再审补强新证据，原审对于交易事后钟某斌、钟某思缴纳的个人所得税不应由郑某承担的认定不当，再审予以纠正。原审其他事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。法院判决：一、维持二审民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销二审民事判决第一项及一审民事判决第一项；三、郑某在本判决发生法律效力之日起十五日内支付6378.8元给钟某斌、钟某思；四、驳回钟某斌、钟某思的其他诉讼请求。

房屋买卖的阴阳合同是交易双方基于某种目的，就同一房屋买卖订立两份或者多份合同，约定不同的成交价格，其目的是规避法律，牟取利益。阴阳合同的特征是隐蔽性与公开性并存。阳合同作为登记备案的合同，具有公开性。阴合同作为买卖合同双方达成的合同，往往是真实的意思表示，具有隐蔽性。

“阴阳合同”一般表现为两种形式：一种是抬高房价，阳合同中的房屋价格高于实际交易价格，并以阳合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以此来达到多申请贷款，少交首付款的目的；另一种就是降低房价，在阳合同中的房价低于阴合同中约定价格，并以阳合同作为办理房产过户登记手续的依据，从而达到避税的目的^[15]。

阴阳合同的问题是如何认定两份乃至多份合同的效力？对此有三种观点：一种观点认为，“阴阳合同”均无效。因为阴阳合同存在恶意串通和以合法形式掩盖非法目的的情形，因而是无效的；一种认为“阳合同”不是交易双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同；还有一种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款部分无效外，其余条款应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定合同效力。

对于第一种观点，由于房屋买卖合同中，阴阳合同大量存在，一律判定合同无效，不利于交易秩序的稳定，反而可能演化为买卖双方违约的工具。在房屋价格上涨或者下跌的情况下，卖方或者买方则可能均利用双方存在阴阳合同的情形，主张合同无效，从而达到自己的目的。并且阴阳合同是双方真实的意思表示，至于双方相互串通，损害国家税收或者银行的利益问题，则应通过国家房屋管理、税务部门、银行审查认定，而不宜从合同效力的角度予以否认。

对于第二、三种观点，均认可阴合同是双方当事人的真实意思表示，在效力上没有瑕疵，关键是在如何认定阳合同的效力上存在分歧。有观点认为阳合同规避法律，一律无效；有观点认为阳合同中价格条款无效，其他有效；也有观点认为阳合同除价格条款无效以外，由于其往往订立在后，因而其他条款应当以阳合同为准。此处，不能仅仅以订立的先后作为判定合同效力的标准。而应当根据当事人的意思表示和合同的履行情况，确定当事人之间的权利义务。