预售商品房是否可以抵押

一、预售商品房是否可以抵押

实践中，预售商品房抵押贷款在我国的房地产市场中早已大量存在，允许将预售商品房作为抵押标的物，符合现代商品经济发展潮流，并很好地缓解房地产市场资金紧张的现状，买受人只需付出少量的首付款，即可购买房屋。开发企业因提前将商品房售出而获得了资金流转加快的效益，银行也可以在降低风险的前提下提供贷款，获取贷款收益，商品房买卖的三方主体均可以获得各自的利益。因此，预售商品房抵押制度对于我国房地产市场的发展功不可没。但预售商品房抵押既关系到抵押人（买受人）与抵押权人（银行）之间的关系，也关系到预售（开发企业人）与抵押人以及抵押权人之间关系问题，同时还涉及行政主管部门对预售商品房抵押登记问题，涉及物权、债权等民事法律问题和抵押登记等行政法律问题，这些问题无论在理论界还是司法实务界，均存在一定争议。

在目前的《物权法》、《担保法》及《城市房地产管理法》中并没有明确规定预售商品房可以作为抵押的标的物，但是，也没有关于预售商品房作为抵押标的物的禁止性规定。虽然在法律层面上没有相关规定，但在行政规章和一些省市制定的地方性法规中相继作出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的规定。如建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，“本办法所称预售商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在《福建省抵押贷款条例》、《武汉市房地产抵押管理办法》、《广州市房地产抵押管理办法》中亦有相关规定。

同时，最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”因此，上述法规、司法解释实际上确认了预售商品房被拟制具有所有权形态的有形物，赋予其独立财产地位，并进而承认其可以作为抵押标的物。