商品房销售广告的法律效力

第二节　商品房销售广告的法律效力

主题案例

周某诉重庆某集团有限公司商品房买卖合同纠纷案^[28]

案情回顾

1999年10月6日，本案当事人周某、某公司签订《住房出售(购买)合同书》，购买了该公司开发的某住宅小区安居房一套，并于2002年12月9日将户口迁入园区。合同签订之前，该公司在开发该住宅小区时在宣传资料上声称小区2003年前建成配套幼儿园、小学及中学，解决小区子女入学问题，在学校建成之前因小区业主子女入学所交纳的费用由该公司承担。但该公司一直未完成学校建设，且在支付了三年入学费用后拒绝支付，周某遂诉至法院，要求某公司承担违约责任。

法院查明，某公司于1996年12月1日制作的某住宅小区售楼宣传资料中称该住宅小区有统一规划的托儿所、幼儿园、中小学校。另查明，重庆市人民政府《关于进一步多渠道筹集教育经费的通知》(重府发〔1994〕173号)第三条规定:成片新建住宅区、旧城改建住宅区、零星新、改、扩建住宅区，均应按当年当地每平方米综合造价的8%征收教育设施配套费。其中第(三)项第1条规定:开发区成片新建住宅，凡按国家规定标准完善教育配套设施的，即配套新建幼儿园、小学、中学，则免征教育设施配套费。某公司开发某住宅小区时，向重庆市江北区人民政府承诺将配套中、小学与安居住宅小区同步实施，保证住户子女入学，完成九年制义务教育。1997年12月22日，某公司与区教委签订《协议书》一份，约定某公司在2000年完成配套中学、在2003年完成配套小学的修建，并交付使用。在过渡期间，户口在某住宅小区的入住户子女，若由区教委解决入学问题，则由某公司向区教委支付教育成本补偿费。小学生每生每学年支付1 000元，初中生每生每学年支付2 000元。某公司在按照上述约定向区教委支付了几年费用后，不再支付。2006年1月16日，该公司与区教委签订《协议书》一份，约定由其投资修建的配套学校，已于2005年6月21日通过重庆市规划局审查，预计年初动工，工期两年，在某公司投资修建的学校竣工验收合格并投入使用前，继续执行原1997年12月22日协议第二条，对户口在某住宅小区购房的法定子女新生入学进行教育成本补偿，小学生每学年支付1 000元，中学生每生每学年支付2 000元，由区教委按辖区统一安排入学。2006年1月18日，区教委书面通知某公司将教育成本补偿费直接支付给住宅小区业主。

争议焦点

商品房售房广告的法律性质。

裁判意见

两审法院均认为，《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品某开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，某公司在销售某某小区房屋时，在宣传资料中明确宣传该小区具有配套中、小学校，并且结合某公司选择了履行配套建设相关学校而不交纳教育设施配套费的义务，并与重庆市江北区教育委员会签订协议，保证某某住宅小区住户子女接受义务教育的实际情况，可以认定某公司的该项宣传属具体确定，并对购房合同的订立产生了重大影响，故该项宣传应当视为合同内容。某公司既未完成配套学校的建设，也未按照其与区教委签订的协议支付过渡期住户子女的入学费，属违约行为，应当依法支付违约金。

评析探讨

本案的关键点在于对商品房销售广告法律性质的判断。商品房销售广告是指为了销售商品房的需要，通过一定形式的媒体，公开、广泛地向公众传递出售商品房信息的宣传手段。作为商品房销售的一种行之有效的手段，售房广告广泛存在于商品房交易市场。售房广告的核心内容，是房地产开发企业对待售房屋的区位、面积、质量、价款等一系列要素的描述。现实中，房地产开发企业在售房广告中进行的宣传，其在履行商品房买卖合同的过程中不能兑现的，往往引发当事人之间的纠纷，争议的焦点多是商品房销售广告在性质上到底是邀约还是要约邀请的问题。

要约和承诺是合同缔结的两个必经环节。要约是希望和他人订立合同的意思表示;承诺是受要约人同意要约的意思表示。当事人订立合同时，一般由一方向另一方发出要约，受要约人对要约作出承诺，合同即告成立。要约人在发出要约后，应当受要约的约束，若受要约人作出承诺的，要约的内容即转化成为合同的内容而对当事人产生了合同的约束力。

所谓要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示，受邀请接受该邀请的，则向邀请人发出要约。所以，要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，其本身并不发生法律效果。^[29]因此，若认定房地产开发企业发布的售房广告构成要约而非要约邀请，则房地产开发企业未能兑现其在广告中对商品房所做的描述的，构成违约，应承担违约责任。

关于商品房销售广告是否构成要约，《商品房买卖合同解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品某开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据这一规定，商品房销售广告一般应视为要约邀请，不对该广告的发布者产生合同法上的效力，但是，倘若该广告就商品某开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体、确定，并对商品房销售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对商品房销售者产生合同法上的约束。

所谓具体，是指售房广告的内容不笼统、抽象、模糊;所谓确定，是指售房广告的内容是明确的，而非含糊不清;^[30]所谓“对商品房销售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”是指售房广告的内容已成为广告的受众(潜在买方)作出是否购买该商品房的决策的重要参考因素，并明显改变了该房屋出卖人的议价能力的情形。当然，在审判或仲裁实践中，以上条件需结合个案的具体情况进行认定。售房广告满足以上条件的，房屋出卖人应当承担宣传资料与实际交房不相符的民事责任。

本案当中，某公司在销售某小区房屋时，在宣传资料中明确宣传该小区具有配套中、小学校，该宣传内容明确、特定，且该宣传材料的内容对买方作出购房决定产生了较大的影响。因此，人民法院依据《商品房买卖合同解释》第3条的规定，认定该宣传材料的内容属于要约的范畴，而房地产开发企业未能兑现其在广告中对商品房所做的描述的行为，构成违约的判决是正确的。