房屋质量缺陷修复后的价值贬损问题界定

房屋质量缺陷修复后的价值贬损问题界定——蔡某诉某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷案评析

吴方荣　金德聪⁽⁴⁾

案情简介

蔡某于2006年12月9日与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买杭州某小区商品房一套，合同约定交付期限为2007年12月15日前，交付条件是该商品房经验收合格。2007年8月2日，房产公司取得杭州市高新技术开发区（滨江）建设局核发的《竣工验收备案表》。2007年10月12日，房产公司通知蔡某办理交房手续。

蔡某在验房时发现房屋多处存在楼板裂缝等质量问题，检测与鉴定，鉴定结论称：“部分楼板的部分支座抗弯承载力不满足相关规范要求，应采取有效补强措施”、“楼板裂缝不影响结构安全，但应采取有效措施对其进行封闭处理，以保证房屋的正常使用和耐久性。”

2008年1月29日，房产公司按照某某建筑设计研究院有限公司出具的修复补强方案组织相关单位施工修复补强，并经建筑设计单位、修复设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2008年2月24日，房产公司与蔡某签订《商品房交接书》，房屋交付完成，但有关损失赔偿事宜协商未果。2008年6月3日，蔡某提交仲裁请求，要求房产公司赔偿楼板裂缝不合格导致房屋价值贬低的损失60000元。

争议焦点

本案的争议焦点为：房屋质量缺陷修复后是否还存在价值贬低的损失？

申请人蔡某述称：房屋楼板等质量缺陷经补强、封闭处理后虽可居住使用，但并不能确保房屋的使用寿命符合设计年限要求，并且房屋质量缺陷修复后仍不能消除固有缺陷造成的影响，因此房屋的市场价值必然产生贬低的损失。

被申请人房产公司辩称：被申请人按照某某建筑设计研究院出具的《部分楼板修复补强方案》的要求，完成了楼板补强、裂缝修补，并承担了楼板修复补强工程的全部费用。经建筑设计单位、修复设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，修复补强工程的验收结果为质量符合相关验收规范和设计文件要求，质量评定为合格。经修复补强的房屋楼板在正常使用和耐久性上均不低于修复前正常验收合格交付的标准，不影响申请人对房屋的正常使用，因此楼板修复后也不会出现房屋价值的贬损。申请人主张房屋价值贬低的损失6万元，但申请人未提供相关损失的事实与法律依据。

审理裁决

仲裁委认为，被申请人于2007年8月2日取得的政府主管部门核发的《竣工验收备案表》，表明该商品房验收合格，已达到合同约定的房屋交付条件。交房验收时发现楼板裂缝等质量问题，经过检测鉴定，本案所涉房屋主卧室楼板确有承载力不满足要求的问题，但不影响结构安全，可以通过修复补强措施保证房屋的正常使用和耐久性，尚属合同约定的保修责任范围。出卖人在履行了修复补强义务之后，是否还要承担或有的价值贬低赔偿责任，本案房屋买卖合同中没有此种约定。申请人提出因楼板质量问题导致房屋价值贬低的损失赔偿要求缺乏法律依据，不予支持。

此外，由于案涉房屋所存在的质量瑕疵及检测、修复补强等原因，影响申请人及时接收和使用商品房，被申请人表示将承担相应责任，依照合同约定承担违约金的基础上再自愿补偿申请人，仲裁委对此予以支持。

经典评析

目前房屋买卖合同纠纷中，质量瑕疵违约损失赔偿情形较为集中与突出，尤其在房屋质量瑕疵引发的价值贬损问题的界定上，各地司法实践中的可参考案例寥寥无几。本案例从房屋质量瑕疵修复后的价值贬损问题界定这一视角进行下文阐述。

法律上，房地产开发企业向买受人交付符合建筑质量规范的商品房是其法定义务，否则开发商应承担违约责任，违约责任的具体形式可以是采取补救措施、赔偿损失。本案中房产公司交付的商品房经检测与鉴定存在楼板裂缝的质量瑕疵，房产公司对此应当承担修复义务。因修复期间买受人无法对商品房实行占有、使用、收益等权利，因此产生的损失应由开发商承担。

商品房质量瑕疵在修复且经各方主体验收确认符合国家质量规范后，是否存在上述损失之外的所谓“价值贬低的损失”呢？该价值贬损是否构成法律上的损害结果？该问题涉及损失赔偿的界定，违约行为与损失赔偿的因果关系、违约损失的可预见性原则等法律问题。

1.商品房质量瑕疵在修复验收合格后是否存在使用价值的损害？

损害作为一种事实状态，是违约损害赔偿的前提。任何人只有在因他人不履行合同债务而遭受实际损害的情况下，才能请求他人赔偿。本案中，案涉房屋通过修复补强后不存在质量缺陷，更不存在因质量缺陷造成的价值贬损。

（1）本案中，被申请人交付的商品房经楼板修复补强并验收合格后，质量符合相关验收规范和设计文件要求，修复后的房屋质量和使用功能不低于原设计要求，可以保证房屋正常使用和耐久性，房屋品质、安全性、使用寿命并不因此受到影响，且修复设计、修复施工等费用以及修复期间申请人本可按照正常合同履行获得的占有、使用房屋带来的利益的损失均已由被申请人承担，故案涉房屋修复补强后事实上不存在使用价值的贬低损失。

（2）从目前来说，商品房属于手工作业产品，其不可能像标准化生产的工业产品那样完美无缺，这也是国家规定商品房保修制度的初衷。在支持价值贬损的案例中，有观点认为虽然房屋修复加固后恢复了安全性能，但由于其曾经受损的瑕疵不可能消除，在恢复安全性能后并不能确保使用寿命能达到原有年限，因此必然对房屋市场价值产生影响。这一观点在很大程度上借鉴了汽车事故维修后市场价值贬损的思路。而房屋作为不动产，其使用、维护、市场价值等等显然不同于作为消耗品的机动汽车。从房屋的物理自然属性上讲，房屋质量瑕疵本身将导致房屋自然品质、物理使用功能等属性的降低，但在瑕疵修复经验收合格后，房屋恢复物理使用功能原状，曾经受损的瑕疵得到消除。况且，房屋作为不动产，其加固补强、装修等措施通常是房屋保值增值的有效手段，因此房屋经修复后必然产生价值贬损的观点值得商榷。

2.质量瑕疵修复事实与商品房交换价值的贬低是否成在因果关系？

在违约责任中，因果关系是归责的重要前提，实际发生且可以确定的损失事实是违约损害赔偿依据，对于尚未发生的或无法客观确定的损害，不能赔偿。

（1）法律意义上的损失，除要求具备损失的事实依据外，还要求造成损失的原因行为或事实与损失结果有必然的联系。案涉商品房曾经进行修复的事实与该商品房交换价值或市场交易价格涨跌之间不存在法律上的因果关系，也没有必然联系，故申请人不存在法律意义上的损失。

一种观点认为房屋的价值由房屋本身的品质决定，房屋价值的高与低是固有的，不因市场交易与否而发生变化，这一观点指出了房屋使用价值高与低是固有的，但否认了房屋交换价值和价格是体现在市场交易中这一事实，房屋交换价值和价格只有在房屋再行交易的市场条件下才能体现，否则无法对其价值进行科学的量化鉴定，故该观点值得商榷。

（2）损失的确定性首先是指损害能够通过金钱计算加以确定，其次还意味着它是债权人能够通过举证加以确定的。而本案中的质量瑕疵导致的所谓价值贬损有着非常强烈的主观因素，难以参照市场价格进行计算，无法按客观的标准对它加以确定。申请人作为举证责任承担方也未能就价值贬低的损失存在与否、损失大小、金额等提出证据材料来证实。

房屋质量瑕疵损失赔偿案件中，当事人可就房屋质量瑕疵申请检测鉴定，根据检测结果出具修复方案，同时可向具备编制预算相关资质的评估机构申请评估修复所需费用，但我国目前不存在房屋价值损失评估的资质管理机制以及相应的评估机构与评估规范，房屋质量检测评估机构无法就价值贬低的损失存在与否、损失大小、金额等作出检测评估结论。当然，在司法实践中也有评估机构出具价值贬损比例评估的案例，如北京市建委颁布《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》后，北京石景山区法院审理了“质量贬损赔偿第一案”，其定损所依据的《房屋质量缺陷损失报告》明确了房屋质量拆除、修缮、恢复房屋的成本和直接损失金额，同时认为“在业主进行房屋转让时，可能会产生不利影响，造成房产贬值”，并根据现场观测和对同类物业综合分析，确定价值贬损比例为房屋总价款的2%到3%。该评估报告虽明确了价值贬损比例，但并未明确出具报告时是否存在价值贬损、贬损依据以及损失的具体金额，法院最终也未采纳评估报告确定的贬损比例作出判决，而是综合案情后在不区分房屋修复费用、修复期间损失与价值贬损，酌情裁决部分支持损失赔偿诉请。

3.违约损害赔偿责任不得超过违约方在订立合同时已经预见或应当预见到的因违约造成的损失。

房产公司交付有质量瑕疵的商品房，因此产生的房屋修复费用的积极损失以及修复期间无法占有、使用、收益的消极损失是违约方应当预见的，但质量瑕疵修复事实不是房屋交换价值或社会评价降低的原因，违约方也不应当或无法预见到这一结果。这也是我国《合同法》第一百一十三条确立的违约损失赔偿的可预见性理论的应有之义。根据《合同法》该条理解及其立法目的，损失必须是自然发生，即按照违约行为的一般过程而自然发生的，且违约产生的损失必须是当事人在订立合同时可以合理地预见到的。结合本案，房产公司把商品房出售给蔡某，就一般情况而言，买卖合同履行不涉及蔡某与第三人之间的房屋转让、抵押或其他处分房屋的行为，因此房产公司无法预见到质量瑕疵经修复后将造成所谓的房屋交易价值贬低的损失，这里所谓的房屋价值贬低不能被合理地视为双方在成立合同时应公平合理地考虑到的违约的后果。

综上，本案审理中，我们代理房产公司提出上述观点，仲裁庭予以采纳。通过该案的裁决结果，明确了房产公司在承担房屋质量瑕疵修复义务及修复期间申请人的可得利益损失之外，基于法律上损失的界定、违约行为与损害结果的因果关系以及违约行为造成损失的可预见性规定，该房屋质量瑕疵修复后不存在价值贬低的损失。