婚内一方擅自出售共有房屋的行为有效吗

张天杰与方梅于2002年登记结婚。2005年，方梅将其与父母的一套房屋出售后得款50万元作为首付款，并申请银行按揭贷款80万元购置了上海某区的一套房屋A，产权也登记在方梅一人名下，2008年双方感情开始出现问题，方梅怀疑丈夫张天杰有外遇，双方争吵不断。

无奈之下，张天杰感觉维系这样的婚姻已毫无意义，于是于2009年5月向法院起诉要求与方梅离婚，法院于2009年6月进行调解，庭审中，方梅称房屋首付款是自己婚前财产，要求得到房屋69.23%的份额，剩余贷款均等承担，但当法官问及其是否有出资证明时，方梅称由于时间较长，支付首付款的凭证很多都找不到了，具体账号也记不清楚了，无法提供，加之张天杰也不认可首付款是方梅的婚前财产，于是主审法官侧面告知方梅其主张很难得到法律支持，由于双方争议较大，无法达成一致意见，故调解以失败告终，回家后方梅感觉诉讼对自己非常不利，一个可怕的念头突然涌入方梅的脑海——将房子卖掉，先下手为强。

于是方梅开始通过中介公司寻找买家，终于在2009年7月5日找到了要买房的刘晓月，双方谈定价格为人民币300万元，并于当月8日签订了房地产买卖合同，且刘晓月于2009年7月8日和15日共支付房款人民币240万元，鉴于方梅目前还有剩余房贷60万元，故双方约定待银行抵押注销之日再支付剩余的60万元。考虑到刘晓月支付了绝大部分房款，方梅也就提前将房屋交给了刘晓月。此时方梅为了达到转移财产的目的，故意不接法院的电话，致使法院的审判活动处于停滞状态，张天杰感觉情形不好，于是到房屋A进行查看，结果发现房屋的实际居住人是刘晓月，通过与刘晓月交谈，张天杰方知房屋A已被卖掉，于是第二天他到房地产交易中心办理了房屋的异议登记，由于异议登记的设立，致使刘晓月与方梅无法办理房屋变更手续，无奈之下，刘晓月将方梅起诉至上海某区法院，要求方梅继续履行合同，并对房屋A申请了财产保全，审理中，法院将张天杰作为第三人追加到案件中。且庭审中张天杰表示不同意方梅出售房屋，要求确认双方的买卖合同无效，那么张天杰的主张能得到法院支持吗？

夫妻一方擅自处分共有的房屋，该处分行为是否有效？夫妻一方擅自处分共有房屋的事实是否可作为配偶请求分割共有财产的“重大理由”？夫妻一方擅自处分共有房屋是否应当向其配偶承担侵权责任？2011年8月12日出台的《婚姻法司法解释（三）》针对以上问题进行了明确规定。

一、　婚内一方侵犯另一方夫妻共同财产权的特征

婚内侵犯夫妻共有财产权是指在双方婚姻关系存续期间，夫妻一方以作为或者不作为的方式侵犯其配偶合法共有财产权益之行为，具有如下特征：　

（1）　侵权主体身份的特殊性。婚内侵犯夫妻共有财产权之主体只能是配偶，即只能是妻对夫或夫对妻的夫妻共有财产之侵权，单纯的第三人不可能成为婚内侵权的主体。但实践中侵权者完成侵权行为常常伴有第三人“无意思联络”之合作，如上述案例中就第三人之配合。但我们认为该第三人并非婚内侵权的主体，若第三人是“恶意”之串通，虽二者构成共同侵权，然第三人仍不可认定为婚内侵权之主体，这是由婚内侵权主体之特定决定的。

（2）　侵权时间的特定性。婚内侵犯夫妻共有财产权的时间必须是在双方婚姻关系存续期间，在双方缔结婚姻关系之前或婚姻关系终止之后，均不可能发生婚内侵权行为。

（3）　侵权内容的确定性。婚内侵犯夫妻共有财产权，仅仅指的是婚内一方在婚姻关系存续期间侵犯另一方的夫妻共有财产权，不包括一方侵犯另一方的婚前财产及其他个人财产之行为。

二、　夫妻一方擅自处分共有的房屋，该处分行为是否有效

在夫妻双方婚姻关系存续期间，之所以共有房屋会被一方擅自出售，最主要的原因是，当初购买房屋时或基于夫妻关系的信任或基于其他客观原因（如一方因出国或求学不在当地不便办理相关手续，或购买的目的是投资而非居住等），产权只登记在夫妻一方名下，而依据我国《物权法》第9条之规定，不动产物权权利人之确定即物权的对外效力以登记为准（公示原则），交易相对人无审查产权人之婚姻状况以及有无其他隐名产权人之必要，也就是说交易相对人和法定公示之产权人交易即合法，这样规定的目的在于保护交易秩序与安全。同时基于我国《物权法》第106条关于善意取得制度之规定，《婚姻法司法解释（三）》第11条做出了如下规定：　若夫妻一方未经另一方同意而擅自处分了夫妻共有房屋，在第三人属于善意购买人且支付了合理对价并办理了产权登记手续的情况下，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。

但物权的对内效力不能简单地以产权登记为认定标准，而应以不动产物权的实际权属为准，我国《婚姻法》规定，除非双方有特别约定或法律有特别规定，一般而言婚后取得的财产无论登记在夫妻哪一方的名下均属夫妻共同财产。但并非登记在一方名下的财产，另一方基于配偶身份就当然地享有共有权利，因为婚后有多种形式取得财产，如一方利用婚前个人财产购买房屋且登记在自己名下，或一方父母出资购买房屋明确赠与自己子女且只登记在自己子女名下等。在以上几种情况下，配偶一方无法基于配偶身份而当然地享有共有权利，也就是说针对作为房屋的不动产，除非登记在双方名下，否则夫妻一方并不必然地对其配偶名下的房屋享有共有权利，也就是说，产权人之配偶是否享有房屋之共有权利，有待法律进一步确认。

三、　夫妻一方若有擅自处分夫妻共有房屋的嫌疑，其配偶有权要求分割共有房屋

依据我国《物权法》第99条之规定，共同共有人有重大理由时可以请求分割共有财产。共有分为按份共有和共同共有。二者的区别是： 多个权利主体之间到底是按照份额享有权利和承担义务还是没有份额地共同享有权利和承担义务。

依据我国《婚姻法》之规定，夫妻双方除非有特别的财产约定，否则实行法定的共有制。依据上述法律规定，在婚姻关系存续期间，对于夫妻共有财产任何一方一般不得请求分割，除非双方婚姻关系终止或有重大理由，何谓重大理由？全国人大常委会法制工作委员会的意见是——“如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共有财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或妻一方也可请求分割共有财产。” 同时《婚姻法司法解释（三）》第4条将以下情况列为重大理由：　婚姻关系存续期间，若一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的或一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用时，夫妻一方可以基于重大理由请求分割夫妻共同财产但若分割损害债权人利益的不得分割。

法律之所以规定夫妻关系存续期间一般不得要求分割共有财产，主要是基于社会稳定、家庭和谐的考虑，也是符合我国基本国情和民族习惯的。夫妻感情无恙之时，双方恩恩爱爱，相互信任，当然相安无事，然一旦感情出现危机，且一方已经开始隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务，此时应依法准予配偶一方的财产分割请求，毕竟此时已有事实证明双方已无信任的基础，且配偶一方的合法权益已受到了现实的侵犯。

四、　夫妻一方擅自处分共有房屋应当向其配偶承担侵权责任

法是经济发展到一定阶段的产物，是特定历史阶段的产物，具有深深的历史烙印。世界各国最初的法律并不调整婚内侵权行为，但随着历史的发展，各国的侵权法最终成为解决婚内侵权的法律依据。帝政以前的罗马家庭中，家父拥有至高无上的权利，他作为自权人对他人行使权利，不存在侵权的可能，但是，帝政以后随着妇女地位的提高，“无夫权婚姻”盛行，夫妻财产分别所有，已婚妇女已可不再处于夫权之下，立法者鉴于婚内侵权的事件时有发生，允许夫妻间进行侵权之诉。美国习惯法中，传统侵权法对家庭内的侵害使用特殊免责（immunities）。但自1884年起，已婚妇女保护法（married womens Acts）赋予妇女独立的人格和对个人财产独立的所有权后，许多州也准许夫妻间提起侵权诉讼了。可见现代法治国家均建立了婚内侵权的损害赔偿制度。

2011年8月12日，最高院颁布的《婚姻法司法解释（三）》也对该问题予以了规定，依据该司法解释第11条第二款之规定：　夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。但关于损失如何计算呢？该司法解释并未明确，笔者认为，若夫妻一方擅自低价出售房屋且买受人不构成恶意的情况下，其配偶可按照房屋的市场价值要求对方承担赔偿责任，关于房屋市场价值的确认以房屋出售时或配偶主张赔偿时为准，依据“禁止侵权人从侵权行为中获益”的原则应采取“孰高原则”确定房屋价值。

五、　法院审理结果

本案经法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护，方梅在收取了刘晓月的房款后应当及时配合其办理房屋变更手续，现方梅未及时办理产权变更手续显属违约行为，故刘晓月要求继续履行合同的诉求符合法律规定。对于第三人张天杰的诉称，法院认为，不动产物权以登记为准，现房屋明确登记在方梅名下，故该房屋之法定公示权利人为方梅无疑，张天杰作为方梅的配偶，并不当然地对方梅名下之财产享有共有权利，系争房屋是否属于夫妻共同财产也有待法律进一步确认；即使张天杰对该房屋享有共有权利，但由于刘晓月购买房屋的整个过程和合同缔结过程中均符合交易惯例，其与房屋记载的产权人进行交易完全符合法律规定，也未违反谨慎审查之义务——该审查义务不包括对方梅的婚姻状况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查；同时张天杰也未有证据证明刘晓月明知房屋具有权利瑕疵的情形下进行恶意缔结而损害张天杰的合法权益，在此情形下，应视刘晓月的买卖行为出于善意而对此房屋交易予以保护，故张天杰认为买卖合同无效的主张不能成立。

古人云，人之初性本善，然残酷的事实告诉我们，并非所有的人都是善良之人，同床共枕之人在双方感情出现危机时，也会不择手段转移或隐匿财产。在司法实践中，我们经常遇到夫妻一方擅自出售登记在其一人名下的本属于夫妻共有之房屋，同时因《婚姻法司法解释（三）》明确规定，若房屋买受人系善意第三人且支付了对价，原则上该买卖行为合法有效，因此我们建议,若夫妻双方感情出现裂痕时，非产权人一方可拿起法律的武器，向房屋所在地法院起诉要求确认房屋共有，以便保护自己的合法权益，防止产权人一方擅自出售房屋。

1　《中华人民共和国婚姻法》

第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

第四十七条 离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。

人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。

2　《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　

（一）　受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）　以合理的价格转让；

（三）　转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

3　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第四条 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：　

（一）　一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;

（二）　一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。