顾先生经过朋友介绍，认识了离婚的余小姐。顾先生对余小姐一见钟情，不顾家人的反对，积极追求余小姐。余小姐一开始有些躲闪，后来发现顾先生是真心诚意的，终于被打动了。两人于2000年登记结婚，结婚一年半后有了一个可爱的儿子。顾先生的父母一开始不愿意接受余小姐，但无奈儿子坚持，并且不久就抱上了可爱的孙子，老两口对余小姐的态度也发生了变化，不仅帮带孙子，还经常去顾先生和余小姐家帮忙做做家务。
可是随着时间的推移,顾先生和余小姐的矛盾还是逐渐积累了起来。原来余小姐和前夫有一个女儿，女儿随其父亲一起共同生活。余小姐觉得自己离婚很对不起女儿，所以经常看望女儿，送钱送物。而对于自己和顾先生的儿子这边，因为有公公、婆婆的帮带，非常放心，过问就相对较少。顾先生看到这一切，觉得非常不开心。同样是子女，怎么可以厚此薄彼，难道是和前夫“余情未了”？双方从一开始的争执辩理，发展到大吵大闹，老两口也帮着儿子说话，把余小姐气得暗自垂泪，心想自己的儿子怎么会不心疼，为什么丈夫就是不理解？越想越气，余小姐决定带着儿子独自居住，并向法院提出了离婚诉求。顾先生坚决不同意离婚，所以首次判决法院未准许余小姐的诉求。但之后双方的关系并未改善，虽然顾先生也偶尔到余小姐处看看儿子，但提到敏感的问题还是争执不断。就这样争执了几年，儿子也开始上学了，余小姐觉得这样下去不是办法，还不如离婚好过点，故再次向法院起诉离婚。经过长时间的思考，顾先生也同意离婚，但在财产分割上双方发生了分歧。庭审查明，顾先生、余小姐和儿子一家三口名下登记了一处房屋，该房屋的原权利人是顾先生的父母，后通过房屋买卖形式过户到顾先生、余小姐和儿子一家三口名下。余小姐要求分割房屋，但顾先生不同意，并向法院提交了一份证明，内容是：“因本人顾××急需向银行借款，所以把父母房产证过户到本人名下，以后产权还是归父母所有，本人顾××主要是为借款无房屋所有权”。该证明上有顾先生和余小姐的签名，且庭审中顾先生父母也至法院提出异议，该房屋是否为顾先生和余小姐的夫妻共同财产呢？
一、 系争房屋性质
本案系争房屋虽登记在顾先生、余小姐和双方婚生子一家三口名下，但该房屋不属于该三人的家庭财产，而是顾先生父母的财产。
系争的登记在顾先生、余小姐和双方婚生子三人名下的房屋，来源于顾先生父母的转让行为所得，即通过房屋买卖形式所得，双方之所以采取此类方式，其目的在于帮助一方套取银行贷款资金用于生产经营或投资或其他目的等。因国家贷款政策鼓励自住购房，购房贷款的利率比其他借款用途的利率较低，因此很多人钻国家政策的空子采取虚假交易方式套取银行资金，实践中我们称之为“关联交易”或“套现”。就本案而言，顾先生因资金短缺需要向银行借款，或基于信贷利率较低的考虑或基于其他原因，采取了以虚假买卖的形式进行交易以“套取”银行信贷资金。依据顾先生、余小姐向顾先生父母出具的“证明”可以看出双方并无买卖房屋之合意，其真实的目的是顾先生父母帮助顾先生贷款而已。依据《中华人民共和国合同法》第130条之规定，所谓的买卖合同指的是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价的合同。依据“证明”可以看出，顾先生父母并无转移房屋所有权于顾先生一家三口的意思表示，顾先生及余小姐也无获得房屋所有权并支付房款的意思表示，因此我们认为顾先生父母与顾先生、余小姐和双方婚生子签署的《房屋买卖合同》无效，即便系争房屋登记在顾先生一家三口名下，三人也无法依据该合同真实地取得房屋所有权。
二、 系争房屋在顾先生与余小姐的离婚纠纷案中无法直接处理
不动产物权的登记有对内和对外两种效力。对外效力即公示公信效力，公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式，不动产以登记为公示方式。公信原则是指任何人因为基于对公示行为的深信而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。对内效力，既包括不动产物权登记的产权人的内部约定的效力也包括隐名共有人与产权登记人的内部约定的效力，还包括像本案中虚假交易的买卖双方当事人的内部约定等。物权的真实权利状态应以内部约定为准，但基于公示公信原则该约定不具有对抗善意第三人的效力。
依据不动产物权登记的权利人状态来看，系争房屋登记在顾先生、余小姐和双方婚生子名下，看似可以在离婚案件中直接进行分割，但鉴于有初步证据即“证明”表明，系争房屋涉及案外人利益且案外人提出异议，故笔者认为在此离婚案件中不宜直接处理之。
三、 法院判决结果
法院经审理后认为，系争房屋现虽登记在顾先生、余小姐和双方婚生子名下，但顾先生、余小姐出具的证明中明确实际权利人为顾先生父母，因牵涉到案外人利益，本案中对该房产不予处理。
本案是一起典型的金融借款“套现”案，现实生活中，很多人为了套取银行借款，经常出现亲戚朋友之间联手实施虚假房屋交易，此类案件中一般出售方仍居住在房屋内，买受人也不会搬进房屋居住，买受人只是形式上的产权人。很多人认为此类贷款风险小，只要按时归还银行贷款，就不会出现风险，所以一般都会配合亲戚朋友做虚假交易。其实投资本身是有风险的，或赔或赚，一旦投资失败无力归还银行贷款，银行必然行使其抵押权，此时的银行即为善意第三人，因其相信双方是真实的房屋交易，且已办妥房屋产权变更手续，其放贷行为也是基于房屋的公示公信原则，故不存在过错，因此一旦借款人无力归还银行贷款，银行当然有权依法行使抵押权，此时即使出售方称是虚假交易，对银行而言也是无对抗效力的，因此我们认为看似无风险的虚假交易其实充满着巨大的风险——房屋被银行拍卖的风险。
就本案而言，若顾先生父母起诉顾先生及余小姐，要求确认《房屋买卖合同》无效，一般而言法院会支持其诉请，但鉴于房屋设有银行按揭贷款抵押，该笔债务又该如何处理？笔者认为，若贷款确系顾先生使用（未用于非法活动），则最终的债务承担人为顾先生及余小姐，除非双方另有约定。此外，对于债权人而言，其可以对抵押房屋行使抵押权吗？笔者认为，依据《物权法》第106条第3款之规定，银行基于信赖不动产物权登记效力才实施的放贷行为，主观上并无过错，且属于善意，依法应当保护其合法善意取得的抵押权。
1 《中华人民共和国合同法》
第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
2 《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二） 以合理的价格转让；
（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
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