土地资源的稀缺性和不可再生性，使房地产与生俱来就具有投资的特质，萨缪尔森将之称为“大自然所赋予的原始的和不能消失的恩赐”，从长期看房地产价格总是呈现上涨趋势。与城市化进程同步的中国房地产市场，更为投资人提供了巨大的利润空间，2002年以后，又恰逢股市表现不佳，于是大量资金开始从股市抽调到房市，房地产也前所未有地成为投资的主渠道之一。
房地产投资报道是房地产报道的重要组成部分，而且其地位日显上升，比重越来越大。不信，我们可以做一个调查，相信大多数人读（收看、收听）房地产报道，十有八九是为了了解投资收益和投资风险；纵然是为了自住，也得在收益和风险面前权衡利弊。这就要求财经记者对房地产投资的基本知识有所了解。
一、房地产投资的几种方式
房地产投资可以分为几种方式：炒楼花、直接购房赚取交易差价、“食租”以及淘房。而在房价上涨期间，每一种投资的获利都非常可观。
1.炒楼花
这是典型的短线投资方式。房还未兴建或建好，先向发展商预付一笔定金，通常是房价的10%—30%，余款分期付，直到交付使用时才付足全额，甚至还可以剩下一部分款额采取按揭方式分几年支付。这样，买家买的时候其实只是一份楼花合约，而非现房，但当市道看好时，将实际只付10%—30%房价的楼花转卖，其所赚取的差价就很可观。这种短线投资方式在海外司空见惯，我国内地大概在20世纪90年代初开始盛行。应该说，这一投资方式在当时刚刚起步的不规范的房地产市场比较适用，是一种投资与投机兼容的方式，例如，温州、山西炒房团中最多的一人手上有400多套房子，就是“炒楼花”炒出来的。请看下面的报道。
例文
温州山西炒房团抛售北京囤房 最多出手四百多套
也就是三四年工夫，某楼盘的房价从每平方米五六千元涨到了一万五六千元，其他楼盘的房价几年差不多也翻了一番多，不少炒房客看看风头准备现在“套现”了。
前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了——抛售手中囤积的北京商品房。据七彩尾房超市负责人昨天（2月20日）透露，最近他们接了不少炒房客的“单子”，希望委托超市帮着卖房，其中大户就是温州人和山西人。“少则七八套，多则几十套，这些温州人和山西人很少带着一套房子过来的。”七彩尾房超市的这位负责人介绍，“最多的一位手上有400多套房子，他不得不专门成立了一家公司雇人专门打理这些房产。”
说起温州人买房的“豪迈”，某楼盘的售楼员记忆犹新：“提着一个大提包，有的甚至是‘蛇皮袋’，打开是一提包或一袋子百元人民币，很少有刷卡的，更没有贷款的。”山西人买房也很有“气魄”，带着一大家子人，呼朋唤友来看房，看好了就说：“这个单元我们要了。”
以某楼盘为例，一平方米赚一万元，一套100平方米的房子就赚100万元，可以想见，当年的炒房团在京城房地产市场上赚个盆满钵满。
从2000年起，温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。一位温州购房团的成员形象地介绍：“按照回报率15%计算，这比任何一个产业都要赚钱，炒房可谓‘温州第一产业’。”由于出身商业，商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选，而且以短线投资为主。山西炒房团主要是一些小煤窑主，产业出身，炒房以长线为主，喜购住宅，不少房产宁愿空置也不出租，留待涨价后抛出。
刘扬／文，原载《北京时报》2008年2月21日
从2003年下半年起，国家有关部门接连出台多项政策措施限制“炒楼花”，直到2007年9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），规定购买第二套住房，贷款利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成，这股“炒楼花”之风才有所抑制。
2.直接购房赚取差价
这是最传统的、也是投资者最常采用的房产投资方式。投资者用现金或者向银行抵押贷款的方式买入房产，有的还稍加装饰装修，然后通过中介或者在网上进行挂牌，寻到买家再将房产出卖以获取买卖差价。
3.“以租养房”
这是房产的一种长线投资。投资者在购入房产后，加以装修，通过出租收取租金来获取收益。其中又可以演化出多种投资方式，比如以租养租，长期租赁低价楼宇，装修后提升租金水平，从中赚取租金差价，等等。
4.“淘房”
指的是到拍卖中心或者法院抵债资产里淘得现房，然后出租获取差价。法院抵债房产在过去并不为人所关注。因为各方面的原因，很容易落得无人问津的下场，而作为拍卖方的法院又急着把房子出售获得现金，因此拍卖价格通常是评估价格的8折，也就是说，即使房价不涨，扣除掉各种费用，也至少有10%的利润好赚。于是该类房产具备独有的投资潜力。
5.海外购房
这是2007—2008年全球金融危机后新出现的一种房地产投资行为。金融危机引发全球资产缩水，一些精明的投资者从中发现了机会。另一方面，随着国内房地产价格的不断攀升以及人民币升值，海外房产价格也早已不是高不可攀了。比如目前上海一套中心公寓的价格不会低于300万元，相当于40多万美元，这在美国已经可以买到一套带游泳池的别墅了。据了解，美国房产经过近两年调整，已从最高峰回落了30%—60%不等。
需要指出的是，海外购房的投资者必须做好深入而充分的准备；而对媒体记者来说，报道的细节更是是否具备专业水准的重要标志。例如，2008年10月，上海出版的《理财周刊》专门策划了题为“海外购房 你准备好了吗”的一组报道，既分析了海外购房的大背景，也采访了三个实例，下面引用的就是其中之一。文中，记者详细地写出了当事人是如何分析一处房产的发展潜力的，包括如何应对英语水平不高、异国法律不熟悉、做房东如何准时缴清水电煤气费用等问题，都一一道来，乃至聘请一个律师的费用是多少，律师费中还包括快递、复印等费用之类的细枝末节都不错过，使欲到海外购房的投资者如同读一篇投资指南。
例文
我当上澳洲房东
李海东（化名）在海外拥有了一套属于自己的房产。在一般人看来，在海外购房，要么是准备移民，要么是为了子女留学。但李海东近期并不打算移民海外，也无子女留学，他为什么会选择在海外买房呢？李海东的回答是：优化资产配置。
配置资产投资海外
李海东年近50，曾下过乡，上个世纪90年代初回到上海，之后开始努力挣钱，对股市楼市的投资当然也没有落下。直到有一天，他发现自己的余生再也不用为钱而发愁的时候，他的身价早已超过了千万元。
去年年初，李海东盘点自己资产时，发现主要集中在股市和楼市，其中楼市占据了大概60%的份额。虽然当时不管是股市还是楼市，都看不出一点不详的预兆，但他当时已经有一种感觉：房价和股市不会永远涨上去，他思考如何合理地配置好自己的资产。
2007年春节后的某一天，一个朋友邀请他参加一个海外楼盘的推介会。讲座中主办方提到，在海外买房，除了移民、子女留学等目的外，还可以起到资产合理配置的作用。这一下子让他找到了答案。
选择区域大有讲究
为什么李海东选择在澳大利亚的墨尔本进行投资，而没有选择新西兰、德国或者阿联酋等其他国家呢？李海东主要是看中了墨尔本的未来发展潜力。
有一次，李海东无意中在网上看到一份关于澳洲墨尔本房地产市场的介绍，让他怦然心动。李海东在资料中看到，澳洲近40年来的房价走势一直比较平稳，大约每隔8—10年房价会翻一番，而不像其他一些国家每隔两三年就翻一番。在他看来，稳定缓慢的上涨才是成熟市场的表现，这对投资者来说会更有保障。
墨尔本的居住环境以及教育设施也是他感到满意的地方。墨尔本多次被评为世界上最适合居住的城市，在墨尔本可以找到好几所澳洲综合排名前十位的大学，无疑会吸引到更多的留学生，而这又为租赁市场提供保障，还有就是墨尔本是澳洲的经济和金融中心，当然也会吸引到更多本地人前来就业居住。当然，除了对大环境的考察，小环境也不能忽视，那些正处在发展中的新兴板块，同样具有投资价值。最后，他选中了位于墨尔本西南部的一套别墅，总价为32万澳元。
巧借帮助当房东
李海东的英语水平很一般，其后的一系列手续怎么办？李海东告诉记者说这其实不难：买房时选择有信誉的服务机构，收房后选择有信誉的中介机构帮助自己管理房产，当然得支付相应的费用。因为有律师的帮助，一切变得顺畅了不少，他只需存入10万澳元作为首付款，同时提供护照、身份证以及名片，再填写几份申请表便可办理按揭贷款，以及有关土地登记等事宜。
在澳洲买房与国内有所不同，是先买土地再请建筑商造房。好在李海东选择的这家公司也附带房产建筑，因此省了不少事情。在买土地过程中，李海东向澳洲政府主要缴纳了两种税费：土地印花税和消费税，两者相加大约为地价的12%左右。在律师的帮助下（律师费为1200澳元，包括复印快递等费用），建筑商向墨尔本政府提供规划、住宅设计等材料进行审核，期间李海东不必为工程款而操心，因为有律师参与和监管。10个月后，李海东收到了来自澳洲的房产证，开始当起了澳洲房东。
管理海外的房产其实是一门学问。如及时缴纳水电煤气费用，保证居所附近的清洁卫生，及时归还按揭贷款，甚至自家花园里的草是否疯长，等等，在澳洲这个对自身信誉极为重视的国家，这些都不能忽略，否则会给自己带来莫名其妙的麻烦。
在房产公司的帮助下，李海东与墨尔本一家知名的房产中介签订了服务合同，包括归还按揭贷款等所有细节全权委托对方办理，他要做的事情就一件：保证账户中有充裕的资金，当然他得为此支付租金收益的7%作为服务费。
目前，这套房子能为李海东每月带来1300澳元的收入，而他每月的还款额为1500澳元，因此每月只要支付200澳元（约900元人民币）供房。最让李海东开心的是，这套别墅已经涨到了36万澳元，年涨幅达到10%。
甄爱军／文，摘自《理财周刊》2008年第40期（本文有删节）
二、房地产投资的优势和劣势
与证券投资相比，房地产投资除了收益率可观外，还具备两个独特的优势。
其一，财务杠杆效应。现今做股票不能透支（即使日后融资融券出台，也有很多限制），可房地产投资却可以运用按揭贷款，银行贷款的“杠杆效应”是促使房产投资进一步火热化的重要因素。中国居民储蓄居高不下，而银行手里拿了大量现金却缺乏安全有效的放贷渠道，因此具备住房抵押的房产贷款很快成为银行重点推广的业务之一，放贷条件非常宽松。在2004年宏观调控政策出台之前，只要首付房价的两成甚至零首付就可以购得房产。利用银行贷款发挥“杠杆效应”，很多投资客成功的秘诀就在这里。对于一个聪明的房产投资者来说，如果他手里有100万资金欲投房产，他当然不会全额付款到一套100万的房子里，不仅盈利空间有限，投资风险也过于集中——如果这套房子出现问题，你所有的资金都陷入困境。相反，他会根据首付比例，分批投入数套房子。在房价上涨的大背景下，他可以赚取数倍利润，而且“东方不亮西方亮”，投资成功的可能性也大大增强。当然如果房价走低，损失也会成倍上升。
其二，作为实物投资可以对抗通货膨胀。资产躺在银行里是最容易受到通货膨胀侵蚀的，但相反，一些实物投资如房地产、黄金等能够抵消通货膨胀造成的实际财富的损失。因为在通货膨胀时期，建材等原材料的上涨会使得新建住宅的成本大幅上升，于是也会带动房产价格上升，而通货膨胀带来的消费成本的上涨，也会带动住房租金的上涨。因此，房地产投资是比较好的对抗通货膨胀的手段。
然而，房地产作为一种投资方式，也有自己的劣势。因此，它只能成为资产配置的一部分，投资者出于分散风险的考虑，不能把所有资产都集中在它身上。
第一，风险较大。投资收益与风险密切相关。在可能带来可观收益的同时，房地产投资也具备比较大的风险。这种风险在2005年和2008年房地产出现拐点时，许多投资者的遭遇里得到最佳体现。
房产的地理位置和固有特征一般是难以改变的，因此当一些不利变化发生时，如规划改变等，房地产的价格和租金都会下降。而政策风险更是房地产无法规避的最大风险，2005年，期房限转、征收营业税、暂停转按揭等一系列房地产市场的调控措施，使得投资者手里的房产很难出手，而取消房贷利率优惠政策，提高贷款成数又增加了房产的持有成本，很多投资者不得不忍痛将房产低价出售。
第二，变现能力不强。股票、基金、债券等证券市场的投资品种很容易变现，但作为实物资产，房产在这方面有着天然的劣势。房产买卖要经过一系列复杂的过程，投资者从买入到卖出可能要经过十几天甚至更长时间，而中间所涉及的复杂手续和高额费用又阻碍了交易的快速完成。在房产市场的萧条期，这种交易更是难以完成。
除了买卖交易，房产变现的另外一个有效途径是抵押贷款。但房产抵押贷款同样需要经过评估、放贷等程序，耗时通常在两周左右，而且成本也不低。
第三，首期投资金额较大。与其他投资方式相比，房产投资的门槛要高出许多。如果是现款投资，每套房子所需要投入的资金通常都在百万元以上，即使动用银行贷款杠杆，也需要两三成的首付，至少也得数十万元，这使得大多中小投资者无法涉足。相应的，在房价下跌时期，投资一旦被套，几十万资产就很难翻身，容易陷入财务窘境。
三、房地产投资的交易成本
财经类报道是为投资者服务的，因此它有义务帮助投资者计算投资成本以及可以预计的投资收益。房产类报道也是如此。即使在房价一路走涨的时候，投资房产也不是无本万利的买卖，相反，房产交易中所涉及的各种税费，是投资者必须要面对的投资成本。这些税费包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。现选重要的简述如下：
1.土地增值税
对于为改善居住条件而上市的公房，免征土地增值税；对于以投资为目的的公房入市行为，按公房出售价与应扣除项的差额计征土地增值税，税率按土地增值税条例规定采取超额累进税率计征。
征税额的计算公式如下：征税额＝收入成交价－（成本价＋土地收益金＋个人投入维护与更新成本＋综合税额）。
2.房产税
房产税是以房屋为纳税对象的税种。由产权所有人交纳，房地产所有人、经营管理单位、承典人、房地产代管人是纳税义务人。有专家建议，将入市的公房视为个人所有的非营业性用房，免征房产税。
3.契税
根据1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。契税税率规定为3%—5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。
4.营业税
为限制炒房，从年起，规定买房“未满五年需缴纳5.5%的营业税”，这是对二手房交易打击颇重的税项。
5.所得税
按税务总局规定，二手房买卖还得缴个人所得税，税率为20%；但已住满5年的可以免缴。
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