商业银行应该严格控制房地产企业贷款风险

商业银行应该严格控制房地产企业贷款风险^[1]

房地产业与商业银行联系紧密。在当前利率偏低、流动性宽松的情况下，房地产企业乐于增加负债，商业银行也愿意向开发商贷款。当前一些城市出现了土地楼面价格比已经建成的新房还贵的现象，显示土地价格已经透支了开发商的利益。开发商的预期利润建立在房价继续上涨之上。然而，房价不可能只涨不跌，更不可能持续以较高的速度上涨。因此，对冒险经营的房地产商提供贷款的风险是相当大的。一旦房价的上涨速度或幅度低于预期，开发商就不能获得盈利。如果这种情况发生，银行提供给开发商的贷款一定会形成逾期，甚至呆坏账。

2008年底，面对国际金融危机对中国经济的严重冲击，党中央和国务院审时度势，及时出台了经济刺激计划，维护了经济持续增长和社会稳定。但是，经济刺激计划当中包含了非常宽松的货币政策，全年人民币贷款增长高达9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。推动广义货币M2增长了27.7％。其不可避免的副作用是推高资产价格。而住房价格是资产价格当中与居民基本生活需求密切相关的一个，因此也受到政策制定者的重视。

据国家统计局提供的数据，2009年全年全国商品房销售面积为9.37亿平方米，销售额4.4万亿元，同比分别增长了42.1％和75.5％。平均销售价格上涨了23.5％。其中，东部地区的销售面积和销售额分别略高于全国总数的1/2和2/3，平均销售价格涨幅比全国平均高出1个百分点。上海市的房价上涨最为明显，平均成交价格全年同比上涨57％。从单月数字来看，房价波动更大。2009年12月上海的商品房平均成交价格比2008年12月高出一倍以上。

基于以上数据和其他信息，中央领导判断：房价在一些地区和城市上涨过快。温家宝总理在2009年底和2010年两会期间两次强调了政府为了调控房价应该做的四件事情。其中第二件是加大安居工程的建设力度，加快棚户区改造，第四件是维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。

然而就在两会刚刚结束之后，北京重新启动土地拍卖。结果3月15日一天，土地价格就连创新高，土地成交价格合计143.5亿元。两天之后的又一块地再成交50.4亿元。“面粉比面包贵”的情况再次出现。例如，3月15日成交的大望京村一号地的楼面价格即高达每平方米27529元，而目前望京在售新房均价也就在25000元左右，二手房均价不过20000元。据开发商潘石屹测算，销售单价达到45000元，这个项目才能有10％的利润。中标企业的一位负责人解释说，项目要经过几年的开发，房价会稳步递增。

值得注意的是，中央国有企业（以下简称“央企”）在推高土地成交价格方面的作用十分明显。北京土地拍卖市场上诞生的四个新“地王”全部是央企。在2009年全国各地产生的总共90多个“地王”企业中，有大约60个是央企。2009年成交总价和楼面地价的前十名排行榜中，国企分别占据八席。事实上，在土地拍卖市场上，央企凭借大胆冒进的“高价拿地”行为正在把非国有企业，甚至地方国有企业挤出市场。任志强在几场拍卖会上坐看央企举牌之后，发现自己只能到二三线城市发展。潘石屹索性不再参与土地拍卖。

央企在过去几年里取得了明显的改革成果，已经成为商业银行首选的优质客户。因此，商业银行发放房地产开发贷款的时候，央企的资金需求不可能受到商业银行歧视，只会优先得到满足。例如，中国中铁3月10日与中国农业银行签署战略合作协议，农行承诺在未来三年内向中国中铁提供总额为1100亿元的意向性融资额度，用于支持中国中铁在建筑工程总承包、资源开发、装备制造及房地产开发等业务板块的发展。

商业银行在发放房地产贷款的时候应该加强风险防范。具体来说应该注意以下三种风险：第一，房价风险。主要是在房价已经经历了较快增长的城市中。从长期来看，这些城市里的房价也许还可以继续上涨，但是短期内的风险也需要控制，否则贷款容易形成大比例的逾期；第二，地价风险。特别是在房价已经快速上涨的城市中、创造土地价格新高的“地王”。一旦高位套牢，贷款不仅会长期逾期，如果发生不可控的项目易手或者其他改变，还有可能形成大笔的呆坏账；第三，道德风险。主要是企业用银行的钱去冒险。当银行的流动性充裕、利率相对较低的时候，银行为了做大市场份额、获得主要业务，有时候会对主要客户有所妥协。商业银行一定要掌握好让步的尺度，不仅要有优质客户，也要作出优质项目。

在经济刺激计划出台之初，央企是执行扩张经济政策的排头兵。但是，当一些城市的房价已经出现了过快上涨之后，一些央企还在继续“高价拿地”、推高房价上涨预期，与国务院领导提出的抑制房价政策背道而驰。有鉴于此，国资委3月18日出台措施，重申“78家不以房地产为主业的央企要退出房地产业务”。

尽管如此，央企在房地产市场上仍然会占有举足轻重的地位。一方面，78家央企退出房地产业的影响十分有限。16家以房地产为主业的央企2009年资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。另一方面，78家央企也不会完全退出房地产领域。据国资委官员的最新解释，78家不以房地产为主业的央企仍然可以从事房地产开发，只是比16家以房地产为主业的央企多一道向国资委报批的程序而已。

【注释】

[1]2010年3月31日发表于《中国城乡金融报》。