走进房地产企业

任务一　走进房地产企业

一、房地产企业及其主要经营活动

房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，其生产经营的范围包括规划设计、土地开发、工程施工、经营销售直到物业管理等各个方面。

房地产企业的类型可以从两个角度进行划分：

（1）按照经营内容和经营方式的不同，房地产企业可以分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

（2）按照经营范围的不同，房地产企业可以分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的企业。房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时企业终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发企业常用的一种形式。

房地产企业的经营活动主要有：

（1）土地的开发与经营。土地开发是将土地平整，及进行相应设施配套，使土地成为符合建设要求的开发产品。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

（2）房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

（3）配套设施的开发。房地产企业开发的配套设施，可以分为以下两类：一类是开发小区的不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居民委、派出所、消防、自行车车棚等设施；另一类是能有偿转让的搭配套设施，如商店、银行、邮局等设施。

（4）代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

房地产企业所进行的开发项目，既可以自行组建施工队伍进行自营开发施工，也可以采用发包的形式发包给施工企业。

二、房地产企业会计核算的特征

房地产企业会计就是运用会计的基本原则和核算方法，以货币的形式，对房地产开发经营的全过程进行反映和监督。

房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于：

（1）开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

（2）开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

（3）开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：

第一，经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

第二，涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

（4）开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、三通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

（5）经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

因此，房地产企业会计核算有如下特点：

其一，成本核算对象具有多样性，核算方法不同。

其二，产品成本的核算复杂。

其三，经营收入及其相关税金的核算不同。

其四，会计核算周期较长，因而在核算上要特别注意按照权责发生制原则和配比原则处理好各期损益的计算问题。