房地产企业的性质

二、房地产企业的性质

房地产企业具有和其他各类国民经济企业相同的特性，即具有普遍意义的社会经济属性，同时也具有自身的特殊属性。

（一）房地产企业的一般属性

企业的一般属性是指在现有体制下，企业的经营目的及企业与政府、企业与员工、企业与企业之间的相互关系。而房地产企业的一般属性主要体现在以下四个方面。

1.经营目的

房地产企业的经营目的是在满足社会需要的同时实现自身的经济效益。正如其他各类企业一样，房地产企业也是以营利为基本前提。为此，房地产企业必须按照国民经济整体协调发展的需要以及城市建设总体规划和经济、社会发展规划的要求，积极开展企业的经营活动，实现企业的长远发展。

2.与政府的关系

就房地产企业与政府的关系而言，一方面，政府通过制定经济和社会发展的战略、计划、方针和政策，并运用经济、税收、法律等手段对房地产企业的经济活动进行调整、制约和引导，以达到政府宏观调控的目标，并保证房地产市场健康持续的发展；另一方面，房地产企业应按照国家宏观政策的要求，调整企业经营活动，实现企业自身经济效益与国家经济发展的总体需要相协调。

3.与员工的关系

就房地产企业与员工的关系而言，一方面，企业在不断提高经济效益的同时，要切实为员工提供优良的工作和学习环境，重视经济激励的作用，充分调动员工的主动性、积极性和思考性；另一方面，员工应该忠于企业，保守商业秘密，尽心竭力、尽职尽责为房地产企业发展谋求出路。

4.与其他房地产企业的关系

就房地产企业之间的关系而言，既需要企业之间的密切配合，充分发挥各自的专业领域优势，同时也存在着相互竞争，这样就迫使企业不断改善经营管理、扬长避短、发挥优势。当然，在企业相互竞争的过程中应该重视政策法规和行业自律的规范作用，以避免企业间可能出现的不正当竞争或盲目竞争。

（二）房地产企业的特殊属性

房地产开发与经营的全面系统性、广泛社会联系性决定了房地产企业活动涉及生产、经营、管理、服务等多种领域，但由于各个环节较强的专业性使得其并不参与一线工作，更多的是充当组织协调的角色，从而决定了房地产企业的非生产性企业性质，主要表现为以下五点。

1.知识密集型企业

房地产企业一般都没有自身的建筑施工队伍，而是把这类价值创造活动外包，由建筑施工企业负责房地产项目所需要的技术与劳务。房地产企业工作的侧重点，是根据城市规划的总体要求和开发项目本身的特点执行开发经营者的决策、计划、组织、指挥、控制和协调企业管理活动的各项职能。为此企业一般都要求由熟悉国家有关房地产业方针政策、法令法规和能够熟练从事房地产开发与经营业务的专业人员组成专门的队伍，因此，与一般的劳动密集型企业相比，房地产企业具备相当程度的知识密集型企业的特点。

2.资金密集型企业

房地产开发是一项很大的系统工程，其过程需要消耗大量的人力、物力和财力，房地产投资所需的巨额资金是带动和制约房地产企业业务发展极其重要的因素。比如投资一个几千平方米的项目，单在安装工程方面的造价就可达千万元以上。当前我国房地产企业发展如此迅速，在相当程度上依赖于银行信贷的支持，主要表现在土地使用权获取阶段、建设期流动资金阶段和居民购房按揭阶段。值得一提的是在当前房地产行业政策调整以后，首先要求房地产企业本身拥有雄厚的自有资金，其次是具备较强的融资能力和资本运营意识，只有这样才能满足开发建造房屋过程中所需的巨额投资。

3.业务运作具备商业企业的特征

房地产企业最重要的经营活动就是出售房地产商品，在向客户提供房地产商品的同时收回建设投资，以实现营利，这与商业企业出售商品的过程是非常类似的。一般来讲，房地产企业作为甲方，先为建筑施工企业（乙方）垫付一定数量的工程建设资金。然后开始房屋的建造施工，进而建成验收，最后结清工程款。这一过程可以看作是房地产企业从建筑企业购买房地产商品，然后由房地产企业将房地产商品出售，这是一个完整的房地产商品依次从生产领域、流通领域、消费领域进行转移的过程。

4.业务内容体现服务行业的特色

房地产企业作为房地产商品的经营者，在从事出售和出租房地产商品经营活动的同时，还具有对房地产商品进行管理与服务的各种职能，这是房地产企业业务内容的有机组成部分。例如，对房地产商品进行定期检查、保养和修缮；提供房地产信托服务、物业管理服务等。这些都体现了房地产企业的业务内容具有服务行业的特征。

5.经营方式具有租赁企业的特点

房地产企业除了出售房地产商品以外，还可以用出租的方式经营房地产商品，即不出让所有权，而是转让使用权。其并非一次性的将预付的建设资金及利润收回，而是用收取租金的办法，在未来的时间内逐步收回投资，获取利润。在此期间，承租方凭借分期支付租金的方式取得房地产商品的使用权，而房地产企业则依旧保有对房地产商品的所有权。