房地产企业的分类

四、房地产企业的分类

对房地产企业做出合理的分类，有助于依照各个企业的类型与特点进行分析研究，进而实行科学的管理。我国房地产企业数量多，成分复杂，因此必须本着动态性的原则，根据宏观环境与微观环境的变化对分类的方式方法及结论做出及时的调整。

总体来讲，对我国房地产企业进行分类主要有以下两种分类方法。

（一）根据企业经营活动与房地产生产、流通、消费各个环节的相关程度进行分类

这种分类方法的基础，是由于房地产企业涉及房地产生产、流通、消费各个环节，并且兼有开发、经营、管理、服务等多种职能，这样各个具体企业因工作业务的侧重不同而导致与房地产生产、流通、经营环节的关联程度各不相同（见图3－1）。

图3－1　房地产企业分类框架图

1.与房地产生产环节相关的企业形式

（1）房地产开发公司。房地产开发公司是房地产企业的主要形式。它是指通过参与土地储备中心举行的土地招标、拍卖和挂牌活动，有偿有期限地获得土地使用权，或是通过地产开发公司从土地二级市场上获取土地使用权，然后进行房地产商品开发经营活动的企业。其主要经营业务有新区开发、旧城改造、商品房销售等。

（2）地产开发公司。地产开发公司通过“三通一平”（水通、电通、道路通及场地平整）或“七通一平”（给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整），将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地（即“生地”、“毛地”变为“熟地”），然后出让或转让，使房地产企业得以在其上建造房屋或其他设施。其主要业务是进行地产开发。

（3）住宅建设公司。住宅建设公司实际上属于建筑施工企业，但由于其具有专业技术生产的优势，经常能够介入到房地产开发活动当中去。从现实情况看，当前有很多房地产开发企业的前身就是建筑施工企业。

（4）房屋拆迁公司。这类企业是近年来伴随我国房地产业的发展及对城市存量土地的利用而出现的新兴企业形式，有利于顺利进行旧城改造和提高对城市存量土地的利用率。其主要经营业务是拆除原有房屋。

2.与房地产流通环节密切相关的企业形式

（1）房产经营公司。房产经营公司具有经营、管理等多项职能，其主要业务是出售或出租房屋，也可以接受委托进行房屋维修、改建发包、组织旧城改造，或者同其他房地产企业共建、联营。

（2）地产经营公司。地产经营公司是指服从土地管理或城市房地产管理部门的直接领导，并接受其委托，以代表政府统一对城市区域内的土地进行整理，然后择期公开出让土地使用权，并获取经营利润。在我国当前的很多城市成立的土地储备中心就属于这类企业。值得一提的是，地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同，地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经济活动的经济实体，地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的经济实体。

（3）房产信托公司。房产信托公司是一种在房屋产权所有者的委托之下，代理经租、维修和管理房产，或者提供各种相关中介服务的房地产企业。

（4）房地产顾问公司。房地产顾问公司是指以从事某一具体房地产项目而代理营销策划、销售及综合服务的房地产企业。这类企业的主要业务是为房地产开发企业提供全程服务，并最终获取房屋销售代理权。

（5）房地产评估公司。房地产评估公司是指由房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格或价值进行估算的企业。其主要业务有房产评估和地产评估，其相应的专业估价人员为注册房产估价师和注册地产估价师。

3.与房地产消费环节密切相关的企业形式

（1）房地产经营管理公司。房地产经营管理公司是一种经营与管理合一的企业，其经营业务活动表现出较强的综合性，除了开展房屋的修缮、管理业务外，还兼营房产出售或出租。

（2）房屋修建公司。房屋修建公司是一种专业化企业，它的经营业务主要是房屋修缮，同时还兼营房屋翻建、增建以及改建业务。

（3）物业管理公司。物业管理公司是指以已经竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设备、设施和相关场地为管理对象，运用先进而科学的管理手段与方法，提供有关服务以方便用户工作与生活的一种专业化企业。这类企业的经营宗旨就是为用户提供并保持一个卫生、舒适、安全而文明的良好居住或工作环境。

（4）室内装饰公司。室内装饰公司是指通过为业主提供室内环境装饰服务，以提高房屋使用价值，满足业主对房屋使用舒适和美观需要的专业化企业。其业务主要有室内设计和制作，制作包括木工、泥水工、油漆工、金属制作、水电工、隔墙、地毯制作等。

（5）景观开发公司。景观开发公司是指为了使建成后的居住小区内部或房屋周边环境得到美化，以园林、绿化建设为主要经营业务的专业化企业。这类企业是一种新型的企业，它随着我国房地产业的蓬勃发展而出现，同其他房地产企业之间存在着一种配套和协作的关系。

（二）根据房地产企业经营特点进行分类

1.房地产专营企业

房地产专营企业是指依法注册成立，具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。

2.房地产兼营企业

房地产兼营企业是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务，而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。如北京城建集团、北京建工集团。

3.房地产项目型企业

房地产项目型企业是特别针对某一开发项目而设立的开发企业。这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而待项目建成并销售完成后，企业就自然解散终止。如北京为举办2008年奥运会所成立的开发企业就属于这种项目型企业。